陳偉（民族證券分析師）

萬眾矚目的北京、上海兩地的國五條調(diào)控細(xì)則終于在住建部規(guī)定的時間期限將要到來之際公布了。這些政策的嚴(yán)厲程度雖然比之前有所升級，但力度仍較為溫和，基本符合市場預(yù)期。而由于北京、上海兩地樓市調(diào)控是全國的風(fēng)向標(biāo)，這也意味著以國五條為代表的各地調(diào)控細(xì)則不會對當(dāng)前樓市造成較大的沖擊，樓市平穩(wěn)增長的格局有望在未來逐漸形成。

調(diào)控細(xì)則仍較溫柔

今年3月2日，由于國五條某些內(nèi)容過于嚴(yán)厲，且又缺乏細(xì)則，一度引發(fā)了市場的恐慌，人們也就十分焦急地等待各地能盡快出臺國五條中的實施細(xì)則，但是3月都快過了大半了，各地的調(diào)控細(xì)則仍沒有掀起蓋頭，而直到前幾天，廣東省調(diào)控細(xì)則出臺才打破了市場的沉寂，但是令人失望的是，廣東的調(diào)控細(xì)則并沒有給人們提供多少對于國五條相關(guān)內(nèi)容的詮釋，這也使得人們更為期待作為全國房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的北京和上海兩地調(diào)控細(xì)則的出臺。而從這次北京、上海的調(diào)控細(xì)則來看，則可以讓人們焦慮的心情有所舒緩，因為它雖然較大程度上細(xì)化了國五條的諸多調(diào)控內(nèi)容，政策力度也比過去嚴(yán)，但是從抑制購房需求的多個角度來看，并沒有超出國五條所規(guī)定的內(nèi)容。

第一，針對國五條提出的為抑制投機投資性購房，應(yīng)進一步完善現(xiàn)行住房限購措施，北京這次規(guī)定本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。這明顯堵住了過去限購執(zhí)行過程中的漏洞：即一些人通過假離婚獲得單身資格而多購房。

第二，國五條提出房價上漲較快的城市進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，北京也按此要求做了回應(yīng)，但是僅要求當(dāng)?shù)劂y行進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒有要求提高貸款利率。上海方面，這方面的政策執(zhí)行更為溫柔，僅要求金融管理部門加強政策實行效果監(jiān)測和評估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場變化，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，這意味著除非上海地區(qū)的房價繼續(xù)快速上漲，否則該政策不會執(zhí)行。

第三，國五條中提出出售自有住房應(yīng)征收20%的個人所得稅曾引發(fā)市場的恐慌，大家都擔(dān)心如此嚴(yán)厲的政策會較大程度上增加購房成本，但是從兩地的細(xì)則內(nèi)容來看，政策仍有較大的緩和余地，如北京的細(xì)則從以下兩方面對如何實施該政策做了說明：國五條沒有對不能核實房屋原值的個人轉(zhuǎn)讓住房的所得稅進行規(guī)定，而北京則進一步強調(diào)不能核實房屋原值的應(yīng)依法按照核定征收方式計征個人所得稅，這意味著現(xiàn)行以房屋合同成交價全額的1%征收個人所得稅依然適用；國五條沒有談到之前個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活住房是否交稅，而北京則對此給出了明確的補充，即繼續(xù)免征個人所得稅，這無疑也保持了政策連續(xù)性，說明政策并不想打擊剛性需求。

樓市不會硬著陸

可以預(yù)計，北京、上海的樓市調(diào)控細(xì)則出來之后，前期因調(diào)控政策不明引發(fā)的市場躁動也將平息，住房市場也因各地調(diào)控政策的趨嚴(yán)將逐漸降溫。我們認(rèn)為，由于以下原因，這次調(diào)控并不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場較長時期轉(zhuǎn)冷。

