每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 貴陽攝影報道    

每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 貴陽攝影報道

1.2萬平方米的售樓大廳，擠滿了熙熙攘攘的購房者，猶如春運(yùn)時的火車站候車大廳，多家銀行在售樓大廳內(nèi)設(shè)立了營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，辦理住房貸款的購房者排起了長長的隊伍……這是10月13日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在貴陽花果園售樓大廳看到的情景。

“超級大盤林立”是記者在調(diào)查過程中對貴陽樓市最深刻的印象。在這些超級大盤中，提及“花果園”和“未來方舟”，在貴陽可以說是無人不知。

記者了解到，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，單是花果園項目就有1830萬平方米的體量，號稱全國第一大盤。以花果園規(guī)劃的35萬常住人口為例，這樣的規(guī)模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。

此外，中天·未來方舟的規(guī)劃建筑面積也高達(dá)720萬平方米。這兩大項目的供應(yīng)量占據(jù)了貴陽樓盤整體供應(yīng)量的主體地位。據(jù)重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在2012年上半年，花果園項目供應(yīng)量達(dá)452.2萬平方米，占了貴陽樓市總供應(yīng)量的75.4%。

“超級大盤”井噴式發(fā)展，需要多少市場容量來承接？這種情況的出現(xiàn)是否會導(dǎo)致貴陽樓市的嚴(yán)重過剩？

近日，有專家和媒體就貴陽房地產(chǎn)的庫存量和貴陽市常住人口進(jìn)行測算，得出了貴陽樓市嚴(yán)重過剩，或?qū)⒅氐付鯛柖嗨垢厕H的結(jié)論。事實果真如此嗎？

“我們貴陽被鄂爾多斯了?！边@是貴陽中鐵置業(yè)有限公司財務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理王成平10月13日見到記者時開門見山的話，從供需關(guān)系來看，目前貴陽樓市并沒有泡沫。王成平已在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營多年，在成都、廣州等多地從事過房地產(chǎn)相關(guān)工作。

花果園來襲

1830萬平方米的體量，200萬平方米的商業(yè)，200萬平方米的寫字樓，35萬常住人口，170萬的人流量……花果園可視為貴陽樓市的標(biāo)桿。

10月13日，周六，貴陽飄起了蒙蒙細(xì)雨，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴花果園進(jìn)行實地調(diào)查。

在花果園立交與通往花果園項目樓盤的單行道丁字路口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，上百棟高層住宅和商業(yè)綜合體正在緊張地施工，低洼處六層樓高的貴陽醫(yī)學(xué)院附屬南華醫(yī)院，原本在彭家灣棚戶區(qū)居民眼里屬于地標(biāo)性的建筑，如今顯得非常渺小。

沿道路斜坡向上，諸如“我們只享受市中心的生活——大貴陽戰(zhàn)略下的絕對中心”等宣傳花果園項目的廣告語尤為奪目。

“這不是在建一個樓盤，而是在造城呀?！币粋€外地購房者感嘆道。

花果園項目一置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該項目一共226棟，目前在建的有100多棟，年底時可交付20多棟。

花果園項目營銷總監(jiān)張寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“住宅項目2014年完成，整個花果園項目2015年完成?！?/p>

“我們最多的時候一天賣1000多套房子?！被ü麍@的上述置業(yè)顧問稱，該項目自從2010年開盤以來，已經(jīng)連續(xù)22周成為貴陽樓市的銷售冠軍。

花果園項目的開發(fā)商宏立城集團(tuán)成立于1998年，至今也僅在貴陽開發(fā)了包括花果園在內(nèi)的兩個項目。雖然在全國房地產(chǎn)行業(yè)里，宏立城名不見經(jīng)傳，但是在貴陽，卻因開發(fā)了山水黔城而一舉成名。

“2010年宏立城集團(tuán)啟動了總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。2011年，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個總建筑面積1612萬平方米的貴陽國際中心?！焙炅⒊枪倬W(wǎng)如此說明花果園項目。

公開資料顯示，五里沖片區(qū)今年年初正式啟動，投入資金達(dá)600億元。這樣算來，宏立城在花果園的投入達(dá)到900億元。

“開發(fā)如此體量的樓盤，開發(fā)商肯定面臨不小的風(fēng)險。不過，富貴險中求嘛?！辟F陽當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)資深人士表示。

