每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 胡健 發(fā)自北京

3月24日，位于北京通州區(qū)的金地格林格林項(xiàng)目開盤當(dāng)天，484套房源當(dāng)日售罄。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天足有四千余人到場參與搖號。在“國五條”細(xì)則落地前，日光盤的奇跡仍在上演。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪多個在售項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，漲價預(yù)期似乎愈來愈濃。

搜房網(wǎng)近日調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：北京在售的185個樓盤，漲價的有69個，占37%。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均價為23570元/平方米，環(huán)比上漲25.6%，比1月同期上漲4.6%。

“國五條”對開發(fā)商來說似乎成為售房助推劑，多數(shù)開發(fā)商都判斷，“國五條”對行業(yè)的影響會比較小，甚至對于新盤銷售有促進(jìn)作用。由于二手房交易環(huán)節(jié)稅收增加，很可能會將一部分剛需購房者擠至新房市場。

開發(fā)商相繼提價/

“項(xiàng)目暫定3月25日價格上調(diào)500元～1000元。”日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到了北京通州區(qū)一在售項(xiàng)目銷售員發(fā)來的短信，而距該項(xiàng)目本期開盤不足一個月。

該項(xiàng)目開盤當(dāng)天，記者曾以購房者身份來到該項(xiàng)目銷售中心，正值“國五條”出臺次日，項(xiàng)目銷售似乎并未受到影響。相反，銷售人員對于未來價格上漲信心十足。

“我們這次特意留了五棟樓沒有出售，就是打算后期提價。”房山區(qū)的一在售項(xiàng)目銷售人員同樣告訴記者，目前項(xiàng)目均價是1.8萬元/平方米，后期預(yù)計(jì)單價會提至2.2萬元。

值得注意的是，3月份開盤的這9個項(xiàng)目，除金地格林格林和順鑫·山語溪為純新項(xiàng)目首次推盤以外，其他6個項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期加推。這些開盤的老項(xiàng)目中多個項(xiàng)目都不同程度地上調(diào)開盤定價，最高漲幅達(dá)10%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，位于朝陽區(qū)廣渠路的金茂府·悅公館商住小戶型18號樓以5萬元/平方米價格入市，比去年10月份相同戶型的19號樓開盤時的價格每平方米上漲了5000元。此外，房山金域緹香項(xiàng)目開盤價格達(dá)2.1萬元/平方米，比去年12月15日開盤時價格上漲了4000元/平方米。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心調(diào)查顯示，在69個價格上漲的樓盤中，京郊樓盤表現(xiàn)最為搶眼，平均上漲近2000元/平方米。值得注意的是，房山上漲樓盤所占比重最多，在上漲的69個樓盤中有近兩成樓盤屬于房山。

供需之間存在矛盾？/

不光是在北京，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，包括北京周邊的香河、燕郊等地的樓盤，成交都十分火爆。

“目前我們排號已經(jīng)結(jié)束，您只能等下期開盤再通知了。”周末開盤的河北香河一樓盤的銷售人員告訴記者。記者在當(dāng)天開盤現(xiàn)場看到，售樓處擠得水泄不通，當(dāng)天推出的兩百多套房源也在開盤后半天，認(rèn)購了一半以上。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，全國54個主要城市，新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了238968套。相比之前的2012年均有所上漲，這一成交量也創(chuàng)造了2011年來的同期新高，3月也有望創(chuàng)造調(diào)控后月度成交量新高。

“3月初也就是‘國五條’剛剛發(fā)布時候，房山看房團(tuán)報(bào)名人數(shù)達(dá)382人，短短兩周，搜房網(wǎng)房山看房專線報(bào)名人數(shù)已經(jīng)漲至1000人。”搜房網(wǎng)相關(guān)工作人員對記者表示，隨著政策的臨近，不少購房者加快置業(yè)腳步。

成交火爆的背后凸顯的是供需雙方的矛盾。

“去年北京成交土地的規(guī)劃建筑面積大概是560萬平方米，其中30%是保障房，10%是商業(yè)辦公，剩下60%是住宅，規(guī)劃建筑面積也就是大概350萬平方米。”萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果按照每套100平方米計(jì)算，也就是說去年的土地供應(yīng)如果轉(zhuǎn)換到今年的商品房供應(yīng)就是3.5萬套。

肖勁補(bǔ)充到：“北京一年有多少人結(jié)婚呢？”據(jù)北京市民政局公布一年平均有20萬對新人結(jié)婚，即便其中只有一部分是剛需購房者，也足足能占到12萬～13萬對，“我們目前客戶數(shù)跟房子數(shù)量買房比例也是10：1”。

對此，北京房協(xié)秘書長陳志則對記者表示，實(shí)際供應(yīng)量絕不止只有3.5萬套，“至少去年年底說過保證12萬套供應(yīng)沒有問題，即便是2009年、2010年成交最高的年份，住宅成交也是維持在十幾萬套”。

