□本報記者黃瑩穎

“買家印花稅”措施出臺兩個多月來，香港樓市成交量一度下滑七成。然而，近期香港住宅價格水平及商鋪?zhàn)饨鸪尸F(xiàn)持續(xù)上升勢頭，主要原因在于，土地供應(yīng)不足，新增房屋數(shù)量難以滿足旺盛的需求。

16日香港特區(qū)行政長官梁振英發(fā)表施政報告，有關(guān)房屋及土地供應(yīng)政策的部分超過40個段落，為報告的重點(diǎn)。“找地”、增加供應(yīng)成為港府下一步解決問題的大方向。香港業(yè)內(nèi)人士指出，雖然港府已采取措施增加市場供給，但化解矛盾仍需時日。未來如果房價繼續(xù)大幅上漲，香港政府調(diào)控樓市的力度或加強(qiáng)。

樓市近期快速回暖業(yè)內(nèi)預(yù)計全年向好

1月14日下午三點(diǎn)半，香港美麗華商場，在售住宅項目“元朗尚悅”售樓處所在地，盡管是上班時間，但購房者人數(shù)不少。中國證券報記者在現(xiàn)場看到有為數(shù)不少說粵語的購房者在向中介咨詢，亦有部分說普通話的購房者在咨詢。

到了晚上7點(diǎn)半，美麗華商場前人頭涌動。與下午的差異是，該處的地產(chǎn)代理中介已忙得不可開交，中國證券報記者在此站了約十五分鐘，并無中介來招呼。不僅僅是售樓處入口前已排起了長龍，在美麗華商場外的露天空地上，亦是擠滿了人，不少購房者急著向中介咨詢情況。

2012年10月26日，港府推出兩項“買家印花稅”辣招遏制樓市炒房。彼時，新政威力立竿見影，香港住宅成交量迅速下降，一度比高峰期跌了70%，此前一路上揚(yáng)的房價似乎得到遏制，反映香港住宅價格水平的中原城市領(lǐng)先指數(shù)一度連跌三周。

不過，近期樓市出現(xiàn)了新變化，令香港地產(chǎn)業(yè)界原本悲觀的情緒轉(zhuǎn)向。香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青表示，只要實施“買家印花稅”的措施，樓市交投就會受到抑制，2013年樓市的表現(xiàn)一定趕不上2012年。“不過，最近接觸了中原的一線同事，發(fā)覺他們對樓市的前景普遍較為樂觀。他們大都認(rèn)為，政府的政策只能令交投回落，但無法扭轉(zhuǎn)樓市的價格升勢。”從近期中原城市領(lǐng)先指數(shù)的表現(xiàn)看，在2012年11月連跌三周后，連續(xù)上升四周，最新數(shù)據(jù)為115.6點(diǎn)，比歷史高位僅差1.21點(diǎn)。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)高緯環(huán)球公布的報告，香港銅鑼灣租金已上升至每年每平方米23670美元。這意味著銅鑼灣已經(jīng)超越紐約第五大道，成為全球最昂貴的購物地段。預(yù)計2013年核心商業(yè)區(qū)，例如銅鑼灣和尖沙咀的商鋪?zhàn)饨饘⑸仙?0%-15%；非核心商業(yè)區(qū)則繼續(xù)上漲5%-10%。此外，2012年11月、12月香港商鋪成交總量突破100億港元，超越同期住宅交易金額。

值得注意的是，對于2013年樓市的趨勢，香港業(yè)界人士普遍樂觀。戴德梁行香港董事總經(jīng)理陶汝鴻認(rèn)為，香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)仍然良好，目前的買家已經(jīng)全部屬于長線投資者及自用購房者，整體而言，今年房價走勢仍樂觀。預(yù)期今年中小住宅房價將有5%至10%的升幅，而豪宅價格預(yù)計持平，最多上漲5%。即便政府再推出新措施，房價料保持穩(wěn)定，甚至?xí)^續(xù)呈上升趨勢。

游資涌港熱衷炒樓供求矛盾日益加劇

在熱錢涌港的背景下，投資房產(chǎn)仍是有利可圖的渠道。IMF(國際貨幣基金組織[微博])最新研究報告指出，QE3后國際游資大量流入香港是近期房價上升的一大因素。事實上，從商業(yè)地產(chǎn)的情況看，被調(diào)控新政暫時逼退的熱錢有轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪等未調(diào)控領(lǐng)域的跡象。

香港置業(yè)一中介人士給中國證券報記者算了一筆賬。“拿元朗尚悅項目來說，現(xiàn)在銀行利率是2%，但按照周邊樓盤的租金計算，回報率在4%左右，這樣即使從租金考慮，置業(yè)也是很劃算的。”

