每經(jīng)記者 王杰

近日，希臘政府在上海舉辦一項商務(wù)活動，內(nèi)容包括中國投資者在內(nèi)的海外投資商提供了能源、礦業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、港口以及機場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的多種投資項目，中國投資者可以直接與希臘投資促進(jìn)局洽談參與希臘各項目的洽談、招標(biāo)等事宜。

其中尤其以希臘的旅游地產(chǎn)最有吸引力。在希臘著名的愛琴海邊置業(yè)，是很多人的夢想。這對有志在海外開拓旅游地產(chǎn)項目的中國房企來說，顯然是不可多得的機會。

然而，截止目前海外投資房地產(chǎn)成功者不多。去年因為投資冰島而倍受矚目的中坤集團董事長黃怒波，被冰島媒體報道，因提供的材料不完整，原本定于近期舉行的簽約儀式將推遲。

海外開發(fā)房地產(chǎn)僅為投資避險？

這已經(jīng)是黃怒波第二次在投資冰島問題上折戟了。2011年8月，受冰島方面邀請，黃怒波決定投資約2億美元在冰島開發(fā)旅游項目，其中約800萬美元用于購買冰島一塊300平方公里未開發(fā)土地，其余資金用于具體項目建設(shè)。同年11月，冰島內(nèi)政部長表示，冰島政府決定不批準(zhǔn)黃怒波關(guān)于購買土地的特別申請。理由是“冰島內(nèi)政部經(jīng)仔細(xì)研究認(rèn)定，中坤集團不具備冰島政府特批其購地申請的所需條件。”

然而此事并未就此完結(jié)。2012年5月，冰島同意將上述地塊出租給黃怒波，租期為99年，但雙方預(yù)計于近日完成的簽約儀式卻又因冰島媒體曝出的消息而變得“懸念重重”起來。

黃怒波在接受相關(guān)媒體采訪時強調(diào)，從中國和冰島兩國的法律看，這件事本應(yīng)是順理成章。但問題遠(yuǎn)沒有想象中的那么容易。在冰島，對于非歐盟投資者，要必須在當(dāng)?shù)卦O(shè)立公司，且董事會成員三分之二以上要求為冰島人。顯然，對于像中坤這樣多年來帶有冰島情節(jié)但土生土長的中國公司，顯得有些初來乍到。

黃怒波表示，出現(xiàn)這樣的情況以后，我的個人考慮把這個整個北歐的投資暫時先放一放，反過來說我們也慶幸如果真的要是獲準(zhǔn)投資了，開始做規(guī)劃把錢投進(jìn)去了，因為政治關(guān)系，不知道會不會把企業(yè)陷得很深，這個教訓(xùn)我們還要總結(jié)。

四季房展國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，房企涉海，仍處于“試水”階段。目前來看暫沒有成功的案例。由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，并且國內(nèi)的法律、市場體系與國外差異較大，房企出國搞開發(fā)只是意向。

“這個項目比較適合首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，面對的客戶主要是國內(nèi)企業(yè)。”首創(chuàng)置業(yè)法國項目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，主要是看好法國的投資環(huán)境。這個項目還沒有正式對外公布，更細(xì)的環(huán)節(jié)暫不方便透露。

在馬來西亞開展地產(chǎn)項目的碧桂園也表示了類似的觀點。“碧桂園之所以與其他人士在馬來西亞設(shè)立合營公司，一是看好該國家及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的前景，二是碧桂園也要為投資者提供合理的回報。”碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園董事會認(rèn)為此舉將擴大和加強集團現(xiàn)有的投資組合。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮分析，房企走出國門的案例大多是在2011年調(diào)控以來才逐漸增多。這一輪樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲，對成交量、企業(yè)利潤都有很大影響。并且經(jīng)過此輪調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長趨勢有所改變，樓市調(diào)控也可能成為常態(tài)。房企出國開展項目，可以看做是應(yīng)對市場和政策變化的一種新的嘗試。同時，限購之后，很多投資者轉(zhuǎn)移到海外置業(yè)，也促使房企看好海外市場。

一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“房企出海主要考慮的是資產(chǎn)分散的風(fēng)險，不要把雞蛋放在一個籃子里面。海外投資的大部分是私企，主要是把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到外面去。”

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉補充說，國內(nèi)企業(yè)的游戲規(guī)則與國外不一樣，在國外更重視契約，所以房企遇到的風(fēng)險與機遇并存。目前國內(nèi)開發(fā)商出國開發(fā)的主要原因還是國內(nèi)高收入人群海外置業(yè)的潮流增加，為了吸引這部分人群，部分開發(fā)商在海外有所試點，但這不是主流也不會成為主流。沒有一個國家房地產(chǎn)的利潤比國內(nèi)高。海外置業(yè)的風(fēng)險主要還是國外大部分都有比較高的持有稅。而且短期交易的話，很多都會有重稅。

