房地產問題是中國經濟最復雜的問題之一，房地產市場價格走勢預測更是受到諸多因素的影響，經濟學家包括業(yè)內人士眾說紛紜，可謂“公說公有理，婆說婆有理”。

目前的房地產市場要比前些年更復雜，主要表現(xiàn)在：絕大多數一線城市受到土地資源瓶頸的制約，房地產企業(yè)實際已經難以擴張，諸多房地產企業(yè)撤離一線城市，到更適合發(fā)展的二、三線城市去搞房地產，結果導致這些超級大城市房源不足，房價很難不漲。但是，在經過前幾年瘋狂“大掃蕩”之后，中國的很多二、三線城市，包括縣城到處都是商品房。這些中小城市的一個最大特點是沒有流動人口，輸出遠遠大于輸入，需求擴張的預期很低，因此，在這些城市房地產盲目擴張，一旦形成泡沫將很難化解。

一線城市房價的確在上漲，而且上漲預期很強烈。由于這些城市的新樓盤相對較少，而且地段不好，因此房價上漲主要表現(xiàn)在二手房上。中長期看，這些城市中心地段的房價很難下跌，持續(xù)上漲是大趨勢。未來政策的重點只能是控制上漲幅度和速度，同時防止這些問題，進一步蔓延至二線城市，未來可行的辦法就是實行一視同仁的房產稅、空置稅，逼迫空置房房主出租。

有些三線城市土地資源相對便宜,這里的房價雖然相比大城市不算高，但對房地產企業(yè)來說，利潤率可能要高很多，房地產企業(yè)擴張趨勢迅猛，短短幾年，房源已經嚴重過剩，個別城市甚至出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。在這些城市如果僅僅靠限購限貸來制約買房需求，基本屬于本末倒置，應該限制的是房地產企業(yè)的利潤，限制其盲目擴張的野心。同時應該取消限購限貸政策，加快消化已經出現(xiàn)過剩苗頭的商品房。在三線城市除了對超級豪華別墅項目需要征收房產稅外，對一般的商品房即使是較大面積的商品房，也不宜征收房產稅，要通過房產稅政策差別鼓勵更多的人選擇到三線城市定居。

抑制房價過快上漲的一個利器是實行房產供給雙軌制，地方政府大力建設保障房和廉租房，以近乎免費的待遇供給低收入人群。據筆者考察，凡是房價上漲較快的城市，一般都是保障房廉租房建設相對不足或者地處偏遠的城市，而房價平穩(wěn)或者滯漲的城市，大都是保障房廉租房遍地開花的城市。在三線城市，應該適度提高經適房的分配門檻，同時加強對保障房廉租房的分配管理，要有強有力的切實可行的退出機制，保障房不能一勞永逸，更不能有產權，不能買賣轉讓。

抑制房價過快上漲的另一個途徑是加強對傳統(tǒng)風俗的正面輿論導向，現(xiàn)在，國內買房置業(yè)的年齡段越來越低，以致上大學的孩子家長都在張羅買結婚房。當婚姻變成財產的攀比，而且沒完沒了，這不僅扭曲了經濟規(guī)律，而且使決策者不知道到底應該建設多少房才能滿足 “剛性”需求。何謂剛性需求，其實就是中國式的奢侈攀比，就是多建商品房的借口，如果國內的置業(yè)年齡段與美國差不多，房子一定會嚴重過剩，房價也會暴跌。如果凡是結婚的小青年都要擁有自有住房，所有人都要有自有住房，過幾年又要攀比著置換大房子，中國的商品房再建多少也不夠。因此短線需要嚴控，比如最新出臺的“國五條”及其實施細則，限購限貸升級以及二手房稅收大幅度提高等。

房地產市場問題多，矛盾多，未來五年，大型城市房價在收入預期高漲的背景下很難下跌，正因為如此，宏觀調控才不能放松。當然，結構性難題必須有針對性的解決方案，不能為了打壓房價而全國一刀切式的進行限購限貸。房地產調控如治水，不能學鯀，只會一個字，“堵”，要學習大禹，更多地使用“疏”的方式，治理方案應該有結構性的區(qū)別，因地制宜，多用經濟手段。