盡管少了在土地市場上激烈拼搶的戲碼，但這一次方興地產(chǎn)的南京股權(quán)收購案同樣不乏看點。

2月4日，方興地產(chǎn)公告宣布，將以現(xiàn)金8.16億元人民幣，收購持有南京國際廣場的項目公司的主要股權(quán)，并將主導(dǎo)該項目第二期的發(fā)展。

這不僅意味著方興地產(chǎn)將借此進入南京市場，同時也為這個曾爛尾停工的南京地標(biāo)項目帶來新的機會。

11億收購 主導(dǎo)二期

公告指出，方興地產(chǎn)全資附屬公司耀國環(huán)球?qū)⒁袁F(xiàn)金8.16億元向貝森投資收購領(lǐng)導(dǎo)控股有限公司51%股權(quán)，與此同時還將以現(xiàn)金4779.33萬美元（折合2.98億元）收購由貝森投資向領(lǐng)導(dǎo)控股有限公司提供股東貸款的51%。

資料顯示，領(lǐng)導(dǎo)控股主要在南京市開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營房地產(chǎn)項目，該公司直接全資擁有成美投資，成美投資直接全資擁有南京商城，而南京商城則直接擁有南京國際集團95.78%權(quán)益。

方興地產(chǎn)方面表示，交易完成后，南京國際集團將由耀國環(huán)球及貝森投資分別持有51%及49%股權(quán)，因此南京國際集團將作為其非全資附屬公司綜合入賬。與此同時，方興地產(chǎn)還將操盤由南京國際集團開發(fā)運營的南京國際廣場項目。

據(jù)資料，南京國際廣場項目位于南京市中央路201號，占地面積3.792萬平方米。

其中，該項目第一期已于2010年底建設(shè)成為寫字樓、住宅、商業(yè)中心及高端酒店，地上建筑總面積18.6061萬平方米，已出售部分為3.63萬平方米；地下總面積4.0346萬平方米。

而項目二期仍為凈地狀態(tài)，擬建成寫字樓、住宅、商業(yè)中心及高端酒店，預(yù)計地上建筑面積約19.6萬平方米，地下建筑總面積約3萬平方米。

據(jù)方興地產(chǎn)介紹，在第二期完工后，南京國際廣場的總建筑總面積將達45.2407萬平方米（含地下面積），集高端寫字樓、住宅、商業(yè)及酒店于一體，將成為南京市的新地標(biāo)。

方興地產(chǎn)認(rèn)為，是次收購是其參與開發(fā)位于南京市中心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項目的良機。若交易完成，該公司將獲得目標(biāo)公司51%權(quán)益，并將主導(dǎo)房地產(chǎn)項目第二期，有助于提高該項目整體價值，并將其打造成為南京市的新地標(biāo)性建筑。

一期十年 爛尾停工

對于南京業(yè)內(nèi)來說，“地標(biāo)”定位與南京國際廣場之間的關(guān)聯(lián)并不新鮮，早在1993年，南京國際集團股份有限公司成立之時就已提出。

南京國際集團最初是由23家大型骨干企業(yè)、上市公司、銀行、金融機構(gòu)等發(fā)起成立的，計劃投資40億元建造45萬平方米的南京國際廣場項目。然而由于拆遷問題，項目直到1999年才正式動工。

“當(dāng)時拆遷過程非常復(fù)雜，而且早期的項目只要有國字號背景企業(yè)參與就會特別麻煩。”南京業(yè)內(nèi)人士回憶稱，該項目不僅經(jīng)歷了6年的拆遷過程，其建設(shè)過程更是長達10年。

據(jù)該業(yè)內(nèi)人士介紹，該項目在2005年取得了銷售許可證，同年8月底，項目一期工程封頂，共22.8萬平方米。2005年11月初終于正式開盤，推出豪宅“御景華府”。

據(jù)彼時媒體報道，2005年11月“御景華府”推出27套公寓，起售價5000美元/平方米，起售面積為500平方米。之后還推出274套針對外籍高管客戶的酒店式“怡景公寓”，均價為人民幣2萬元/平方米。

然而，僅半年之后，還處于建設(shè)中的國際廣場停工，南京國際集團相關(guān)負(fù)責(zé)人于2006年上半年公開宣布，該項目暫停并進行調(diào)整。

業(yè)界當(dāng)時普遍認(rèn)為，停工是因為定價過高以及項目本身不成熟導(dǎo)致銷售不理想，從而造成資金吃緊。項目停工后，南京市“最大爛尾樓”也由此得名。

停工一年之后，南京國際集團出售公司的部分股權(quán)，2007年6月，摩根士丹利借此全面入股南京國際廣場項目。

彼時，南京國際集團總裁閔衛(wèi)國在接受記者采訪時曾表示，大摩進入后，項目公司注冊資本從3.7億元增至12.5億元，已是南京注冊資本規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目，大摩獲得控股權(quán)。除大摩外，該項目的投資方還包括最初的股東方——貝森投資。

“伴隨大摩入股而來的是項目設(shè)計、運作方案的一系列調(diào)整，那段時間整個項目仍然處于半停工狀態(tài)。”南京資深業(yè)內(nèi)人士如是說。

直至2009年，在得到新的資金注入后，南京國際廣場才重新恢復(fù)動工。據(jù)資料記錄，2010年2月，該項目中的購物中心和寫字樓完工，并于2010年上半年正式投入運營，2010年下半年，酒店、豪宅和公寓正式投入使用。

據(jù)2010年下半年南京當(dāng)?shù)孛襟w報道，當(dāng)時該項目在售御景華府平層豪宅，位于11-38層，總價3000萬左右，面積549平米左右。怡景公寓，均價則為34000元/平米，面積70-140平米，多位于高層。

“定價過高是制約項目銷售的最主要原因。”研究人士援引相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，從2010年至今，該項目住宅方面基本賣了50%，但如果從中扣掉假按揭就難以測算了。

“早前，仲量聯(lián)行幫他們代理過，南京最大的代理機構(gòu)新景祥也代理過，但是都沒救活。這次方興地產(chǎn)之所以有機會入股，應(yīng)該還是南京國際廣場在資金以及運營方面面臨較大壓力。”該研究人士如此表示。

值得一提的是，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)披露的信息顯示，南京國際廣場的土地使用年限自1993年10月19日起至2063年10月18日止，共70年。從1993年拆遷至今，整整20年時間過去，該項目二期仍未開工建設(shè)，土地年限縮水或?qū)⒊蔀榉脚d地產(chǎn)難以忽視的尷尬問題。