陳志告訴記者，目前北京市房協(xié)正在計(jì)劃推出100個項(xiàng)目作為信息監(jiān)測，重點(diǎn)觀測其交易的數(shù)量、面積、套型和價格。這也將是北京落實(shí)“國五條”、加強(qiáng)市場監(jiān)管的一個重要舉措。

高報(bào)價成捂盤之計(jì)/

開發(fā)商對未來房價的樂觀預(yù)期，在銷售策略上也有所體現(xiàn)。

有媒體就報(bào)道稱，北京大興某項(xiàng)目，開發(fā)商新一期開盤本想定在2萬元/平方米，相比前一期開盤價漲幅超過15%，因?yàn)樘醿r太多，結(jié)果沒有申領(lǐng)到預(yù)售許可證，至今就不再提開盤的事了。

鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，3月24日，北京商品住宅庫存達(dá)到65863套，再創(chuàng)歷史新低。在這個背景下，開發(fā)商捂盤等待漲價。

但北京某知名房企的銷售小朱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在開發(fā)商的確不想開盤，但是捂盤也不那么簡單。“如果捂盤的話，很可能引來客戶的投訴，本來預(yù)定好這兩個月要開的盤，如果遲遲不開，被追查下來肯定沒有好果子吃。”

“沒有人想當(dāng)出頭鳥，在‘國五條’細(xì)則剛剛出來的敏感期入市，然后大肆漲價。”小朱說，所以他們采取的策略就是等等看，辦法可以有很多，比如向住建委報(bào)價格的時候報(bào)高一些，那樣就得不到預(yù)售證，肯定就不用開盤了。

他還說道，“故意將價格報(bào)高被建委打回來”是一個捂盤的辦法，但這也只是一個緩兵之計(jì)，如果報(bào)價被三番五次打回，就算購房者不指責(zé)你沒有誠意，建委也不可能坐視不管。

另一個開發(fā)商的銷售總監(jiān)也與小朱的說法一致。他說，建委審批價格很復(fù)雜，要考慮周圍的房價以及開發(fā)商成本等，但現(xiàn)在調(diào)控風(fēng)聲這么緊，即便捂盤幾個月，建委最終批下來的預(yù)售價格也不見得會提高太多，甚至不會有提高。“對開發(fā)商而言，房價調(diào)控的主要含義也就在于建委的審批價格。”該銷售總監(jiān)說。

既然如此，為何還會有個別捂盤的聲音傳出呢？小朱說，有個別房企利用一些手段來捂盤并非僅是“國五條”的原因，還有經(jīng)營策略的考慮，比如某公司在同一地段有兩個項(xiàng)目都要入市，目前房價上漲的背景下，就可以先按下一個，將客源擠到另外一個盤上。既能保證現(xiàn)金回籠，又能在捂下的盤開時，價格也會有所提高。

開發(fā)商普遍較樂觀/

多家不同房企不約而同地向記者表示，“國五條”恐怕很難像原來幾次調(diào)控那樣，對房地產(chǎn)市場造成很大的影響，而且效果作用周期會十分短。

“預(yù)計(jì)這次調(diào)控過了3～4個月的見效期后，北京房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)新房價格、二手房價格和租房價格上漲的情況。”北京某知名房企的銷售小朱如是說道，他所在的房企今年在北京要開兩次盤。

記者從多位房企人士處了解到，對于新的“國五條”調(diào)控，多數(shù)開發(fā)商并不懼怕，認(rèn)為基本不會對他們造成很大的負(fù)面影響。

上述人士告訴記者，可能對主打投資投機(jī)型需求的大戶型有所影響，但是剛需小戶型并不會受損，反而有可能得利，“二手房交易環(huán)節(jié)稅收從嚴(yán)征收后，無疑需求會被擠到新盤中來。”

小朱所在的公司即將有一期項(xiàng)目要開盤，不到500套房子目前蓄客已經(jīng)至3000多號，身為銷售的小朱每天上班時的主要工作就是篩選已經(jīng)拿到號的顧客的購房資質(zhì)和資金實(shí)力。“能篩出去的也只是一小部分，對于個別資金可能短期存在問題，一時交不出首付的顧客，我們也只能說對不起了。”他說。

當(dāng)記者問及新盤開售后，會不會“日光”時，小朱大笑著說，可不能這樣說，現(xiàn)在正調(diào)控呢，容易被盯住啊。

鏈家地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、招商、金地、恒大、中海、華潤置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企在2012年銷售總額為6691.61億元，平均同比增幅25.6%。這其中，目前已有8家制定了2013年銷售目標(biāo)，除中海以外，其余7家都有一定幅度上調(diào)，且平均上調(diào)幅度為12.8%。