每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

繼廣東首發(fā)國(guó)五條地方版細(xì)則之后，其他地區(qū)也將密集出臺(tái)落地細(xì)則。

相比廣州，上海和北京這兩個(gè)直轄市的樓市調(diào)控辦法更受到關(guān)注，外界普遍認(rèn)為上海和北京的細(xì)則也會(huì)是全國(guó)最為嚴(yán)格的。其最主要的表現(xiàn)或許就是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)不會(huì)與GDP等增速掛鉤，很可能會(huì)設(shè)定在5%左右。

“京版細(xì)則討論涉及的面非常廣泛，主要就在于如何結(jié)合北京實(shí)際情況，細(xì)化國(guó)五條細(xì)則，給老百姓一個(gè)清晰明白的文件，而房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等也要經(jīng)過合理的測(cè)算，不宜過高，但是調(diào)控的方向肯定是要趨向嚴(yán)格的。”多位參與細(xì)則討論和咨詢的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

京版細(xì)則或最為嚴(yán)厲

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月房?jī)r(jià)變動(dòng)情況中，一線城市不論是同比、環(huán)比都全面上漲，且漲幅明顯超過全國(guó)平均水平，是此輪房?jī)r(jià)快速反彈的領(lǐng)銜城市。北京漲幅為全國(guó)第一，環(huán)比上漲3.1%。

正因如此，北京版執(zhí)行細(xì)則倍受關(guān)注，據(jù)了解，北京細(xì)則將有效地控制投資性購(gòu)房，同時(shí)對(duì)剛性改善需求給予適當(dāng)保護(hù)，但其嚴(yán)格程度很可能會(huì)超過其他城市。

其中最直接的表現(xiàn)為，購(gòu)買二套房的信貸門檻進(jìn)一步提高，利率有可能從現(xiàn)在基準(zhǔn)利率的1.1倍繼續(xù)上調(diào)，首付比例也或從六成提高至七成。

北京市某金融監(jiān)管部門向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了這一點(diǎn)，即北京市正在就此辦法的可能性征求金融部門的意見，此外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款等也可能會(huì)有些許變化，主要是從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)。

圍繞公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”的說法，北京市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人也回應(yīng)說，北京住房公積金貸款并未有過政策調(diào)整，一直執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。日前只是對(duì)各區(qū)縣重申強(qiáng)調(diào)了這一政策，要求嚴(yán)格執(zhí)行。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，在2012年市場(chǎng)復(fù)蘇主要起因即是全國(guó)各地?cái)?shù)十個(gè)城市的公積金政策松動(dòng)。而今年來全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市收緊了公積金政策。疊加國(guó)五條其他條款，樓市將很可能從4月開始明顯冷卻，這一政策不僅影響二手房，對(duì)新建住宅的影響也非常大。

公積金貸款的內(nèi)容可能并不在北京細(xì)則之中，但也滲透出了北京市對(duì)樓市調(diào)控的重視程度。

圍繞此前爭(zhēng)議最大的二手房交易按差價(jià)征收賣房人20%個(gè)人所得稅的具體執(zhí)行辦法，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此前北京市政府從保護(hù)改善性需求、以及避免重稅被轉(zhuǎn)嫁至剛需購(gòu)房者進(jìn)而推高房?jī)r(jià)等角度，研究了出售五年以上唯一家庭住房，將免征個(gè)人所得稅；五年內(nèi)出售家庭唯一住房，按不同年限，分級(jí)制定稅基的可行性。

但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，國(guó)家稅務(wù)總局以及住建部等部委會(huì)出細(xì)則的可能性不是很大，但會(huì)對(duì)地方細(xì)則進(jìn)行窗口指導(dǎo)，北京分級(jí)制定稅基的辦法能否獲得稅務(wù)部門的通過還存在不確定性。

此外，多家媒體都報(bào)道稱，擁有北京戶籍的單身人士購(gòu)房資格將會(huì)被進(jìn)一步收緊，但就提高購(gòu)房門檻或不允許其擁有第二套住房還存在變數(shù)。

“除一些國(guó)五條細(xì)則配套的執(zhí)行辦法外，北京還會(huì)建設(shè)多個(gè)房?jī)r(jià)觀測(cè)站，并繼續(xù)做好完善提高二手房計(jì)稅價(jià)格等已經(jīng)布置下去的工作。”上述人士還說，年初北京市房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)已經(jīng)與國(guó)家本輪調(diào)控相一致，即基本穩(wěn)定，因此房?jī)r(jià)控制目標(biāo)不會(huì)太高。

細(xì)則本周將陸續(xù)落地

據(jù)記者了解，廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知中已經(jīng)明確，廣州和深圳這兩個(gè)城市要在3月底前公布今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而同樣受到關(guān)注的京滬細(xì)則也已經(jīng)進(jìn)入發(fā)布倒計(jì)時(shí)。

