每經(jīng)編輯 杜冉樂 每經(jīng)記者 劉林鵬昆明攝影報道    

杜冉樂 每經(jīng)記者 劉林鵬 昆明攝影報道

2012年底，春城樓市突現(xiàn)陰霾。當(dāng)時，昆明當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w突然曝出國際溫州城股東內(nèi)斗，其中還涉及到“內(nèi)部認(rèn)購”等疑似違規(guī)售房的行為，一時間輿論嘩然。

在目前昆明近400個城中村改造項(xiàng)目中，溫州城是其中一個典型的項(xiàng)目。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在深入調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，昆明國際溫州城所牽扯的上述事件絕非孤例，其中，黃瓜營小區(qū)城中村改造項(xiàng)目也是一個典型。在拆遷面積上，根據(jù)前后兩份不同的規(guī)劃圖對比，有拆遷改造面積被擴(kuò)大的嫌疑。

北京大學(xué)社會學(xué)系朱曉陽等教授曾撰文分析，目前不少地方的城中村改造項(xiàng)目，正在借“保民生”和“建保障房”之名，行擴(kuò)大商業(yè)用地之實(shí)。

“很多被拆毀的建筑建成不到30年，是有完全產(chǎn)權(quán)的民宅。”

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高？/

隨處可見的拆了半截的半舊住房，堆起的建筑垃圾……這是記者日前在昆明市西山區(qū)黃瓜營小區(qū)看到的凌亂情景。

黃瓜營小區(qū)一位賣雞蛋的大媽告訴記者，拆遷補(bǔ)償金才5500元/平方米，而現(xiàn)在該地塊（處于一環(huán)與二環(huán)之間）的房價已漲到上萬元/平方米，她家面積有80多平方米，一共補(bǔ)償才不過40多萬元。即便是買新房，也很再難買到80多平方米的。

不少黃瓜營小區(qū)的居民也抱怨，“這個補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，現(xiàn)在對面的豆腐營小區(qū)，永昌小區(qū)都得6500元/平方米才買得到，5500元連同區(qū)位同年代相似的房屋都買不到。”

“就算是回遷，過渡費(fèi)才1個月每平方米補(bǔ)16元，算下來1個月才1200元的租房費(fèi)，目前附近租房租金都在每月1400元以上。”上述賣雞蛋的大媽表示，目前小區(qū)約1/3的人有多套房子，還有1/3的寄宿在親戚朋友家里，剩下的因?yàn)椴粷M補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有搬遷。

部分拆遷戶代表廖某向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)時他們要求三家拆遷公司出示許可證，但這幾家拆遷公司根本拿不出。

2012年7月，他們向昆明中院提交行政訴訟，起訴西山區(qū)委、區(qū)政府組建的建設(shè)指揮部在未取得房屋拆遷許可的情況下，違規(guī)發(fā)布《關(guān)于螺螄灣商業(yè)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級暨螺螄灣中央商務(wù)區(qū) （二級CBD）房屋建設(shè)拆遷改造有關(guān)事項(xiàng)的通告》（第五號）。

另一份由西山區(qū)委、區(qū)政府下發(fā)的 《關(guān)于成立螺螄灣商業(yè)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級暨螺螄灣中央商務(wù)區(qū)（二級CBD）建設(shè)指揮部的通知》（西辦通〔2009〕17號）也顯示，建設(shè)指揮部均由區(qū)一級單位的核心成員組成，但其落款處沒有公章。

因此，昆明市中院在行政裁定書中表示證據(jù)不足，不予受理。對于上述多份未蓋公章的政府文件，昆明地產(chǎn)人士也深表不解。

一份名為 “銀聯(lián)投資公司片區(qū)重點(diǎn)工作分組名單”顯示，片區(qū)責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)暨西山區(qū)副區(qū)長為李克堅，而黃瓜營片區(qū)又是由銀聯(lián)投資公司負(fù)責(zé)開發(fā)，不過李克堅在電話里告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這個不歸我管，我不知道。”

4年前，昆明市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在黃瓜營片區(qū)改造啟動儀式上宣布，等3年后，這里將建成一個集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店賓館為一體的都市商圈。然而，此片區(qū)至今未崛起一棟高端樓盤。

20多年房齡也要拆/

據(jù)上述部分拆遷戶代表之一的丁某介紹，他們小區(qū)都是以前事業(yè)單位分的福利房，這些房子是上世紀(jì)80年代末90年代初修建的，才住了20來個年頭，黃瓜營小區(qū)實(shí)際的城中村面積僅有1000多平方米。

記者在現(xiàn)場看到，原來的城中村面積確實(shí)較小，現(xiàn)已推成平地，在小區(qū)居民的眼里，小區(qū)沒必要改造。為了說明這一點(diǎn)，廖某還拿出了一份顯示由西山區(qū)政府在2009年2月20日下發(fā)的 《螺螄灣商業(yè)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級改造暨螺螄灣中央商務(wù)區(qū)二級（CBD）宣傳冊》。

