每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

海水褪去，才知道誰(shuí)在裸泳。

繼青島凱悅中心之后，青島又一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目因無(wú)力兌付而走上拍賣(mài)之路。據(jù)此前發(fā)布的拍賣(mài)公告，位于青島黃島區(qū)和即墨溫泉鎮(zhèn)的兩宗土地將拍賣(mài)，底價(jià)7.89億元，將于1月8日（今日）在山東省法院司法拍賣(mài)廳進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。

另一組數(shù)據(jù)更添緊張氣氛，信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2011年共新增余額為2558億元，其中，四個(gè)季度分別為545.199億元、1183.0252億元、745.78億元、84.6億元，可推測(cè)2013年將有約3000億元左右的房地產(chǎn)信托到期兌付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2012年的兌付本金金額1759億元。其中，2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn)，達(dá)1301億元。

當(dāng)新的一波兌付高峰逐漸襲來(lái)時(shí)，還有多少項(xiàng)目潛藏危機(jī)？

中信信托折戟青島

近日，一則關(guān)于中信信托相關(guān)地塊司法拍賣(mài)的公告，再度將房地產(chǎn)信托存在的風(fēng)險(xiǎn)推至輿論的風(fēng)口浪尖。

公告中顯示：受山東省高級(jí)人民法院委托，定于2013年1月8日10時(shí)在山東省法院司法拍賣(mài)廳公開(kāi)拍賣(mài)青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島乾正置業(yè)有限公司項(xiàng)下土地使用權(quán)及地上建筑物，包括青島市黃島區(qū)長(zhǎng)江東路南側(cè)、濱海大道北側(cè)土地使用權(quán)兩宗，共計(jì)約107.92畝（商服用地）；青島市黃島區(qū)珠江路南側(cè)、建院路東側(cè)土地使用權(quán)約99.82畝及地上售樓處、樣板間約3200平方米，在建地下車(chē)庫(kù)約4.2萬(wàn)平方米 （城鎮(zhèn)混合住宅用地）以及青島即墨市溫泉鎮(zhèn)新興街8號(hào)土地使用權(quán)約107.28畝 （商業(yè)金融用地）。

這則拍賣(mài)公告背后凸顯的正是信托產(chǎn)品逼近兌付無(wú)力償還的窘境。

據(jù)了解，上述項(xiàng)目是中信信托在2010年發(fā)行的 “中信-舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，發(fā)行時(shí)間為2010年7月22日至2010年8月27日，發(fā)行規(guī)模為7.1億元，預(yù)計(jì)年收益率為9%~13%，期限為30個(gè)月，以此推算該筆產(chǎn)品將在今年年初到期。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商山東舒斯貝爾置業(yè)有限公司是澳大利亞舒斯貝爾集團(tuán)的全資子公司，是總部在山東日照的一家外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。而此次將被拍賣(mài)的“黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”，是該企業(yè)在青島西海岸打造的一處體量25萬(wàn)平方米的大型綜合體項(xiàng)目，包括15萬(wàn)平方米大型購(gòu)物中心與10萬(wàn)平方米高檔海景低密度洋房。

但根據(jù)公告內(nèi)容，到今年年底，舒斯貝爾黃島項(xiàng)目?jī)H建成有地下車(chē)庫(kù)、基礎(chǔ)地基、售樓處和樣板間。

顯然，這一項(xiàng)目的兌付問(wèn)題成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。

公告顯示，此次拍賣(mài)的標(biāo)的物底價(jià)為7.89億元，這與此前12.75億元的評(píng)估值相比縮水不少。即便如此，業(yè)界人士并不看好此次拍賣(mài)。

瘋狂擴(kuò)張下的風(fēng)險(xiǎn)

中信信托青島海景房項(xiàng)目早已不是第一個(gè)失敗者。無(wú)獨(dú)有偶，首例房產(chǎn)信托遭遇拍賣(mài)抵押的案例同樣發(fā)生在青島。

“其實(shí)不僅僅是在青島?！备吆徒鹑诜治鰩熇罨壑蚁?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，這樣的危機(jī)潛藏在諸多可被稱(chēng)為“1.5線”的城市，譬如青島、南京、大連和沈陽(yáng)。

李慧忠進(jìn)一步指出，在這些城市，高端寫(xiě)字樓包括改善型需求、超改善型需求（豪宅類(lèi)）這些產(chǎn)品市場(chǎng)流動(dòng)性非常弱，但是存量卻不少?！耙阅暇槔邫n的5A級(jí)寫(xiě)字樓甚至可以媲美北京的國(guó)貿(mào)三期，但是很難消化。”李慧忠告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，只有整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均收入達(dá)到一定的水平之后才足以支撐這些產(chǎn)品，但目前的現(xiàn)狀是，很多產(chǎn)品和市場(chǎng)是脫節(jié)的，定位過(guò)于超前。

