每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 發(fā)自貴陽    

每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 發(fā)自貴陽

國慶節(jié)后，貴陽市此前公布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)城中村改造和保障性安居工程項目建設(shè)的若干措施》被媒體報道后引發(fā)廣泛關(guān)注，其中關(guān)于對外地購房者通過購房落戶貴陽，不受購買面積和入住時間的限制，被質(zhì)疑為變相放寬限購政策。

從貴陽的多個超級大盤的銷售情況來看，也正是貴陽周邊外地購房者的大量涌入，消化了其中相當比例的房源。那么，這是否意味著當?shù)卣咴趯嵸|(zhì)上助推了貴陽的樓市呢？

貴陽住建系統(tǒng)的一位官員表示，貴陽樓市“新政”被過度解讀了。他稱，上述文件早在1個月前就出臺了，購房入戶也不是什么新的措施，完全是在“炒冷飯”。

那么，貴陽所謂的房產(chǎn)“新政”，新在哪里？是否真的觸及了紅線？效果如何？

“炒冷飯”還是“撞紅線”？

碰到小吳，純屬巧遇?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者剛好走出中天未來方舟的售樓部，正想去其他樓盤時，小吳恰好從一棟在建的高樓里走出來。

小吳熱情地告訴記者，“下了斜坡之后向左轉(zhuǎn)，沿著南明河往前走，在前面拐一道彎就能看到‘貓’在山后面的保利溫泉項目，那個項目早就開盤了?！?/p>

邊走邊聊的過程中，記者得知其是遵義人，今年24歲，2007年中專技校畢業(yè)后，托關(guān)系留在了施工隊，成為一名工程抄表員，之后隨施工隊轉(zhuǎn)戰(zhàn)貴陽市內(nèi)各樓盤。作為外地人，他一直想在貴陽買套房子，能在這個“大城市”立足是他最大的夢想。

談及貴陽樓市的9月“新政”時，小吳笑稱，“實話給你說吧，其實這在貴州各地早就有了。我家隔墻鄰居常年在六盤水開煤礦，早在貴陽買了好幾套房子。”

他告訴記者，最近在上網(wǎng)或看報紙時也注意到了這一引發(fā)全國輿論熱潮的貴陽大新聞。他對記者稱，從政策細則來看，一些地方確實對工薪層買房有幫助；從文件標題來看，就是針對保障性住房和棚戶區(qū)改造而出臺的，一些媒體的說法是片面的。

對此，貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登指出，在大力發(fā)展金陽新區(qū)時，也推出過在金陽購房就可以落戶貴陽的政策，現(xiàn)在又以文件形式明確提出來是有號召力的，外地人可以先把戶口安在貴陽，等以后退休或子女入學時享受貴陽市的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源。

“我指導的幾十個外地研究生，沾親帶故地留在了貴陽，也有了貴陽戶口，現(xiàn)在都已買了房子?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，貴陽確實被列入了限購城市范圍，但限購區(qū)域只有貴陽市中心很小一部分，僅涉及幾個高檔樓盤。而前述超級大盤，多處于非限購區(qū)域，即貴陽兩大新區(qū)。

貴陽中鐵置業(yè)副總經(jīng)理王成平亦坦言，這個戶籍優(yōu)惠政策除了北京、上海等城市有戶籍限制外，在全國很多地方早有實行，“即便說買房落戶需要一定期限的社保證明、納稅證明等限制條件，但不少地方對于這個限制作用不大，據(jù)說這個證明花上幾百元就能辦下來。”

“這個政策不是現(xiàn)在才有的，一直以來購房都可以接受戶籍落戶，這個政策對地州的購房客戶是最大的吸引，在省城置業(yè)的目的就是能夠享受省會城市的基礎(chǔ)配套和城市服務(wù)功能。這也是貴陽在貴州作為唯一核心城市所顯示出來的城市吸引力?！辟F陽本土一家大型開發(fā)商人士表示。

“我感覺出臺這個政策主要是解決這些超級大盤的人口導入問題，如果這個問題解決不了，那這些超級大盤就要唱空城計了?！币患抑慨a(chǎn)代理機構(gòu)貴陽區(qū)域負責人表示。

日前，記者在中大國際廣場調(diào)查之余，沿著云巖區(qū)新添大道南段往山上走，在山麓地段隨處可見兩三層的低矮房屋，道路僅能通過一輛汽車，路邊的拉煤車上裝著一麻袋一麻袋的煤，與旁邊宏偉的貴陽電信大廈極不相稱。其實，在記者所走訪的貴陽其他老城區(qū)中，城中村不僅數(shù)量多，居民生活也很艱辛。

