每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 江蘇常州攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 查道坤 江蘇常州攝影報(bào)道

近段時(shí)間以來，常州樓市成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由于新建住宅空置率過高，常州被稱為繼鄂爾多斯后的又一個(gè)“鬼城”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，常州樓市庫存量太大，空置率太高，未來難有大的發(fā)展。不過，常州房管部門則認(rèn)為，常州樓市供需兩旺，不存在“鬼城”一說。

常州樓市空置率到底有多高？庫存壓力會不會導(dǎo)致常州樓市面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)？

針對種種疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從1月初對常州樓市調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，由于大量的大盤開發(fā)，當(dāng)?shù)氐墓?yīng)量已經(jīng)面臨飽和，僅武進(jìn)區(qū)武宜路上的開發(fā)量就超過500萬平方米，而許多新盤亮燈率不足三成。

聘“臨時(shí)工”搶客源/

常州武進(jìn)區(qū)武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區(qū)，路兩旁的新建建筑拔地而起，各種色彩鮮艷的樓盤銷售處也隨處可見。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、隨園錦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個(gè)樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中星河國際就達(dá)到了180萬平方米，“這么多樓盤匯集在一條路上，而且大部分目前都在銷售，之間的競爭可想而知。”一家樓盤營銷部門的負(fù)責(zé)人對記者說。

記者走在武宜路上，除了看到大量的樓盤廣告之外，各樓盤在路上散發(fā)的廣告也數(shù)不勝數(shù)，部分銷售人員甚至追著記者要求去看樓盤。

“先生你是過來買房的吧，給你看看我們樓盤的資料，覺得好的話可以去售樓部看看。”一位自稱叫小燕子的大姐對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，她是紫金城售樓部雇傭的臨時(shí)工，負(fù)責(zé)在武宜路上發(fā)樓盤廣告和發(fā)掘購房者前去售樓部看房子，“只要去售樓部看一下了解一下項(xiàng)目就可以，買不買無所謂，去看了就等于幫助我工作了，更何況你確實(shí)要買房。”

在這位大姐的再三請求之下，記者答應(yīng)前去售樓部看房。而在記者前往售樓部的路上，其他幾個(gè)樓盤的銷售人員也一擁而上，把記者團(tuán)團(tuán)圍住，他們有著一個(gè)相同的目標(biāo)：希望記者能去他們服務(wù)的樓盤售樓部看看。甚至有的工作人員表示，只要記者去樓盤看看房子，可以免費(fèi)送記者一個(gè)禮品。

“從這些樓盤爭搶購房者的行為來看，他們確實(shí)面臨不小的銷售壓力。”陪同記者采訪的常州一位業(yè)內(nèi)人士楊先生對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“雖然售樓部都比較熱鬧，但是這些樓盤都庫存大量的房源，為了盡快消化掉手中的房子，就不得采用這種方式去搶奪客戶資源。”

高成交量難降庫存/

地處長三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吳龍城之稱。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，常州的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入快速發(fā)展階段，有業(yè)內(nèi)人士甚至用常州成為各大房企“兵家必爭之地”來形容常州房地產(chǎn)市場的火爆程度。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州市區(qū)共成交62093套房源，其中住宅為49163套，成交量創(chuàng)三年的新高，平均每個(gè)月5000套的成交量也似乎說明了常州樓市的火熱程度。但是值得注意的是，隨著成交量的大幅增長，常州市樓市庫存量卻并沒有下降，反而呈現(xiàn)上漲的趨勢。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，常州全市商品房庫存量達(dá)到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個(gè)月。

“從數(shù)據(jù)看去年常州樓市總體成交量較好，但是庫存量的提高拖累了整體常州樓市，如果加上未來新的供應(yīng)量，會導(dǎo)致房子越賣越多。”常州本地房地產(chǎn)行業(yè)一位負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“隨著之前高價(jià)拿地的高端項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)高峰期，包括別墅、大平層、高價(jià)住宅等，積壓最嚴(yán)重，眾多樓盤已形成現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。由于成本高企，開發(fā)商降不起價(jià)，整體樓市去庫存化可以說非常困難。”