而真正適合這些城市的產(chǎn)品往往是總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)的小戶型住宅和公寓，但從近期不斷爆出的這類(lèi)房產(chǎn)信托產(chǎn)品無(wú)力兌付的情況來(lái)看，多是集中在綜合體、高端住宅這些產(chǎn)品。

也正因如此，多位業(yè)內(nèi)人士并不看好這一項(xiàng)目的拍賣(mài)。有分析人士向記者估算，也許要打到三折才有可能出手。

青島凱悅中心、黃島鳳凰灣的失利凸顯出的則是房地產(chǎn)信托行業(yè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在的現(xiàn)狀。

而這個(gè)正處于高速奔跑的房地產(chǎn)信托行業(yè)，目前“跑”出的最新紀(jì)錄接近7萬(wàn)億元。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月底，中國(guó)信托業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6.98萬(wàn)億元。然而，跑得越快跌倒的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

由于房地產(chǎn)信托的平均期限為兩年左右，在經(jīng)歷了2010年～2011年的發(fā)行熱潮后，逐漸逼近的兌付高峰期，更讓人擔(dān)憂還會(huì)有多少個(gè)項(xiàng)目在退潮后，成為裸泳者。

“多年以來(lái)，信托行業(yè)將自身定位為國(guó)內(nèi) ‘最符合資產(chǎn)管理理念’的金融機(jī)構(gòu)。在理財(cái)市場(chǎng)上信托理財(cái)與銀行理財(cái)齊頭并進(jìn)之勢(shì)，（使得）基金、券商的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)均受到一定影響。但是這種格局正發(fā)生著變化。”普益財(cái)富研究員范杰告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

目前，券商資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的成熟對(duì)于信托業(yè)也形成了較大的威脅。范杰指出，相比其他金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，信托公司存在無(wú)公募性質(zhì)的產(chǎn)品、大部分信托公司研究實(shí)力不強(qiáng)以及銷(xiāo)售渠道不暢等軟肋。

對(duì)此，李慧忠也表示，對(duì)于未來(lái)的信托市場(chǎng)，更有發(fā)展前景的集中在專(zhuān)業(yè)性特別強(qiáng)的、積極主動(dòng)管理的公司以及產(chǎn)品定位細(xì)分市場(chǎng)小戶型的信托公司。

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諾亞：今年信托兌付風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)明顯上升

每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京

1月7日，諾亞（中國(guó)）控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)諾亞控股）發(fā)布了2013年諾亞財(cái)富上半年度策略報(bào)告。諾亞控股研究部助理研究總監(jiān)李要深表示，對(duì)未來(lái)信托增長(zhǎng)持謹(jǐn)慎偏樂(lè)觀態(tài)度。從目前的情況來(lái)看，2013年信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)明顯上升。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年7月份之后，已經(jīng)有13個(gè)信托項(xiàng)目提前終止，而11個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目曝出問(wèn)題。

更引人關(guān)注的是，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2013年將有約3000多億元的房地產(chǎn)信托到期兌付，這一壓力無(wú)疑將是今年信托市場(chǎng)所面臨的最大考驗(yàn)。

相對(duì)市場(chǎng)普遍對(duì)信托行業(yè)的擔(dān)憂，李要深則要顯得樂(lè)觀得多。他認(rèn)為，自監(jiān)管層調(diào)控之后，房地產(chǎn)信托在信托行業(yè)中的占比已經(jīng)明顯下降，這說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)得到了控制。同時(shí)，從信托行業(yè)每年對(duì)不良的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，也是逐年呈下降趨勢(shì)，而各個(gè)信托公司目前的凈資本管理也都是達(dá)標(biāo)的。

諾亞控股認(rèn)為，作為專(zhuān)注通道業(yè)務(wù)的信托將在2013年迎戰(zhàn)來(lái)自證券、保險(xiǎn)及基金的競(jìng)爭(zhēng)，但是從目前來(lái)看，信托的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)被打破，缺少了鮮明的特點(diǎn)。

“信托產(chǎn)品大部分做的是融資性的，但是證券、保險(xiǎn)、基金的通道業(yè)務(wù)也逐步被放開(kāi)，將直接和信托對(duì)抗?！崩钜畋硎?，在這種競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生分化。

對(duì)于信托2013年的亮點(diǎn)，李要深認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是一個(gè)機(jī)會(huì)。