前述提到的貴州省住建系統(tǒng)的一位相關(guān)人士亦稱，文件出臺1個月以來，上面也沒有叫停，這也是符合貴陽實際的。

為什么這一新政能引起外界關(guān)注呢？貴陽一大型地產(chǎn)商高層說，“在大眾的潛意識里，某種程度上對貴陽是帶著有色眼鏡的，覺得貴陽落后，甚至有些人可能誤將遵義當做貴州的省會。”

不過，重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司9月的監(jiān)測結(jié)果表明，目前上述 “新政”尚未對樓市成交帶來較大改善。

造城運動

“貴陽這個城市原本僅有一環(huán)，這幾年往外擴張很迅速?！毙歉嬖V記者。

公開資料顯示，過去的貴陽主城區(qū)僅指南明區(qū)、云巖區(qū)兩個老城區(qū)，人口密度高，但如今已向東西南北的小河區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)以及金陽新區(qū)等四面開花，尤其是金陽新區(qū)，現(xiàn)在市政府都已搬到了那里。

小吳介紹說，去年貴陽就推出了“五城戰(zhàn)略”，媒體宣傳稱，這是大貴陽戰(zhàn)略的重要步驟，也就是育新華城、龍洞堡新城、花溪大學城、扎佐工業(yè)新城和天河天新城。有報道稱，在政府主導規(guī)劃下，這里的醫(yī)院、學校、超市、公交線路等配套不斷改善，保利、金元等地產(chǎn)商也紛紛加盟。

對此，北京師范大學社會發(fā)展與公共政策學院經(jīng)濟地理學博士田明曾撰文指出，我國大部分二線城市建設(shè)的歷史不足60年，工業(yè)化推動的集聚擴展還沒有完成的同時，卻面臨著為適應(yīng)工業(yè)化而進行的舊城改造，疏散中心人口的郊區(qū)化與中心集聚雙重壓力。作為省會的二線城市，不僅要在國際競爭中占據(jù)一席之地，而且要帶領(lǐng)省域經(jīng)濟的發(fā)展，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

即使對于國內(nèi)一線的發(fā)達城市，安邦咨詢分析稱，“中國并沒有為城市化率達到50%而做好準備”。對于渴望快速實現(xiàn)城市化的二線城市來說，現(xiàn)在眾多地方政府依然認為，城市化就是房地產(chǎn)，搞得越大越好。還有數(shù)量相當多的學者，認為城市化率越高越好。這些盲目的認識如果得不到糾正，中國社會將有很大可能面臨不可預(yù)測的風險，這是一種令人擔憂的前景。

一周以來，接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均提到一個簡稱“國發(fā)二號”的文件。經(jīng)查詢得知，該文件的全稱是《國務(wù)院關(guān)于進一步促使貴州經(jīng)濟社會又好又快的若干意見》（國發(fā)[2012]）2號文件）。9月份，國家發(fā)改委又批復了黔中經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，據(jù)規(guī)劃，未來將大力發(fā)展以貴陽為中心的遵義、安順、凱里、都勻五個城市，構(gòu)建整個貴州省的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系。

“黔中經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃了千萬人口，已上升到國家戰(zhàn)略，也是貴州大城市戰(zhàn)略，因為多山區(qū)的省份特色，在貴陽的周圍沒有衛(wèi)星城?！焙鷷缘歉嬖V記者。

當初作為貴陽市政府主導的核心發(fā)展區(qū)域，如今的金陽新區(qū)已漸趨成型，一個與老城區(qū)完全不一樣的現(xiàn)代化新城呈現(xiàn)了出來。對于貴陽城市格局的快速擴張，小吳感嘆：原本一些只有在一線城市才能看到大型主題公園、商業(yè)綜合體等地標性建筑設(shè)施，目前在貴陽的新城區(qū)也漸次出現(xiàn)了，在家門口就能體驗到現(xiàn)代化的城市生活。

不過，貴陽一家開發(fā)商的高管任先生向媒體表示，貴陽銷售情況好于全國，因為城市化率才39%，明顯偏低，有發(fā)展空間，后發(fā)趕超優(yōu)勢突出。同時銷售價格才四千出頭，價格偏低，洼地效應(yīng)正在顯現(xiàn)?？傮w在售和潛在供應(yīng)量偏大，個別超級大樓盤的低成本沖擊，透支未來消費，不利于整個行業(yè)健康發(fā)展，地段偏遠的綜合體項目明顯偏多，如果不加控制，泡沫難免。