出海房企需面臨多重困難

9月11日，首創(chuàng)置業(yè)與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中法經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)，并享受法國和歐盟特許優(yōu)惠政策。此前，碧桂園宣布與馬來西亞當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商--Mayland(大馬置地)組成合營公司，共同開拓馬來西亞的住宅及商業(yè)物業(yè)，碧桂園占有合營公司55%的股權(quán)。萬通控股參與了紐約世貿(mào)大廈重建，并于2010年租下世貿(mào)中心1號樓部分物業(yè)。去年，SOHO中國董事長潘石屹已以個人名義投資紐約的商業(yè)地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)龍頭萬科近日也正在加快國際化發(fā)展步伐，目前已經(jīng)成立了美國地產(chǎn)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，為進(jìn)軍美國市場做好準(zhǔn)備。央企中航地產(chǎn)則在第六屆董事會上通過了《關(guān)于公司成立海外事業(yè)部的議案》，加速海外布局。

不過，值得注意的是，幾乎全部“出海”的房企，目前均處于計劃和初步實施的階段，尚未有成功案例可以借鑒。房企海外投資的回報率尚待驗證。

“國內(nèi)房企出海開發(fā)仍在實踐過程中。當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)政策有別于國內(nèi)。物業(yè)稅相對成熟并在征收。另一方面是海外人群購買的開發(fā)物業(yè)多半會偏向于當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商建造的產(chǎn)品。國內(nèi)房企針對國外消費者的需求把控，還有一定的過程。”房地產(chǎn)專家陳晟表示，當(dāng)?shù)氐亩愂?、信貸跟國內(nèi)的環(huán)境都還不一樣。所以需要盡快的融入當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境里面，包括建造標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)，都需要成功的案例來支撐經(jīng)驗。目前來看國內(nèi)房企涉海更多的是通過收購的模式在進(jìn)行的。購買已建物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊分析，各個國家土地政策情況不盡相同，土地收購并不輕松。中坤集團冰島項目受阻、萬通的7年談判路均證明此路不易。

“國內(nèi)房企出海風(fēng)險是對當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)不太熟悉。”首創(chuàng)置業(yè)法國項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，另外歐洲的就業(yè)、勞工政策也相對嚴(yán)厲。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮則認(rèn)為，國外市場的行業(yè)規(guī)則與國內(nèi)有很大的不同，即使是在國內(nèi)領(lǐng)先的大房企，也難免會有水土不服的現(xiàn)象。雖然國外的樓市調(diào)控并不頻繁，但受到經(jīng)濟的干擾因素更大。

此外，海外的開發(fā)模式和中國不同。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，國內(nèi)開發(fā)商出國首先面臨的是拿地困境，國外土地是私有的。開發(fā)商購地，要征得這塊土地上所有的持有者的同意，而且這些持有者不可能一個人擁有很大塊的土地。開發(fā)的土地持有者眾多。開發(fā)商要給所有持有土地的小產(chǎn)權(quán)者逐一協(xié)商，然后才能把此地塊所有的分散土地買下來。另外，還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臈l例，征得該地塊的周邊幾公里范圍內(nèi)的人群的同意。遠(yuǎn)不像國內(nèi)拿地這么簡單。“從常理上判斷，國內(nèi)開發(fā)商在國外沒有知名度，尤其涉及到地塊的買賣，如果對房企信任度不夠，當(dāng)?shù)赝恋負(fù)碛姓呖赡芫筒粫u掉自己的土地。也就做不了開發(fā)。”

四季房展國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，中國的房地產(chǎn)市場和海外的房地產(chǎn)市場完全是兩個概念。因為國內(nèi)的房地產(chǎn)市場和海外的處在不同的發(fā)展階段，發(fā)達(dá)國家的城市化在30年前就已經(jīng)完成了。這就決定了住宅需求量是不同的。并且住宅是區(qū)域性特別強的產(chǎn)品，沒有可流動性，這就決定置業(yè)人群相對單一。國外房產(chǎn)的利潤率，銷售主要是成量房為主。“很多國家不允許賣期房，并且沒有公攤面積。”況且沒有國內(nèi)這么大的開工面積。這都是房企出國面臨的難題。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，國外市場相對成熟，實現(xiàn)快速銷售并不容易，要求企業(yè)資金準(zhǔn)備充足。包括銷售流程，包括對企業(yè)信用的控制，中國開發(fā)商可能不適應(yīng)。此外，國外的法律制度與國內(nèi)不同，人員配備也是其海外戰(zhàn)略的主要障礙。

對國內(nèi)客戶群的潛在消費能力抱有信心，或是房企布局海外的重要動力。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮分析，從購房渠道上看，現(xiàn)在海外開發(fā)商來到中國推介房產(chǎn)也越來越多，每年的房展會上也會有很多海外項目參展。購買國內(nèi)房企開發(fā)的項目主要是出于購房者對其品牌更為了解，不過國內(nèi)房企開發(fā)的海外項目還不多，肯定不會局限于此。

四季房展國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，在國內(nèi)房企出海前，國內(nèi)置業(yè)人群海外購房全是海外開發(fā)商。目前來看，國內(nèi)開發(fā)商的國外項目只占很小比例。國外法律比較健全，購房者自己會去對比，什么樣的住宅更適合自己。