超級大盤“井噴”

“目前在貴陽如果不足100萬平方米，沒人好意思說自己是大盤?！辟F陽房地產(chǎn)企業(yè)的一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種超級大盤的開發(fā)模式是貴陽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的一大特色。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，潛在的超級大盤還有9個。

伴隨著超級大盤的“井噴”，今年以來，貴陽樓市的總供應(yīng)量隨之大幅增長。來自貴陽正合地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應(yīng)572萬平方米，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%；從今年上半年的供應(yīng)水平看，2012年全年市場供應(yīng)量有望超越2011年全年市場供應(yīng)量793萬平方米。

事實上，這些超級大盤的井噴勢頭，僅從土地市場的拿地上就能看得出端倪來。

繼2009年宏立城拿下彭家灣棚戶區(qū)大幅地塊，進(jìn)而如火如荼地展開貴州最大的“城中村”改造項目之后，2011年4月份再次出手拿下五里沖片區(qū)的11宗地塊，并與彭家灣片區(qū)實現(xiàn)聯(lián)動開發(fā)。不過，五里沖片區(qū)地塊總面積竟是彭家灣片區(qū)地塊面積的2.3倍之多。

除了宏立城敢于冒險大幅拿地之外，貴州唯一的本土上市房企中天城投（000540，SZ）在拿地上也毫不示弱，甚至一度還有業(yè)內(nèi)人士將之稱為“地皇”。

中天城投從2008年介入土地一級市場以來，到2010年時就已拿下7000畝綜合地塊，但耗資僅3.5億元，中天城投直接或間接土地儲備一舉超過萬畝，并成為當(dāng)時西部地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)類上市公司。

時至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。據(jù)悉，今年8月24日，中天城投競得8宗地塊，建筑面積總計達(dá)331.96萬平方米，規(guī)劃所建項目為 “假日方舟”，也將是中天城投2013年新開工的重點(diǎn)項目。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士的權(quán)威說法，中天城投的超規(guī)模拿地得益于其獨(dú)特的置換拿地模式，即通過把其他公司的非國有建設(shè)用地置換成國有建設(shè)用地，從而實現(xiàn)大規(guī)模的低價拿地。

此外，在由政府主導(dǎo)新城規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想之下，其他品牌房企也相繼出現(xiàn)大片拿地的情況。據(jù)記者了解，利海中環(huán)廣場項目占地達(dá)1509畝，保利生態(tài)體育公園占地2635.669畝，優(yōu)品城邦占地2300畝，多彩貴州城占地7695畝，而西南國際商貿(mào)城甚至占地14580畝，這些大型房地產(chǎn)項目均將在未來一段時間內(nèi)開工建設(shè)。

“西南國際商貿(mào)城當(dāng)時在落地動工時，貴州省某高層領(lǐng)導(dǎo)曾親自到場，凝聚人氣?！睆V州中地行房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)貴陽分公司項目助理劉永坤表示，其實這些大項目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早點(diǎn)將貴陽建成一個現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市。

蜂擁而來的外地客

在進(jìn)入花果園項目內(nèi)的一條花果園大道上，記者看到沿路剛好停放著5輛印有“遵義旅游觀光巴士”標(biāo)識的客車，從車上下來的乘客黑壓壓一片。

爾后，穿著標(biāo)識宏立城公司服裝的置業(yè)顧問帶著長約百米長的隊伍走在花果園這條道上，一名王姓中巴司機(jī)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這些乘客均是從外地來看花果園樓盤的，周末一天要跑3趟，平時至少也跑1趟。

源源不斷的外地客，自然少不了相應(yīng)的高點(diǎn)子返利誘惑和大規(guī)模的營銷隊伍。記者從一份來自里城地產(chǎn)的營銷方案中看到，外地被接來的客戶中午由開發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)午餐，貴州較偏遠(yuǎn)地區(qū)的客戶若當(dāng)日無法返回，開發(fā)商晚上提供免費(fèi)的酒店住宿。這份營銷方案中還顯示，凡在縣市外展點(diǎn)登記并成交的客戶，較在售樓部成交總價減免3000~5000元不等。

