新一屆政府總理李克強在答記者會上并沒有特意提到房價、樓市調控和商品房市場，特別是為大家近期所關心的新一輪樓市調控政策落地問題。可以確定的是，出于政策穩(wěn)定性的考慮，短期內的政策走向也將以落實好“新國五條”和國辦發(fā)[2013]17號文在地方的具體措施執(zhí)行為主要目標。但是，這并不意味著新一屆政府還將延續(xù)過去的樓市調控基調。畢竟，在如何理順樓市調控從“定政策”到“出成效”的邏輯脈絡上，跳出以往“就樓市而談樓市”的狹義框架，并將視角切入到了中央地方關系、政府和市場的關系以及政府職能轉變等深層體制機制上，已經(jīng)成為共識。也就是說，如果這些深層次的體制機制問題解決了，則樓市調控迷局就可不攻自破，相反則所有的調控政策都是治標不治本。

新一屆政府的施政方略，概括起來就是，通過機構改革來轉變政府職能，徹底理順政府與市場的關系，再次啟動改革紅利，真正挖掘內需潛力，長效激活創(chuàng)新動力，最終實現(xiàn)人人出彩的中國夢。能否轉變政府職能，以徹底理順政府與市場的關系，是新一屆政府施政方略的關鍵點。

近年來，樓市調控之所以陷入“屢調屢漲、屢調屢敗、屢調屢難”的困境，表面上看是因為供需失衡，本質上是因為轉變政府職能和理順政府與市場關系的改革不到位。一方面，政府經(jīng)濟增長職能和服務社會職能攪和在一起，偏重經(jīng)濟增長導致政府對于市場規(guī)律的不尊重甚至破壞，如房地產(chǎn)市場源頭上的土地供應行政化、市場準入不能平等（集體土地不能入市）、地方政府的托市行為等；另一方面，過去10年我國房地產(chǎn)市場化是在我國加入國際貿易組織（WTO）和金融市場深化、全球化的背景下發(fā)展的，市場運行的機理非常復雜，但政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管依附于行政權力，創(chuàng)造不出有效的監(jiān)管能力和體制時被迫用行政手段替代（如限購、限貸、限售等限制市場范圍的一系列措施）；此外，在市場化的過程中，有意無意地把政府該管的事情遺忘了，在住房領域突出的表現(xiàn)就是住房保障的缺位。

近年來，我國住房領域存在的問題與食品藥品、環(huán)境保護、教育衛(wèi)生、安全生產(chǎn)等領域存在的問題只是在表象上不同，問題產(chǎn)生的機理上是完全相同的，我們完全可以將高房價和住房困難、上學難和看病難、食品藥品安全、環(huán)境惡化、生產(chǎn)事故等問題放在上面闡述的分析框架來解讀。因此，樓市調控問題只是當前我國經(jīng)濟社會所面臨的一系列亟待解決的問題之一，但制約這些問題解決的根源是相同的，必須揮別狹義的樓市調控理念，必須要從源頭上或體制上來尋找答案，這或者就是新總理不單獨闡述樓市調控新思路的主要原因。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于市場的部分（商品房市場）必須要發(fā)揮市場的基礎性作用。在改革措施上就是要完成市場化的未竟之路，特別是土地市場的深化。施政方案里面強調全社會機會公平，在房地產(chǎn)領域要做的就是集體土地擁有者以平等的姿態(tài)入市，這將徹底攻克房地產(chǎn)市場領域中最后一個“計劃經(jīng)濟的堡壘”，小產(chǎn)權房問題也就不攻而破，這對于住房市場供求失衡和房價高企的問題將起到釜底抽薪的作用。十八大以來，新一屆政府在征地改革、戶籍制度改革、收入分配改革等方面的新舉措均意在此。同時，市場深化需要尊重和順應市場規(guī)律，在熱點和中心城市、熱點區(qū)域將大力增加市場化供應住房和土地的規(guī)模，以滿足市場需求。

其次，構建取代行政監(jiān)管的市場化監(jiān)管體系。對于住房、教育、醫(yī)療等外部性很強的行業(yè)來說，市場化以后，構建內含市場和政府的監(jiān)管體系非常重要。政府的監(jiān)管在于創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，如市場準入、定價公平和法律追索等服務責任，即宏觀監(jiān)管而不干涉微觀主體的自由交易。自此，房地產(chǎn)領域行政化的干預措施（如限購、限貸）將逐步退出市場，取而代之的是市場經(jīng)濟手段，如稅收手段（交易階段的利得稅和保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅）、金融手段（靈活調整金融杠桿和利用貸款的成本）、法律手段（如資質和信譽、違規(guī)懲處）。監(jiān)管能力的具備還需要行業(yè)和社會監(jiān)管力量的進入，這一方面需要發(fā)展專業(yè)性的社會化組織（如房地產(chǎn)行業(yè)的中介組織或協(xié)會，建立類似于金融監(jiān)管的專業(yè)組織等）在管理房地產(chǎn)市場方面的積極作用。另一方面需要加強房地產(chǎn)基礎性制度建設，包括建立和聯(lián)網(wǎng)各城市個人住房信息系統(tǒng)和不動產(chǎn)制度（房屋普查和評估），為市場化的監(jiān)管提供規(guī)范的手段，而不是延續(xù)行政性手段。在新總理所闡述的執(zhí)政方略中，上述措施都將是機構改革和政府監(jiān)管改革中的重要內容。

最后，構建能夠保障低收入和住房困難人群的住房保障網(wǎng)。住房市場化后的另一項重要任務就是住房保障，而且解決高房價和住房困難問題的關鍵不在于“堵”房價，而在于通過加強住房保障來“疏”需求。在新總理闡述的執(zhí)政方略中，住房保障是“構建覆蓋全民和保障基本民生的安全網(wǎng)”的應有之義。也就是說，新一屆政府強調民生投入的手段是構建包含住房保障在內的大社會保障網(wǎng)，而住房保障只是其中之一。新一屆政府在住房保障方面的基本方略有兩個，一個是提高住房保障的質量，通過加強公共配套設施建設、將保障房建設資金納入財政預算和保障范圍覆蓋到農(nóng)民工等手段來實現(xiàn)，這些方面是過去住房保障工作所欠缺的；另一個是保障基本民生住房需求，徹底劃清保障和市場的界限，減少保障對于市場的擠出和對市場效率的挫傷，經(jīng)濟適用住房、限價房等以往與市場界線不清楚的保障房類型將會退出，公共租賃住房、貨幣補貼等保障類型將成為住房保障的主體。

由于短期內調控政策將進一步收緊，資本市場比較悲觀，行業(yè)估值可能會受到打壓。但隨著新一屆政府執(zhí)政方略的展開，制約房地產(chǎn)健康地、持續(xù)地和市場化發(fā)展的體制性障礙將會清除，基本面將逐步回歸理性。同時，在新型城鎮(zhèn)化、住房升級需求、人口結構性紅利釋放、消費需求增長、民生投資等利好的帶動下，房地產(chǎn)發(fā)展的方向將更加明朗，空間也將會更大，整個行業(yè)的估值將會出現(xiàn)臺階式的提升。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）