每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 謝振宇    

每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 謝振宇

歷經(jīng)兩年磕絆之后，龍湖地產(chǎn)在全國(guó)打造的三大標(biāo)志性旅游度假產(chǎn)品之一的云南玉溪“仙湖錦繡”項(xiàng)目，近期迎來(lái)全面開工建設(shè)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從玉溪市江川縣國(guó)土局了解到，早在2010年已掛牌出讓的 “仙湖錦繡”相關(guān)地塊，因其部分地塊拆遷進(jìn)展不順利等因素影響，導(dǎo)致此項(xiàng)目中間出現(xiàn)停工，直至2012年底開始復(fù)工，到今年2月初才正式全面開工建設(shè)。

當(dāng)時(shí)，龍湖地產(chǎn)以4.45億元取得了玉溪市江川縣撫仙湖畔的1781畝土地，欲打造一個(gè)集度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街以及養(yǎng)生中心在內(nèi)的“仙湖錦繡”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿告訴記者，畢竟是一個(gè)大項(xiàng)目，因而該項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，還涉及環(huán)評(píng)等方面，導(dǎo)致開發(fā)進(jìn)度緩慢，但項(xiàng)目出發(fā)點(diǎn)早已超出了“開發(fā)商”的概念，對(duì)龍湖地產(chǎn)來(lái)說，這將是更大的責(zé)任，就是促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。“今年，該項(xiàng)目會(huì)有部分住宅、商業(yè)推出。”

“仙湖錦繡”進(jìn)度緩慢/

開發(fā)“仙湖錦繡”項(xiàng)目是龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍云南市場(chǎng)的首次試水，也被稱為是云南省迄今為止投資最大的高端旅游項(xiàng)目，但其路途并不順利。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從江川縣國(guó)土局獲悉，“仙湖錦繡”項(xiàng)目一共分為10幅地塊出讓，出讓時(shí)間為2010年10月，占地面積達(dá)1780畝，合計(jì)1187833平方米，其中商服用地990500平方米、住宅用地197333平方米，成交金額為4.45億元。

據(jù)悉，拿地者為“云南江川仙湖錦繡旅游物業(yè)發(fā)展有限公司”，注冊(cè)資本為2.55億元，注冊(cè)時(shí)間是2010年3月。資料顯示，該公司其實(shí)就是龍湖地產(chǎn)在江川縣注冊(cè)的公司。

按照龍湖地產(chǎn)的規(guī)劃，項(xiàng)目總投資達(dá)450億元，共分四期開發(fā)，一期3年完成投資70億元、5年完成投資100億元，一期擬建設(shè)2座五星級(jí)酒店、30萬(wàn)平方米商業(yè)街、3個(gè)國(guó)際度假社區(qū)、1個(gè)國(guó)際級(jí)養(yǎng)生醫(yī)院。

記者從新華網(wǎng)云南頻道了解到，“仙湖錦繡”項(xiàng)目一期工程曾在拿地之后的2011年2月底正式開工，但開工之后卻遭遇坎坷，中間出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的停工。

據(jù)《玉溪日?qǐng)?bào)》報(bào)道，早在2010年5月，江川縣就舉行了“仙湖錦繡”項(xiàng)目（一期）江城片區(qū)征租地簽字儀式，時(shí)任該縣縣委常委、副縣長(zhǎng)的羅躍崗在儀式上要求，全縣各級(jí)各相關(guān)部門要做好項(xiàng)目征租地工作，舉全縣之力推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。

江川縣廣播電視臺(tái)相關(guān)人士表示，在“仙湖錦繡”項(xiàng)目地塊出讓之時(shí)，除凈地之外，仍有不少民房待拆，其中包括圍繞撫仙湖的一些違章建筑，這使項(xiàng)目出現(xiàn)了停工。

江川縣國(guó)土局辦公室相關(guān)人士亦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該地塊涉及農(nóng)民房屋，還有一些農(nóng)用地等，自土地出讓協(xié)議簽訂之后，因群眾工作沒有做到位，地塊上的房屋拆遷遇到阻力，未能按時(shí)拆掉。

對(duì)此，許桐琿解釋稱，“仙湖錦繡”項(xiàng)目是龍湖地產(chǎn)配合當(dāng)?shù)卣猩桃Y乃至推進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重大項(xiàng)目，涉及規(guī)劃、環(huán)評(píng)等，比較復(fù)雜，這使開發(fā)進(jìn)度放緩。

