每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

無任何抵押，僅靠一紙還款承諾，南京在建的首家七星級酒店——南京涵碧樓就順利融資4億元。

2012年12月1日，新華信托推出了“普天（核心資產(chǎn)并購）投資基金集合資金信托計劃”，計劃為南京涵碧樓融資，總金額不超過6億元。據(jù)該信托產(chǎn)品銷售人員介紹，這一項目已融資4億元。

但是《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述融資沒有任何抵押物，其還款保證書究竟能有多大程度的“保證”，目前也未可知，該項融資存在較大的風(fēng)險敞口。

僅靠還款承諾發(fā)行

此前，我國發(fā)行的絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托，是有抵押或擔(dān)保的，最常見的做法是利用土地或房屋作實物抵押，此外還可以相應(yīng)的股權(quán)作抵押，并有母公司擔(dān)保。即使是那些自稱“股權(quán)信托”的房地產(chǎn)信托項目，也是有實物抵押的。

但是，銷售人員介紹說，上述信托融資既不以土地作為抵押，也不入股房地產(chǎn)項目公司，僅憑一紙鄉(xiāng)林集團的還款承諾書，來確保信托到期后的兌付。

對此，上海市躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，還款承諾書是一種信用保證，其法律效力低于實物抵押形式。

曾經(jīng)作為新華普天南京涵碧樓信托項目代銷機構(gòu)之一的宜信財富的投資部投資咨詢總經(jīng)理周磊則透露，這個項目實際上是一個資金池的信托項目，總募集額為60億元，分多期發(fā)行，每期投資標(biāo)的不同。雖然說明書上說南京涵碧樓的募集總額是6億，但實際投入多少沒人知道，因為合同里面不會披露具體的投資去向。

鄉(xiāng)林集團是我國臺灣地區(qū)的企業(yè)，《每日經(jīng)濟新聞》記者從該公司官網(wǎng)下載的鄉(xiāng)林建設(shè)事業(yè)股份有限公司及其子公司合并財務(wù)報表中查到，南京涵碧樓是由南京鼎正置業(yè)有限公司（以下簡稱南京鼎正）開發(fā)的項目，而后者的投資主體是注冊在離岸的金融公司——168投資，鄉(xiāng)林建設(shè)持有168投資的八成股權(quán)。

法律效力尚難確定

上海四方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師吳瓊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，港澳臺企業(yè)簽署的還款承諾書，必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批才能生效，否則單方面和信托公司簽訂一個承諾書是沒有效力的。

杜躍平也指出，承諾書的生效，還需要得到鄉(xiāng)林集團的批準(zhǔn)。上述還款承諾是否通過了鄉(xiāng)林集團的批準(zhǔn)呢？記者采訪鄉(xiāng)林集團有關(guān)負責(zé)人，后者稱“不知情”。

杜躍平介紹，承諾書涉及到的這兩個問題，由于臺灣地區(qū)和大陸之間的差異，打官司不僅流程復(fù)雜，成本也會很高。

他還告訴記者，由于項目控股公司的注冊地在薩摩亞這個國際金融離岸中心，涉及的法律關(guān)系更為復(fù)雜，需要專業(yè)的涉外律師才能搞懂上述還款承諾書的效力究竟有多大。在這樣的背景下，投資者需要承擔(dān)更高的風(fēng)險。

實際上，上述信托計劃的預(yù)期收益率并不高，銷售人員說只有8%，而目前市場上在售的各類有抵押物的信托產(chǎn)品，收益率一般超過9%。風(fēng)險和收益的不相稱，也大大影響了項目的投資性價比。

看不懂的建筑面積

根據(jù)信托計劃，南京涵碧樓項目占地面積5萬多平方米，總建筑面積23.68萬平方米，擬以酒店和寫字樓的銷售收入作為還款來源。

蹊蹺的是，南京市國土局的已成交地塊信息顯示，涵碧樓的開發(fā)用地——建鄴區(qū)北河口水廠以南地塊，規(guī)劃面積僅為50854.9平方米，最大容積率僅3.1，以此計算，總建筑面積僅為15.87萬平方米。

信托計劃陳述的建筑面積，為何和實際差別如此之大？

對此，該信托計劃銷售人員未直接回應(yīng)，更多地是向記者強調(diào)臺灣鄉(xiāng)林集團已就南京涵碧樓信托計劃簽署了還款承諾保證書。

南京鼎正南京涵碧樓酒店建設(shè)項目環(huán)境影響評價網(wǎng)上公示顯示，該項目規(guī)劃用地面積5萬多平方米，總建筑面積26萬多平方米，其中地上建筑面積15.77萬平方米，地下建筑面積10.53萬平方米。

不難發(fā)現(xiàn)，總建筑面積就有三個數(shù)據(jù)，讓人看不大明白。信托計劃里面的23.68萬平方米，既不是南京市國土局公開信息中可算出的15.87萬平方米，也不是環(huán)境影響評價網(wǎng)上公示上所寫的26萬多平方米。

新華信托來兜底？

如果鄉(xiāng)林集團拒絕履行還款協(xié)議，投資者是否會顆粒無收？

《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資者的身份咨詢了新華信托一位客戶經(jīng)理，對方表示：“您放心，項目絕對沒有任何問題，如果真的出了問題，新華信托也一定會兜底的。”

不過，翻完新華信托南京涵碧樓項目的全部說明，記者也沒有找到關(guān)于發(fā)生虧損會由新華信托來 “兜底”的條款。對此，該客戶經(jīng)理表示，這種條款是不會寫出來的，但是真的有問題，新華信托一定會出面全權(quán)負責(zé)。

為此，記者致電新華信托總部，想了解該客戶經(jīng)理所言是否屬實，但截至發(fā)稿時也沒有收到任何回復(fù)。

還有一個疑問是：南京鼎正究竟有沒有付清上述項目的土地出讓金？

鄉(xiāng)林建設(shè)2012年10月26日的公告顯示，透過子公司168投資間接投資南京鼎正折合人民幣3億多元，但該地塊的成交價格是人民幣6.78億元。

就此疑問，記者聯(lián)系上鄉(xiāng)林集團總部，相關(guān)人士表示，南京涵碧樓項目土地款是否結(jié)清，屬于項目公司自己的事，不便向外界透露。

記者又聯(lián)系了南京市國土局，一位姓楊的科長表示，由于涉及商業(yè)機密，不方便透露土地款到底有沒有結(jié)清。

如果土地款沒有結(jié)清，會不會使用上述信托計劃融資來填補？如果真是這樣，則違反了銀監(jiān)會相關(guān)規(guī)定。2010年，銀監(jiān)會就曾下發(fā)文件，明文禁止信托資金流向土地儲備，這類違規(guī)行為已屢見不鮮。