◎易憲容 （中國(guó)社科院金融研究所研究員）

“國(guó)五條”出臺(tái)之后，不僅一線城市二手房的價(jià)格仍然在快速飆升，而且不少城市土地交易更是瘋狂。市場(chǎng)好像在用這種方式來(lái)應(yīng)對(duì) “國(guó)五條”的出臺(tái)。然而，讓市場(chǎng)措手不及的是，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則隨后十天之內(nèi)即得到落實(shí)，此舉對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。

筆者以為，實(shí)施細(xì)則的迅速落實(shí)，不僅在于新一屆中央政府認(rèn)識(shí)到當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲嚴(yán)峻性，更重要的是顯示政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。如何把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶上健康發(fā)展之路將成為新一屆中央政府最為重要的任務(wù)。

此次出臺(tái)的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，有幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注。首先，它讓整個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回到2010年“國(guó)十條”的原點(diǎn)，而不是有更多的新政策出臺(tái)，從而使得“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則更具有政策延續(xù)性。

其次，對(duì)于“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的核心內(nèi)容，最讓市場(chǎng)關(guān)注的有兩個(gè)方面。一是差異化的住房信貸政策進(jìn)一步細(xì)化。二是對(duì)重新恢復(fù)征收20%房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的強(qiáng)調(diào)。

對(duì)于差異化的信貸政策的強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)關(guān)注的是二套房首付比重的上升及利率提高。不過，市場(chǎng)應(yīng)該看到，此舉的核心內(nèi)容并不僅這一點(diǎn)，更重要的在于住房信貸政策差異化更為細(xì)化。這種細(xì)化有購(gòu)房者購(gòu)買多少、信用水平及城市區(qū)域性的差別。在這種情況下，就容易改變整個(gè)住房市場(chǎng)的預(yù)期，包括購(gòu)房者、房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行等，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)發(fā)生較大變化。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，這些政策對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊不容小覷。

對(duì)于征收20%房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，市場(chǎng)一片驚呼，也認(rèn)為這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)最嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。對(duì)于重新恢復(fù)該項(xiàng)政策，市場(chǎng)一方面驚呼該是如何嚴(yán)厲，另一方面又認(rèn)為該項(xiàng)政策對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、遏制住房投機(jī)投資起不到作用。在這些人看來(lái)，稅收征收只會(huì)讓房?jī)r(jià)上得更高，因?yàn)橘u房者會(huì)把這些稅收轉(zhuǎn)移到買者身上。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么征收任何住房稅收，其稅收成本都可能轉(zhuǎn)移到買者手上。因?yàn)椋績(jī)r(jià)在上漲，買者不接受這些成本，就無(wú)法完成交易。但是，如果征收住房交易所得稅使得住房下跌時(shí)，情況就完全不同的。因?yàn)?，?dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，稅收不轉(zhuǎn)移，賣者手上的住房都不容易成交，更不用說把征收稅收的成本轉(zhuǎn)移到買者手上讓房?jī)r(jià)更高了。征收20%交易所得稅由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，最為重要的還在“國(guó)五條”是不是讓房?jī)r(jià)回歸理性。

從上述分析就可以看到，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則迅速落實(shí)，不僅會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，進(jìn)而發(fā)生根本性變化，而且也表明新一屆中央政府上任之后，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控根本不會(huì)放松，反之會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更多政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出。因?yàn)?，要遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資，擠出房地產(chǎn)泡沫儲(chǔ)備工具還有很多，不是誰(shuí)認(rèn)為可出臺(tái)或要不要出臺(tái)的問題。