第一，今年是各地城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的一年，各地出臺的城鎮(zhèn)化規(guī)劃都宣稱城鎮(zhèn)化要提速，這就決定了城鎮(zhèn)化過程中的住房需求仍會比較旺盛，而另一方面，從過去的實踐來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)一定程度上打擊了開發(fā)商拿地的熱情，導(dǎo)致全國過去三年的住房土地供應(yīng)計劃均未完成，因此，在目前土地制度沒有較大變化情況下，今年政府宣稱將加大土地及住房供給的計劃仍難以完成，住房的供需矛盾也就難以根本緩解。

第二，雖然政策在抑制需求方面有所強化，但是具體執(zhí)行過程中仍會有彈性。如國五條提出的出售自有住房個人所得稅20%的征收規(guī)定，實踐上并不是新規(guī)，只是由于各地為活躍當(dāng)?shù)赝恋丶胺康禺a(chǎn)市場以刺激經(jīng)濟的需要，都傾向于選擇性執(zhí)行更松的政策，即按照房屋合同金額1%征收，而這次北京的規(guī)定雖然嚴(yán)格了20%所得稅的適用條件，但同樣也為該政策留下了選擇性條款。我們也由此可以預(yù)期，全國更多的地方也會效仿北京，名義上支持中央的規(guī)定，但是實踐中仍會允許諸多規(guī)避該稅收征收的種種做法，如通過多種方式做高房屋原值等。

樓市平穩(wěn)運作機制將形成

當(dāng)然，這也并不意味著房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時間的政策消化后，又會重新明顯升溫，畢竟當(dāng)前不利于房地產(chǎn)熱度持續(xù)的經(jīng)濟及社會條件都正在逼近。

從當(dāng)前央行加大資金正回購力度，針對部分銀行提高差別存款準(zhǔn)備金率以抑制銀行信貸過快增長的動作來看，目前的貨幣政策已經(jīng)開始有逐漸收緊的傾向，而監(jiān)管層為抑制不規(guī)范的理財業(yè)務(wù)操作，也開始著手治理影子銀行，這都會對流動性敏感的房地產(chǎn)市場造成潛在的影響。

而更重要的是，當(dāng)前有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的長效機制已逐漸開始建立。

第一，各地都開始探索差別化、多層次的住房供應(yīng)體系，如北京指出今后一方面要增加“限房價、競地價”地塊的供應(yīng)，另一方面正在開發(fā)建設(shè)適合自住、改善需求的商品房項目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，降低房價，提前鎖定商品房上市銷售價格。這意味著政府為了降低房價，滿足剛性需求購房者的需要，愿意適當(dāng)向開發(fā)商讓利以引導(dǎo)開發(fā)商供應(yīng)更多的較低價格商品房，當(dāng)然，購房者獲得此類商品房后的權(quán)益也將受到限制，即它們的上市年限和收益都將受到政府的限制，這無疑將住房的剛性需求與投資需求進行了隔離，也有利于強化了住房的居住屬性。

而上海方面，一方面提出要全面推進舊區(qū)改造工作，具體措施包括重點推進中心城區(qū)成片二級舊里改造，出臺城中村改造政策和措施等，另一方面還鼓勵有條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等按照相關(guān)規(guī)定，建設(shè)公共(單位)租賃住房，向符合條件的來滬務(wù)工人員供應(yīng)，這都有利于盤活存量土地資源，提高土地利用效率，挖掘住房供應(yīng)潛力。

我們預(yù)計，在未來政策層面逐漸放開土地管制，如允許更多的農(nóng)村集體土地入市情況下，還有更多的地區(qū)因地制宜探索符合當(dāng)?shù)靥攸c的住房供給體系。

第二，全國住房信息今年6月底前要完成500個城市的聯(lián)網(wǎng)，而明年6月底前我國要出臺不動產(chǎn)登記條例，這些都為房產(chǎn)稅的擴大及全面征收提供了條件，也意味著房產(chǎn)稅在全國的實施漸行漸近了。

因此，房地產(chǎn)市場有望未來一、兩年內(nèi)進入平穩(wěn)增長的格局，而這也將為我國平穩(wěn)推進城鎮(zhèn)化發(fā)展創(chuàng)造較好的條件。