中原地產(chǎn)報告預(yù)計，在熱錢持續(xù)涌入及低息環(huán)境下，2013年香港工商鋪、豪宅及新房市場買賣金額可望再創(chuàng)新高，私人住宅租金及售價全年有望上升18%。資金長期停泊香港，是樓市向上的基礎(chǔ)。

一方面是仍高企的住宅需求，另一方面，存量在短期內(nèi)仍難滿足需求。施永青認(rèn)為，自從政府的辣招推出后，市面上的賣盤全面減少，即使繼續(xù)放盤，但賣意不強(qiáng)，價錢就降不下來。在供應(yīng)不足的情況下，買家不得不在價錢上遷就一下，導(dǎo)致房價不但沒有下降，反而迅速反彈。施永青指出，香港樓市存量太少，之前政府的調(diào)控只在于遏制需求，沒增加供應(yīng)，甚至在某種程度上，二手房的供應(yīng)也受到制約。

這種供需矛盾的情況短期內(nèi)難以改變。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝提供了一組數(shù)據(jù)，綜合統(tǒng)計私人住宅、公屋等，預(yù)計2012年至2019年住宅供應(yīng)量將達(dá)31.3萬套，雖然比2004年至2011年期間增加30%，但仍比1996年至2003年的水平低40%左右。

政府在2002年開始減少土地供應(yīng)，不再主動拍賣土地，過去多年香港土地供應(yīng)一直處于較低水平，比如過去兩年土地供應(yīng)量比2000年前低50%左右。香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，過去5年，平均每年私人單位落成量只9800個，出租公屋約1500個，居屋是零。換句話說，過去5年，公私營單位每年落成量只有約24800個。去年，私人住宅單位空置率是4%，是15年以來的新低。英國皇家特許測量師學(xué)會香港分會主席關(guān)健表示，住宅價格飆升及商廈供應(yīng)短缺反映香港急需穩(wěn)定的長遠(yuǎn)土地供應(yīng)。長遠(yuǎn)而言，香港無疑需要更多土地應(yīng)付人口增長。

多策并舉增加宅地供求失衡短期難改

事實上，香港政府已認(rèn)識到供應(yīng)不足對樓市的負(fù)面影響。16日梁振英發(fā)表任內(nèi)首份施政報告，其中有關(guān)房屋及土地供應(yīng)政策的部分超過40個段落。

施政報告提及，土地短缺嚴(yán)重阻礙了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，扼殺了不少創(chuàng)業(yè)和發(fā)展事業(yè)的機(jī)會。但只要攤開地圖，就可以清楚看到，在郊野公園和具高保育價值地帶以外，香港仍有不少未開發(fā)的土地，也有不少可供考慮的填海地點(diǎn)。

報告提出，房屋政策目標(biāo)為協(xié)助基層市民“上樓”，滿足基本住屋需求；讓市民按自己的負(fù)擔(dān)能力和條件，選擇安居之所，并鼓勵自置居所；在出租公屋之上，提供有資助的自置居所，搭建置業(yè)階梯；維持私人樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，在供應(yīng)緊張的情況下，優(yōu)先照顧香港永久性居民的需要。

梁振英表示，經(jīng)過各部門的努力，政府已掌握的土地可供2012-2013年度起5年內(nèi)落成約7.5萬個新公屋單位，及在2016-2017年度起的4年內(nèi)落成約1.7萬個新居屋單位。首批新居屋單位，預(yù)計可在明年預(yù)售。私人住宅市場方面，在未來3至4年，新房市場預(yù)計可提供67000個單位。

按報告提出的多項措施，估計短、中期可提供作房屋用途的土地300公頃，預(yù)計可供興建約12.87萬個住宅單位。此外，港府也會盡快推進(jìn)新界東北新發(fā)展區(qū)、洪水橋新發(fā)展區(qū)、發(fā)展新界北部地區(qū)和大嶼山、于維多利亞港以外適度填海、發(fā)展巖洞及地下空間等，籌劃長遠(yuǎn)土地供應(yīng)。

不過，盡管如此，因為過去兩年施工量不足，近兩年樓市的供應(yīng)仍難以快速增長。香港地產(chǎn)業(yè)界人士預(yù)測，市場供應(yīng)明顯增加最快要3-4年，最慢則可能要5-6年。香港南豐集團(tuán)董事總經(jīng)理蔡宏興判斷，供求失衡難以于短期明顯改善，而因為建筑成本上升，預(yù)期香港房價今年回落機(jī)會渺茫，全年房價穩(wěn)步上行的概率較大。

香港立法會議員謝偉銓指出，總體來看，樓市調(diào)控政策實施力度較好，但未來如果房價持續(xù)大幅上漲，香港政府調(diào)控的力度將會加強(qiáng)。