令人驚奇的是，該營銷方案也透露，花果園項目共2000名置業(yè)顧問，其中僅售樓處就常駐了600名，另外1400名分布在貴陽市和貴州其他縣市，“采用高傭金方式刺激置業(yè)顧問，銷售提點(diǎn)千分之三（即銷售一套100平方米約價值30萬元左右的房子，可以拿到傭金近一千元）?！?/p>

“我仔細(xì)考察過花果園樓盤，每周都有5~8輛大客車停在那兒，像黔南州、凱里等地市州的客戶來得非常多?！辟F州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登對記者表示。

在花果園售樓部，記者隨機(jī)采訪到一名從貴州省黔南州趕來的池姓購房者，他手持外地客戶購房意向書并面帶微笑地告訴記者，這次是專門為遠(yuǎn)赴廣東省佛山市打工的兒子買房的，“花果園的房價不到四千塊錢一平方米，跟老家的房價差不多，但貴陽是貴州省的省會城市，等我兒子在貴陽安了家，以后就不用再到廣東打工了，可以就近做些生意。”

正忙于手頭事務(wù)的花果園銷售總監(jiān)張寧，面對記者的來訪也停下工作，亦對記者透露，在貴州省內(nèi)8個地市州中，就有50%~60%的剛需族來選擇購買花果園項目。

重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA項目貴陽教學(xué)中心副主任吳靖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也提到，“重慶大學(xué)的一個老師告訴我，你們貴陽的花果園項目宣傳怎么跑到重慶了？”

貴陽正合地產(chǎn)8月份的研報顯示，花果園、未來方舟兩項目整體成交6689套，成交面積61.34萬平方米，分別占市場總體成交量的52.06%和64%。

10月16日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴未來方舟實地探訪。在位于北京東路的中天未來方舟項目售樓部，外地購房客亦是絡(luò)繹不絕。在售樓部入口處，記者看到道路兩旁已停滿了各種車輛，除了掛貴州車牌的汽車之外，也有從河北、浙江和廣東等省份遠(yuǎn)道而來的，還有中天城投公司配備的專供看房使用的數(shù)輛大巴車。

走進(jìn)偌大的售樓部，記者以購房者名義向置業(yè)顧問曹女士咨詢一套89平方米戶型的住宅，不過曹女士稱，目前這種小戶型已售罄，只有130平方米以上的大戶型，如果還想買那種小戶型，只有等待下個月推出的新批次樓盤了。

從重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司的研報得知，從8月12日起至今，中天·未來方舟共推出了F1組團(tuán)、H4組團(tuán)、G1組團(tuán)和H4組團(tuán)，總計高達(dá)1346套房源，也附有交1萬元抵1.5萬元的現(xiàn)金優(yōu)惠。

未來方舟的商業(yè)地產(chǎn)項目也引來了大量投資者的關(guān)注。在售樓部沙盤旁邊，一群人正圍著一個規(guī)劃500余米高的綜合體項目沙盤旁品頭論足，其中一名跟丈夫坐車前來看鋪面的吳女士一臉焦慮地對記者稱，現(xiàn)在鋪面不好買，剛才搖號都沒搖到。記者從一展板上看到，當(dāng)期批次的商鋪幾乎均被標(biāo)注成了紅色，意味著差不多被賣光了。

“上周（10月8月~10月14日）起商品房成交量回升至節(jié)前水平，成交2190套，環(huán)比上漲126%，成交面積19713平方米，環(huán)比上漲89%。”廣州中地行貴陽分公司周報如此表述。

從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連續(xù)數(shù)日奔赴貴陽各區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)查的情況來看，無論是在上萬平方米售樓部的花果園、未來方舟，還是在美的林城時代、新王府公寓和恒大城等普通項目售樓部，均能看到雙節(jié)后人氣回升的勢頭。記者從花果園、未來方舟營銷部給出的數(shù)據(jù)來看，花果園在上周（10月8月~10月14日）成交989套，而未來方舟也成交了242套。

沿著南明河邊一路往前走，河左岸的在建項目正如火如荼地進(jìn)行著，數(shù)十輛挖掘機(jī)在裸露的石山上轟鳴，遠(yuǎn)處植被密集覆蓋的地方,掩映著漂亮的半山別墅、洋房；河右岸仍能看到被拆遷留下的印跡。南明河從未來方舟項目中間穿過，一座八洞眼的舊式拱橋橫跨于河上，作為昔日兩岸居民日常穿行的重要通道，不過與眼前快速崛起的大型現(xiàn)代建筑相比，似乎顯得極不相稱。