降低入城門檻

“當初來貴陽發(fā)展，還不是覺得在遵義沒錢賺?在老家掙得太少啦！”在貴陽一個月掙4000多塊錢仍顯不夠花，一旦提到錢，小吳就來了精神并回憶稱。

像小吳這種情況，在如今80后、90后的青年一代中很多。對于西南相對貧困的貴州省來說，類似這種情況的就更為普遍。

在采訪胡曉登時，他為記者這樣描述貴州的困局：貴州73%的國土面積都是石頭山，光禿禿的，幾乎寸草不長，貴州人均收入水平比全國總體水平還要低，“這讓農(nóng)民怎么過得下去？”，貴州城鎮(zhèn)化的客觀要求，比全國總體要求還要迫切。

貴陽市作為貴州的省會，也是貴州的單核城市，目前城市化水平也較低，城鄉(xiāng)收入差距也尤為明顯。胡曉登指出，從全國總體情況來看，城鄉(xiāng)收入差距比大概是3.32:1，但事實上遠不止于此，包括貴陽在內(nèi)的實際測算結(jié)果是8:1，如此懸殊的城鄉(xiāng)差距水平，都需要更大規(guī)模的城市化，遠比發(fā)達地區(qū)有更強大的推力。

小吳告訴記者，目前他們建筑公司的承建規(guī)模比2010年時大了快一倍，“這幾天老板正準備讓我請假回家，在老家拉一批農(nóng)民工過來干活。”

一旦大量農(nóng)民工進城，城市是否做好了接納農(nóng)民工的配套條件呢？不過，目前從媒體公開報道的情況來看，這些基本的硬件配套顯得嚴重供給不足。國務(wù)院研究發(fā)展中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部部長、研究員徐小青2011年底時曾撰文分析，城市接納進城務(wù)工的農(nóng)民，使之順利轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦膯栴}，是我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的核心問題，同時也關(guān)系到人民生活幸福和社會穩(wěn)定程度。

小吳說，他們工地上的工人很辛苦，無論天晴還是下雨，農(nóng)民工都是住在狹小的工棚里，一些農(nóng)民工的妻子來工地看丈夫，這些夫婦為了省下不菲的房租錢，寧愿擠在工棚里湊合過夜。

胡曉登認為，城市化的一個核心要求就是來到城市的外來人口有房住，就貴陽而言，整個城市化的發(fā)展要求會更高，也使貴陽的剛需比全國其他地方更為巨大。

9月13日，貴陽出臺被媒體解讀成為樓市“松綁”的文件，包括了首套置業(yè)享受貴陽市戶籍待遇，公積金貸款最高優(yōu)惠50萬元，首付款最低至兩成，以及購買商業(yè)、辦公用房滿500萬元，可直接申請汽車專段號牌等優(yōu)惠措施。

小吳還提到，他的一個同鄉(xiāng)剛在國慶節(jié)前買了一套新房，享受這次優(yōu)惠后首付才六七萬元，買的還是某超級大盤的小戶型項目，均價不到4000元，總價款30萬元出頭，按揭之后，月供不足兩千元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，正是一些超級大盤的低價促銷，才使一大批原本只能望房興嘆的剛需族有了買房的盼頭，并有了實現(xiàn)買房愿望的機會。

對此，胡曉登認為，貴陽眾多超級大盤的聯(lián)動開發(fā)是當前國內(nèi)一些地區(qū)城市化發(fā)展的首選模式，因為它提供完整的配套服務(wù)，快速提升區(qū)域品質(zhì)，帶動整個區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還不會導致孤島效應(yīng)。

任先生稱，新政對促進釋放需求是顯而易見的。貴陽問題不在促銷，是在供應(yīng)量的調(diào)控，跨越式發(fā)展跨得太猛，多年以后會有后遺癥。城市需要人氣，但哪里可以冒出那么多人？需要政府認真思考，如何可持續(xù)發(fā)展，合理供地，合理規(guī)劃，需認真聽取整合業(yè)內(nèi)專家意見。

“貴陽樓市被鄂爾多斯了，從另一個方面來說，未嘗不是一件好事，給貴陽樓市以警醒，來審視自身存在的問題。這對長遠發(fā)展是有利的。”王成平望著遠處，意味深長地說。

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