常州房地產(chǎn)獨(dú)立評論員于岳表示，“庫存的進(jìn)一步增加，為未來的常州樓市蒙上了一層陰影。”

上述業(yè)內(nèi)人士楊先生向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，官方公布的數(shù)據(jù)顯示，常州市戶籍人口為360.8萬人，與常住人口之比為1:1.3，10年間常州市戶籍人口共增加19.3萬人，按平均增長速度，若平均每3人需要購房一套住房的話，常州一年平均需要6433套房子，平均每月約需要536套住房。

“但是實(shí)際上常州城區(qū)常住人口也就在100萬左右，如果僅僅依靠這100萬人口消化掉常州目前的庫存的話，那么隨著上市房源不斷增加，房子只會越賣越多。”上述人士表示。

城市綜合體加劇庫存壓力/

在庫存已經(jīng)高企的情況下，近幾年常州的城市綜合體開發(fā)更加劇了樓市的庫存壓力。

公開報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目有將近30個(gè)。

常州克而瑞市場總監(jiān)楊瑜認(rèn)為，之所以會短期內(nèi)涌現(xiàn)如此多的城市綜合體，主要是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控所帶來的。“在住宅調(diào)控常態(tài)化下，商業(yè)領(lǐng)域由于不受調(diào)控限制驟然升溫，而如城市綜合體類型的大盤作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，越來越受到房企的青睞。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，龐大的城市綜合體項(xiàng)目固然有諸多優(yōu)勢，但是龐大開發(fā)項(xiàng)目需要大量的商業(yè)資源和客流資源來支撐，如果這些資源不足以支撐的話，那么就會出現(xiàn)大量的綜合體項(xiàng)目空置。而常州現(xiàn)在正面臨著這種飽和的狀態(tài)。

以武宜路上的星河國際項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到180萬平方米，而根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的2012年全年常州樓盤銷售排行榜顯示，星河國際全年僅銷售543套，并未進(jìn)入常州樓盤銷售的前十名。

此外，武宜路上的另一家城市綜合體吾悅廣場，2012年全年銷售806套，同樣也未進(jìn)入銷售榜的前十名，“從銷售數(shù)據(jù)來看，并不是規(guī)模越大的城市綜合體就受到購房者的歡迎，目前常州的城市綜合體大都面臨銷售難的問題。”

常州房地產(chǎn)行業(yè)一位獨(dú)立研究員對記者說，“目前常州市場上的城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)飽和，積重難返，很多城市綜合體項(xiàng)目建于干道節(jié)點(diǎn)上，大多為政府規(guī)劃出來的形象工程，并沒有考慮到實(shí)際可操作性，所以導(dǎo)致目前綜合體的滯銷危機(jī)。”

多個(gè)樓盤亮燈率不足三成/

在記者一個(gè)星期的調(diào)查采訪中，發(fā)現(xiàn)很多在售的樓盤也有不少交付的項(xiàng)目，但是這些交付的樓盤大部分入住率都不佳，在武宜路上有大規(guī)模的項(xiàng)目處于一片黑暗當(dāng)中，有的樓盤一棟樓上只有幾盞燈亮起。

1月18日當(dāng)晚，記者看到，位于武宜路上的隨園錦湖公寓項(xiàng)目，整個(gè)小區(qū)亮燈率不到三成，部分樓棟上只有零星的幾盞燈點(diǎn)亮。據(jù)了解，該項(xiàng)目總建筑面積在20萬平方米，規(guī)劃入住1500戶。

當(dāng)晚九點(diǎn)，路上的行人已經(jīng)少了很多，記者圍繞著該項(xiàng)目走了一圈并數(shù)了亮燈的戶數(shù)，整個(gè)小區(qū)亮燈的用戶不到100戶。

“一些前兩年交付的樓盤，入住率也不到五成，所以這個(gè)亮燈率在武宜路屬于正常情況。”陪同記者采訪的常州本地的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

而在另一家樓盤吾悅廣場，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，該小區(qū)近10棟30層左右的建筑一片漆黑，幾乎沒有一絲燈亮。沿著武宜路走完后，記者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)項(xiàng)目的亮燈率都不到三成。