在3月1日國(guó)辦發(fā)布的落實(shí)新國(guó)五條通知中提到，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

此外，通知還要求，各地需要在限購(gòu)以及二手房交易稅收等方面按照國(guó)務(wù)院的新要求來重新予以說明和闡述，這也將是各個(gè)地方版細(xì)則必須出臺(tái)的原因。

距離國(guó)務(wù)院設(shè)定的時(shí)間大限已經(jīng)不足一周時(shí)間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多個(gè)渠道了解到，30多個(gè)城市的細(xì)則也將會(huì)悉數(shù)出臺(tái)。

廣東版細(xì)則在3月25日晚間發(fā)布令市場(chǎng)多少有些意外，這畢竟是地方政府第一個(gè)對(duì)新國(guó)五條細(xì)則做出的回應(yīng)，但卻并非是一個(gè)城市版細(xì)則，因此政策線條十分粗。

“廣東版的國(guó)五條落地政策，僅是一個(gè)原則性文件，內(nèi)容無新意，對(duì)市場(chǎng)的影響也很小，整體后市走勢(shì)還有待看廣東各市級(jí)單位的落地細(xì)則力度。”張大偉如是說道。

他同時(shí)表示，目前來看，很難從廣東細(xì)則中判斷整體地方執(zhí)行政策的力度。本輪調(diào)控的力度主要還是看京滬廣深4個(gè)一線城市的落地細(xì)則。

伴隨地方版國(guó)五條細(xì)則的臨近，二手房成交量高峰期已經(jīng)漸漸退去，比如3月23日和3月24日這兩天，杭州主城區(qū)二手房的日成交量迅速?gòu)闹懊刻烊陌偬谆芈涞讲蛔惆偬?，而?月24日這一天只成交了68套，這是“新國(guó)五條”消息出來以后日成交量的最低值。

杭州愛芳中介的劉剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從網(wǎng)簽到銀行放貸，大概需要10個(gè)左右的工作日，購(gòu)房者即便立馬去辦這些手續(xù)，也難在3月底完成過戶，所以不少?zèng)]有簽約的購(gòu)房者已經(jīng)選擇了觀望，開始等待杭州“新國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)。

各地松緊不一

“除幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快的熱門城市外，其他需要出臺(tái)細(xì)則的城市主要是將現(xiàn)有政策按照新國(guó)五條要求進(jìn)行調(diào)整，比如擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域以及公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等。”一位地方住建部門的負(fù)責(zé)人告訴記者，有些城市房?jī)r(jià)上漲速度并不很快，因此即便房?jī)r(jià)控制目標(biāo)也存在很大彈性空間，估計(jì)會(huì)與地方GDP增速或者居民可支配收入增速掛鉤。

由于圍繞二手房交易個(gè)人所得稅征收以及二套房信貸的調(diào)整方案均處于多方猜疑狀態(tài)，各地房?jī)r(jià)目標(biāo)的制定便顯得尤其受人關(guān)注。

“廣州的房?jī)r(jià)增幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均基本收入的漲幅。具體多少，等具體方案審定以后再公布。”在昨天（3月26日）的廣州市政府領(lǐng)導(dǎo)新聞發(fā)布會(huì)上，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂表示廣州版的“國(guó)五條”房管部門正在審定，審定以后將實(shí)施。

“廣州調(diào)房?jī)r(jià)比任何城市的壓力都大，廣州的住房剛性需求非常大。國(guó)土局提供數(shù)據(jù)顯示，去年，在一手房交易中，70%屬于首次置業(yè)，30%屬于改善型。”陳如桂還表示，廣州市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中心城區(qū)的高檔住宅不斷推出，量大價(jià)高，對(duì)于全市的均價(jià)拉伸影響較大，所以要調(diào)整比較低的漲幅比較困難。

“調(diào)控目標(biāo)定為多少合理，市里已經(jīng)有方案，但還沒審定，還不能在此公布，去年均價(jià)是每平方米約一萬四，如果這次目標(biāo)定得很低，將來面臨的壓力很大。”陳如桂說道。

據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，滬上一上市房企負(fù)責(zé)人透露，其收到的信息披露，滬版有可能會(huì)在土地出讓限制溢價(jià)率、競(jìng)拍配建保障房面積方面有所動(dòng)作。

張大偉也表示，廣東版細(xì)則可能對(duì)后市影響比較大的政策主要有兩點(diǎn)，一個(gè)是探索“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等土地出讓方式，另一個(gè)是完成各級(jí)政府的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。這兩政策均為房產(chǎn)稅、限房?jī)r(jià)等政策的前期預(yù)備性政策。

“廣東關(guān)于土地出讓方式謀變的表態(tài)很可能會(huì)引來各地的效仿。”上述接近北京細(xì)則制定的人士表示，其實(shí)北京已經(jīng)開始探索用限地價(jià)、競(jìng)保障房面積等辦法來平抑土地價(jià)格。