廖某指著宣傳頁上 《昆明市螺螄灣片區(qū)舊城改造暨二級CBD區(qū)域拆遷范圍》的規(guī)劃圖紙說，“我到規(guī)劃局查過，當(dāng)時我是看著人家查的，根本不是這個圖。”

在圖紙下方，還標(biāo)注著 “依據(jù)2009年第一次市規(guī)委主任辦公會審議通過的《老螺螄灣地塊二級CBD詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計》確定老螺螄灣地塊二級CBD區(qū)域拆遷范圍”。記者從昆明市規(guī)劃局官網(wǎng)上找到了2010年底公示的《螺螄灣中央商務(wù)區(qū)二級CBD》重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃圖，與前述提到的拆遷范圍相比發(fā)現(xiàn)，后者有一方塊不在拆遷范圍內(nèi)。

后續(xù)推進(jìn)乏力？/

據(jù)昆明地產(chǎn)界資深人士甘某介紹，前期立項(xiàng)的城中村改造難度已超出了昆明市政府的預(yù)料，目前只有117個項(xiàng)目獲得“準(zhǔn)生證”，按照協(xié)議，均由市屬的“五大投”來做，還有20~30個項(xiàng)目已拆遷，但沒人敢接盤。

云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研回憶稱，初期市場向好時，除上億元資金的實(shí)力企業(yè)之外，還有幾千萬元甚至幾十萬元資產(chǎn)的企業(yè)蜂擁而入。但是，目前企業(yè)沉淀資金過多，融資渠道又收緊，騎虎難下。

“從投資城中村項(xiàng)目那天算起，每天都在產(chǎn)生巨大的財務(wù)成本。”昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐表示目前多數(shù)民企積極性不高。

據(jù)昆明農(nóng)耕房地產(chǎn)開發(fā)投資公司總經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)師顧剛介紹，當(dāng)初開發(fā)昆明第一個城中村項(xiàng)目“上東城”時，有政府的大力支持，優(yōu)惠較多，但現(xiàn)在大環(huán)境變了，后續(xù)項(xiàng)目變得困難重重。

一個微妙的變化是，2012年底，昆明高調(diào)推介3萬余畝毛地，但真正參加的企業(yè)不到百家，主要還是以交投、滇投、農(nóng)投、城投等昆明市屬企業(yè)領(lǐng)頭。

事實(shí)上，從2008年初昆明啟動城中村改造項(xiàng)目時，主城建成區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，共確定了城中村336個。2011年7月底，《昆明市城中村改造三年計劃白皮書（2011~2013年）》新增46個，共計382個，并計劃2013年底實(shí)現(xiàn)安置房啟動建設(shè)。

經(jīng)記者查閱資料，此文件就是《昆明市政府關(guān)于引發(fā)社會資金參與土地一級整理項(xiàng)目辦法的通知》（昆政發(fā)[2010]69號）。

昆明萬科總經(jīng)理沙驥曾公開透露，目前70%的昆明土地供應(yīng)來自城中村項(xiàng)目，商品房開發(fā)也是主要來自城中村地塊。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測報告顯示，2011年昆明市土地收益達(dá)557.5億元，在監(jiān)測的130個城市中排名第9。相關(guān)人士表示，這一數(shù)字與當(dāng)?shù)厮追Q的“五四三二一”的土地政策密切相關(guān)，如一環(huán)內(nèi)出讓基價為500萬元一畝，二環(huán)內(nèi)400萬元一畝，以此類推，但不久被“十九八七六”的土地政策所替代 （即一環(huán)內(nèi)出讓基價漲到1000萬元一畝，以此類推）。當(dāng)?shù)貒辆窒嚓P(guān)人士告訴記者，這是相關(guān)部門的要求，他們回答不了。

推進(jìn)遲緩之下，微調(diào)政策啟動。

2012年6月，昆明市再次出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造工作的意見》（昆政發(fā)[2012]46號），其最大的亮點(diǎn)在于規(guī)劃靈活性加強(qiáng)，明確了改造項(xiàng)目可以有條件改規(guī)、分期開發(fā)，簡化了改造環(huán)節(jié)程序，項(xiàng)目土地成本構(gòu)成更加明晰，綜合成本更低。

2013年1月，原本處于土地市場的淡季，但昆明井噴式推地累計1.2萬畝，其中包括10多個城中村改造用地。云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪分析稱，昆明城中村改造已有5年，但至今推進(jìn)緩慢，開發(fā)商資金鏈非常緊張，土地若能及時入市，對他們拿地后進(jìn)一步融資開發(fā)是有益的。

專題：《每經(jīng)記者調(diào)查：揭昆明國際溫州城涉嫌違規(guī)問題》 

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