此外，處于武進(jìn)區(qū)同區(qū)域的另一家樓盤萊蒙城，售樓部工作人員稱入住率已經(jīng)達(dá)到了80%，但是記者當(dāng)晚發(fā)現(xiàn)整體的亮燈率不到四成。在萊蒙城交付的東邊項(xiàng)目中，一棟樓上的亮燈率并不高，甚至部分樓處于大規(guī)模的黑暗中。

“這個(gè)亮燈率在周圍的交付樓盤中已經(jīng)算高的了，其他樓盤入住率一成都不到，亮燈率更是低得嚇人。”萊蒙城附近一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人余經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“周圍那么多樓盤，怎么可能賣那么快，亮燈率其實(shí)也反映了項(xiàng)目的入住率。”

除了武宜路樓盤呈現(xiàn)高空置率之外，記者1月19日當(dāng)天驅(qū)車前往常州新北區(qū)看到同樣的景象。雖然該區(qū)域建起了大規(guī)模的樓盤，但是晚上的寂靜與白天熱鬧的建筑聲音形成了強(qiáng)烈的對比，不少項(xiàng)目整個(gè)烏黑一片，30層以上的高層只亮幾盞燈的情況很常見。

“就亮燈率對比入住率來看，把常州稱之為“鬼城”一點(diǎn)都不為過，開發(fā)商的過度開發(fā)導(dǎo)致房子賣不出去，產(chǎn)生高的空置率。”上述業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

記者在新北區(qū)采訪過程中，遇到了在建筑工地上做建筑工作人的周大爺，他同時(shí)也是當(dāng)?shù)氐拇迕?。他?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，他所參與建筑的項(xiàng)目以前就是他們的村子，后來因?yàn)檎l(fā)展需要，家里都拆遷了，“我們拆遷的居民，每一家都分了好幾套房子，有的人口多的甚至分了十多套房子，根本就住不完。”

國家統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)顯示，2011年常州城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。而就外來人口的購房能力，常州市統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，常州外來流動(dòng)人口167萬人，占全市常住人口的36.4%。但外來人口中青壯年居多，受教育程度以初中為主，大多從事一線的勞動(dòng)密集型工作，購買力不強(qiáng)。

大批房源的空置以及較低的亮燈率也影響了常州二手房的成交量，常州一家房地中介的史經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，空置問題已經(jīng)成為阻礙常州二手房成交量的重要因素，“一到晚上整個(gè)小區(qū)都黑燈瞎火的，購房者看了這個(gè)小區(qū)根本就沒有人住，那么自然也就不會買了，而且這種情況經(jīng)常有發(fā)生，這就影響了二手房的成交量。許多小區(qū)地段非常不錯(cuò)，周圍配套也很好，但是就是沒有人買，掛牌的很多，成交率卻很低，很大一部分原因和亮燈率有關(guān)系。”

房價(jià)低于周邊 外地購房者成常州樓市主力

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇常州

國內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“如果常州樓市真的被炒了起來，那么在常州投資的開發(fā)商可以獲得豐厚的利潤，但如果房企因銷售不佳導(dǎo)致資金鏈斷裂，那么樓市危機(jī)可能就此爆發(fā)。”

在記者采訪的幾天里，不少開發(fā)商都已經(jīng)意識到了常州庫存量壓力在加大，但他們認(rèn)為常州還沒有出現(xiàn)鄂爾多斯那樣的搶房潮和房價(jià)6年翻五六倍的現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，常州全市商品房可售余量為1360.26萬平方米，而城市面積比常州要大得多的上海，庫存量才2300萬平方米。

供需不平衡

近兩年，各大房企紛紛進(jìn)入常州。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅深圳房企在常州的在建總面積就已超過570萬平方米，其中星河集團(tuán)超過300萬平方米，萊蒙國際超百萬平方米。

在土地市場，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，常州土地成交量從2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，2011雖然成交量有所下降，但也達(dá)到195幅。

眾多開發(fā)商的進(jìn)入，與常州當(dāng)?shù)靥峁┑膬?yōu)惠政策不無關(guān)系，常州當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“政府為了拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，推出了很多優(yōu)惠政策，包括土地價(jià)格等，對外來房企更是諸多眷顧。這是導(dǎo)致目前大牌房企集中開發(fā)的原因之一。”