使出渾身解數(shù)來吸引外地客的不僅僅只有花果園和未來方舟?！拔覀兿乱徊竭€要到廣州等珠三角地區(qū)推銷房源?！蓖醭善脚ゎ^對坐在副駕駛位置的記者說。

為什么要遠(yuǎn)赴嶺南地區(qū)賣房子呢？王成平解釋說，隨著貴陽至廣州、重慶等地的高速鐵路、高速公路等項目的開通，未來的貴陽房子將不會僅僅局限于貴州人口，貴陽工業(yè)園區(qū)、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來之后，尤其是“爽爽的貴陽”擁有其他城市無可超越的氣候資源，未來數(shù)年到貴陽度假避暑的客流會成倍增長，這些必將推動貴陽房地產(chǎn)項目的大量開工建設(shè)。

對此現(xiàn)象，胡曉登給出了這樣一種解釋：在珠三角、長三角等地區(qū)，衛(wèi)星城市比比皆是，它們本身就大量稀釋了周邊的購房需求，而貴陽作為整個貴州省的單核城市，城市化率很低，呈現(xiàn)出明顯的“孤島城市”現(xiàn)象，所有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通和生活等資源嚴(yán)重向貴陽傾斜，造成省內(nèi)各城市發(fā)展嚴(yán)重不均衡，使中心城市對周邊地市州擁有強(qiáng)大的誘惑力，那些地方的人來貴陽購房的需求非常迫切。

大盤的隱憂

不過，在記者采訪過程中，一些業(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了對這種超級大盤模式的憂慮，尤其是超級大盤的道路承載量和物業(yè)管理能力。

胡曉登稱，目前超級大盤還是處于以價換量階段，這需要更加成熟的開發(fā)理念。從項目本身的角度講，缺乏前瞻性，交通設(shè)施配套不夠，有的樓盤車位嚴(yán)重不足等情況，都會制約項目的質(zhì)量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連續(xù)兩次趕赴花果園項目實地調(diào)查，就記者觀察，目前的路網(wǎng)狀況確實很難承載高達(dá)百萬的人流量。

“大盤開發(fā)對于物業(yè)管理的要求較高，所以承受的壓力也很大，其中硬件設(shè)施的配套建設(shè)必須跟得上，像電梯就成問題。”貴陽某知名房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)一不愿具名的負(fù)責(zé)人稱，比如花果園項目，一棟樓最多4部電梯，一層多達(dá)9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果遇到上下班高峰期，就會顯得格外擁堵。此外，像高峰期的用水、用電等都將會面臨超負(fù)荷運(yùn)作。

隨后，該負(fù)責(zé)人隨手拿出一部計算器為記者算了一下上述問題的嚴(yán)重性，以一家三口人計算，對于容納1200余位居民的樓盤來說，如果在高峰時段僅用4部電梯搭乘，這是很難想象的事情。

不過，張寧解釋稱，宏立城也沒把花果園當(dāng)作一個小區(qū)來開發(fā)，而是將之作為一個“百年城市”來運(yùn)營的，還要打造立體化交通，社區(qū)內(nèi)有人行天橋，還有輕軌、單軌電車等，外部將有十二條市政主干道，并將引入31條公交線路，其中25條均是將花果園作為始發(fā)站的，未來項目內(nèi)外交通將會很順暢。

對此解釋，由于該大盤項目還在繼續(xù)建設(shè)的過程中，業(yè)界對于上述問題的質(zhì)疑有待實踐的檢驗。不過，如此大規(guī)模的滾動開發(fā)，一旦項目出現(xiàn)資金鏈問題，前期項目可能停工，后期更無資金為繼，這也是不少業(yè)內(nèi)人士所深憂的。

早在2011年三季度時，包括中天城投在內(nèi)的8家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均超過了85%，但時至今年上半年時，中天城投的資產(chǎn)負(fù)債率仍達(dá)86%。之前，曾有媒體對中天城投高負(fù)債率下的項目開發(fā)提出過質(zhì)疑。

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