何勇海

事實(shí)上，應(yīng)該限制房地產(chǎn)商過(guò)分追求高額利潤(rùn)，甚至暴利。因此，不久前曾有消息稱，國(guó)家發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，實(shí)施利潤(rùn)率控制，使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。此次陜西省推出全國(guó)首個(gè)商品房限利政策，這種敢于“第一個(gè)吃螃蟹”的精神無(wú)疑值得稱道，顯現(xiàn)出的政策出發(fā)點(diǎn)是好的。但同時(shí)也要理性地看到，陜西省出臺(tái)的 “限利令”可操作性并不強(qiáng)，最終恐怕會(huì)成為“海市蜃樓”。

“限利令”的核心是：售價(jià)＝測(cè)算開發(fā)成本＋10%左右的合理利潤(rùn)。但首先，商品房開發(fā)成本變數(shù)很大，不透明，有時(shí)是一筆糊涂賬，或者更像一個(gè)“筐”，什么都可以往里面裝。這是因?yàn)椋_發(fā)環(huán)節(jié)的成本完全由開發(fā)商自說(shuō)自話，沒(méi)有相關(guān)機(jī)構(gòu)去監(jiān)測(cè)、核實(shí)。即使當(dāng)前很多地方要求開發(fā)商公開成本，但開發(fā)商卻可以以企業(yè)商業(yè)機(jī)密為由 “大打太極”，諱莫如深。在這種情況下，限定商品房利潤(rùn)，沒(méi)有太大實(shí)際意義。商品房成本“迷霧”一日不散，“利潤(rùn)須控制在10%左右”又有多少可信度和執(zhí)行力呢？

其次，土地成本不降低，開發(fā)商恐怕也不會(huì)甘于讓利，不太情愿壓縮自己的利潤(rùn)空間。房?jī)r(jià)高低不單由開發(fā)商的利潤(rùn)率高低決定，也與地價(jià)、稅收不無(wú)關(guān)系。近些年來(lái)，開發(fā)商埋怨高地價(jià)使其承擔(dān)了高昂的土地成本，政府則指責(zé)開發(fā)商獲利太豐厚。每當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被指責(zé)為暴利行業(yè)，或房?jī)r(jià)下降壓力巨大時(shí)，開發(fā)商直指土地等獲利更多。所以，面對(duì)陜西“限利令”，已有不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，地方政府可以先帶頭限定地價(jià)、稅費(fèi)及貸款利息等開發(fā)成本，如此，控制商品房利潤(rùn)率才更有可行性。

此外，抑制房?jī)r(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，單純打壓開發(fā)商的利潤(rùn) “奶酪”，對(duì)開發(fā)商而言，難免會(huì)遇到種種“軟抵制”。即使“限利令”被強(qiáng)制執(zhí)行，開發(fā)商恐怕也會(huì)“墻內(nèi)損失墻外補(bǔ)”，為節(jié)約成本而偷工減料、以次充好，出現(xiàn)更多的“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓裂裂”……對(duì)于一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如果利潤(rùn)受到嚴(yán)重?cái)D壓或許會(huì)導(dǎo)致其虧損嚴(yán)重、無(wú)力負(fù)債，或許會(huì)出現(xiàn)更多的“房跑跑”。這些對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并沒(méi)有益處。

要想讓商品房“限利令”落到實(shí)處、變得可行，讓開發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓又能買得起房，同時(shí)，又能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，與其人為干預(yù)一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)，不如先從自己頭上“動(dòng)刀”。一是摒棄對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，杜絕靠賣土地解決財(cái)政；二是做好稅費(fèi)清理，減輕開發(fā)商和購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；三是不折不扣地執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，杜絕“掛羊頭賣狗肉”現(xiàn)象。

此外，要進(jìn)一步讓房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化，政府應(yīng)該只做獨(dú)立的第三方，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)成本等進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，以消除房地產(chǎn)業(yè)中的“黑障”。正如某些專家所言，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息公開化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品價(jià)格上。

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