去年9月開始，常州更出臺了一些旨在鼓勵(lì)購房的政策，比如允許符合條件的購房者提取住房公積金，以轉(zhuǎn)賬的方式償還住房公積金貸款；此外，還將按年提取住房公積金償還商貸的申請人范圍由原來的僅限產(chǎn)權(quán)人“擴(kuò)大至其他產(chǎn)權(quán)共有人”。

即便如此，目前常州樓市供需仍然嚴(yán)重不平衡。“目前常州剛需是有，但是開盤的不都是剛需房源，動(dòng)輒就是130至400平方米的房子。”一位常州開發(fā)商代表說，“現(xiàn)在調(diào)控政策不放松，常州的房產(chǎn)又不像一線城市那樣稀缺性明顯，目前來看很難有什么大發(fā)展。盡管不像鄂爾多斯那么夸張，但常州樓市要解決供需不平衡，還需很長一段時(shí)間。”

“拉動(dòng)一個(gè)城市與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資與消費(fèi)這兩個(gè)蹺蹺板的兩頭缺一不可，二者需要保持一定的平衡，如果嚴(yán)重背離，常州很可能成為第二個(gè)鄂爾多斯。”江蘇房地產(chǎn)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

房價(jià)并不算高

事實(shí)上，與比鄰的無錫房價(jià)動(dòng)輒每平方米上萬元相比，常州的房價(jià)并不算高，甚至比蘇北的鎮(zhèn)江、南通和泰州等地的房價(jià)還要便宜。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，常州的房價(jià)大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區(qū)域的房價(jià)在每平方米1萬元左右。

以房源集中的武進(jìn)區(qū)為例，武宜路上在售的紫禁金城項(xiàng)目售價(jià)在6200元~7000元/平方米之間。武宜路另一家超級大盤吾悅廣場，總建筑面積80萬平方米，目前在售樓盤的均價(jià)在為7500元左右。

和武進(jìn)區(qū)一樣，新北區(qū)靠近常州高鐵站同樣匯集了大量在售樓盤，其中世茂香濱湖目前在售的三棟樓價(jià)格在6300~6600元/平方米，戶型面積從96平方米到137平方米不等。記者走訪的其他樓盤，價(jià)格也都多在5500元~7000元/平方米之間。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年常州樓市成交量之所以那么高，就是因?yàn)榈头績r(jià)。“在投資人群減少，改善群體觀望的市場格局下，開發(fā)商紛紛將銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向剛需人群，中低價(jià)位住房銷售成為主流。”常州一家房地產(chǎn)中介的宋經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，常州單套總價(jià)在50萬~60萬元的房子占據(jù)了常州成交量的22%，60萬~70萬元的房子占據(jù)了成交量的17%，40萬~50萬元的占據(jù)了16%。

外地購房者居多

低房價(jià)吸引的不僅是常州本地購房者，大量周邊城市的購房者也蜂擁而至。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在武宜路的紫金城售樓部看到，停在門前的大都是來自南京、蘇州、無錫和上海牌照的車子。來自于上海的購房者沈先生表示，他和老婆都在上海工作，但是苦于上海房價(jià)太高，所以決定在常州買房。”

在玉蘭廣場售樓部，記者詢問了8位購房者，有7位來自上述幾個(gè)城市，其中來自上海和南京兩地的最多。價(jià)格是吸引他們來常州買房的主要因素。

在武宜路另一家樓盤售樓部門前，記者看到三輛標(biāo)著南京牌照的大巴車，從大巴車上下來有將近150名購房者。據(jù)其中一位購房者介紹，他是南京一家企業(yè)的工作人員，公司打算在常州開分公司，因?yàn)槌Ｖ莘績r(jià)比較便宜，所以就有很多員工申請到常州分公司工作，公司就組織員工前來常州看房。“明天還會有一些員工過來。”

記者在走訪新北區(qū)多家樓盤后發(fā)現(xiàn)，外地人同樣占據(jù)了該區(qū)域銷售的很大比例。

常州本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據(jù)了60%左右。“周邊城市的房價(jià)均大大高出常州，另外滬寧高鐵和京滬高鐵提升了常州交通的便利性，這些都是吸引外地購房者的因素。”一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。