不過據(jù)記者了解，“仙湖錦繡”項(xiàng)目已于2012年底開始復(fù)工，今年2月進(jìn)入全面建設(shè)。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在今年2月底也曾表示，集團(tuán)將匹配足夠的資金和資源，全力打造“仙湖錦繡”項(xiàng)目。

龍湖面臨“換土”工程/

雖然項(xiàng)目已復(fù)工，龍湖地產(chǎn)還面臨著不小的成本和市場(chǎng)壓力，其首先要解決的一項(xiàng)是土壤改造和環(huán)保難題。

據(jù)悉，早在2010年10月拿地之前，重慶龍湖企業(yè)拓展公司就已將關(guān)于該項(xiàng)目的水土保持方案報(bào)玉溪江川當(dāng)?shù)夭块T及云南省級(jí)部門，并通過審批。

在2011年此項(xiàng)目首次對(duì)外展示時(shí)，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪曾公開表示，由于撫仙湖附近地塊存在嚴(yán)重石漠化問題，玉溪“仙湖錦繡”項(xiàng)目地塊薄而不連續(xù)，土壤相對(duì)貧瘠，持水能力較差，植被生長(zhǎng)的自然條件差且恢復(fù)慢。為此，龍湖在此項(xiàng)目中生態(tài)改造的核心——“錦繡大地”工程，在設(shè)計(jì)和施工時(shí)采取更換土壤的方式，換土回填——這幾乎相當(dāng)于重新造山。換土后，龍湖的又一大舉措是更換地塊上的所有植被。

關(guān)于“仙湖錦繡”項(xiàng)目的環(huán)境改造工程，許桐琿表示，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，“這也不是公司第一次做了”，該項(xiàng)目目前正在做相關(guān)規(guī)劃。

石漠化問題本就嚴(yán)重，若再大面積換土重填，是否會(huì)對(duì)區(qū)域環(huán)境造成一定影響？就此，昆明理工大學(xué)環(huán)境科學(xué)與工程學(xué)院副教授王海娟認(rèn)為，“換土重填”具體要看所附土的來(lái)源和是否含重金屬等情況。

“若沒有，就不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。換土再種植植物，是很好的嘗試，植被好了，綠化、水土保持都會(huì)做得很好。”王海娟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不過像這種大面積更換土壤種植植被，成本很高，“這些土的來(lái)源，本身改造的成本，都是問題”。

昆明理工大學(xué)副教授、建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室主任鄧曉盈也表示，龍湖地產(chǎn)玉溪項(xiàng)目后期可能會(huì)面臨建筑高成本的問題。云南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多都面臨的問題在于，項(xiàng)目旅游資源雖稀缺，但其所處的基礎(chǔ)設(shè)施都比較滯后，開發(fā)商來(lái)開發(fā)，首先要把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好，還要考慮環(huán)境保護(hù)的問題，“都是投資很大的環(huán)節(jié)”。

“所以，我們來(lái)評(píng)判其最終的利潤(rùn)空間，需要算上環(huán)保投資、基礎(chǔ)設(shè)施改造成本，以及物價(jià)、勞動(dòng)力成本等因素，其實(shí)際建設(shè)成本的整個(gè)成本，再和其銷售成本來(lái)比，綜合客觀評(píng)價(jià)，再來(lái)評(píng)判其獲利空間有多大。”鄧曉盈分析。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)和云南當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開發(fā)過熱的外在因素，也在一定程度上對(duì)項(xiàng)目前景和龍湖地產(chǎn)發(fā)展存在不利影響。

據(jù)公開資料顯示，截至2010年底，國(guó)內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過3000億元，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資占2010年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。

而旅游財(cái)富網(wǎng)去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，投資總規(guī)模達(dá)2600多億元。

“云南旅游地產(chǎn)的開發(fā)，這幾年，確實(shí)有點(diǎn)過度了。”鄧曉盈認(rèn)為，開發(fā)商做旅游地產(chǎn)本身就面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅它的投資風(fēng)險(xiǎn)非常大，還要看其所涉區(qū)域旅游資源的知名度，旅游資源整合的難易度，未來(lái)運(yùn)營(yíng)的前景，以及地方政府對(duì)于區(qū)域的規(guī)劃和推動(dòng)作用等因素。

“這幾個(gè)方面是緊密結(jié)合的，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)肯定有，”鄧曉盈對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“龍湖玉溪項(xiàng)目的前景，我個(gè)人覺得是拭目以待。”