每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊井鑫 鄧?yán)蛱O 發(fā)自北京、深圳    

每經(jīng)記者 楊井鑫 鄧?yán)蛱O 發(fā)自北京、深圳

隨著安信信托、中信信托等多家信托公司曝出房地產(chǎn)信托計(jì)劃的兌付風(fēng)險(xiǎn)，部分房地產(chǎn)投資私募基金（PE）已在其中看到了機(jī)會(huì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2013年房地產(chǎn)信托兌付壓力遠(yuǎn)超2012年，其中，兌付頂峰將出現(xiàn)在2013年第二季度，屆時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)信托兌付的總規(guī)模將超過(guò)1000億元。通過(guò)信托融資的中小房地產(chǎn)企業(yè)將不得不面對(duì)資金上的窘境，而這對(duì)資金充裕的PE來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將是一次“撿餡餅”的機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)挑戰(zhàn)“剛性兌付”/

上周五（3月8日），據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，安信信托因?yàn)?ldquo;昆山·聯(lián)邦國(guó)際資產(chǎn)收益財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”的融資方昆山純高投資開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)法支付到期本金，已對(duì)純高公司進(jìn)行了起訴。

不過(guò)，安信信托在當(dāng)日發(fā)布澄清公告稱，2009年9月24日，安信信托發(fā)起并設(shè)立了總規(guī)模為人民幣62700萬(wàn)元的“昆山－聯(lián)邦國(guó)際”資產(chǎn)收益財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。但是到2012年9月18日，昆山純高投資開(kāi)發(fā)有限公司作為信托交易文件項(xiàng)下借款人未能按時(shí)足額償還信托借款。

為此，安信信托已向上海市第二中級(jí)人民法院提起金融借款糾紛訴訟。并且“根據(jù)信托文件約定，信托期限已自動(dòng)延長(zhǎng)，最長(zhǎng)至2013年9月24日。”

安信信托董辦工作人員稱，目前信托計(jì)劃已經(jīng)延期了,但是公司確實(shí)已進(jìn)行了部分兌付。

一位信托行業(yè)人士表示，項(xiàng)目出了問(wèn)題，信托公司一般都會(huì)先托著，但如果真的出現(xiàn)較大的問(wèn)題，這樣做就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，信托行業(yè)的“剛性兌付”此前就已經(jīng)遇到了挑戰(zhàn)。今年1月份，中信信托關(guān)于三峽全通的貸款資金兌付問(wèn)題就已引起業(yè)界震動(dòng)。

資料顯示，中信信托于2011年12月28日發(fā)起設(shè)立，“中信制造三峽全通貸款集合資金信托計(jì)劃”分4次募集信托本金共計(jì)人民幣13.335億元，為三峽全通發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

三峽全通公司應(yīng)當(dāng)于2013年1月14日和16日分別償還貸款本息11855萬(wàn)元和47247萬(wàn)元。中信信托稱，“截至2013年1月28日，本信托計(jì)劃信托專戶仍未收到該兩期應(yīng)收本息及違約金。”因此公司決定存續(xù)的優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)的到期日延期3個(gè)月。

而中信信托方面已表示，將不會(huì)去進(jìn)行剛性兌付。業(yè)界認(rèn)為該事件可能成信托業(yè)首個(gè)打破剛性兌付 “行規(guī)”的案例。

二季度迎新一波兌付潮/

雖然信托行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了此前預(yù)期兌付風(fēng)險(xiǎn)較大的2012年。但是到了2013年，房地產(chǎn)信托仍然面臨較大的兌付壓力。

據(jù)北京恒天財(cái)富相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年房地產(chǎn)信托面臨兌付本息達(dá)2800億元，遠(yuǎn)超過(guò)2012年的1759億元。其中，兌付頂峰將出現(xiàn)在2013年第二季度，屆時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)信托兌付的總規(guī)模將達(dá)到1301億元。

另?yè)?jù)新時(shí)代證券發(fā)布的研報(bào)，根據(jù)每月的成立規(guī)模與月平均期限測(cè)算，2013年房地產(chǎn)信托到期兌付規(guī)模將達(dá)2847.9億元，其中二季度達(dá)1247.6億元。

上海一家信托公司項(xiàng)目經(jīng)理接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“在房地產(chǎn)信托計(jì)劃的兌付中，中小房地產(chǎn)企業(yè)的壓力要大得多。他們的融資原本就比大型的房地產(chǎn)企業(yè)要難，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)要高一些。”

諾亞財(cái)富研究部李要深則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托沒(méi)有太大的問(wèn)題，相比前兩年，規(guī)模和占比已經(jīng)下降很多，處在一個(gè)相對(duì)安全的范圍，并且房地產(chǎn)信托一般都有較好的抵押物。

事實(shí)上，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度仍然較快。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2月份共成立房地產(chǎn)信托52款，募集資金162.95億元，占總成立規(guī)模的33.98%，高于上個(gè)月29.49%的占比，較去年23%左右的占比更是顯著增加。

PE伺機(jī)而動(dòng)/

對(duì)資金充裕的PE來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托接盤的時(shí)機(jī)也可能就在今年。

“房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都缺錢，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，更是困難。從目前的角度來(lái)看，這塊的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了。”某股權(quán)投資基金相關(guān)人士稱，PE投資接盤的條件主要還是看具體的項(xiàng)目。

“從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)信托有兌付風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目眼下還不多，只是根據(jù)趨勢(shì)判斷，今年的投資將有很大的操作空間，也就是找一些缺資金、項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的企業(yè)合作。”上述股權(quán)投資基金人士表示。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在即將到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，北京、上海等一線城市的項(xiàng)目數(shù)量有限，而鄂爾多斯、青島等二線城市項(xiàng)目則多一些。

上述股權(quán)投資基金人士介紹，與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，模式是多種多樣的。“最簡(jiǎn)單的是折價(jià)收購(gòu)整個(gè)項(xiàng)目，然而分拆出售，但是這對(duì)PE公司的資金實(shí)力和運(yùn)作的要求很高。另外，不同PE主體的參與模式也不一樣。金融機(jī)構(gòu)發(fā)起的地產(chǎn)基金主要是做債權(quán)，和信托公司聯(lián)合發(fā)起信托型基金，這是一種‘類信托’的融資模式；大型房地產(chǎn)企業(yè)則更愿意做股權(quán)融資，進(jìn)行大魚(yú)吃小魚(yú)的行業(yè)整合。”

此前有消息稱，萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、復(fù)興為代表的房地產(chǎn)集團(tuán)都在旗下設(shè)立PE投資公司，通過(guò)股權(quán)融資擴(kuò)大行業(yè)版圖。

不過(guò)，上述股權(quán)投資基金人士也表示，“房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)都依靠PE來(lái)接盤肯定是不現(xiàn)實(shí)的，目前PE的實(shí)力也達(dá)不到。但是，PE對(duì)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的興趣比較大，也是一支不可忽視的力量。”