每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

招商地產(chǎn)（000024，SZ）今年3月19日披露的2012年年報(bào)顯示，公司將旗下的南京招商瑞盛房地產(chǎn)有限公司根據(jù)可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值的金額對(duì)南京招商瓏原項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7200萬(wàn)元。除了南京招商瓏原項(xiàng)目（雍華府）作了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備之外，上海佘山瓏原項(xiàng)目也作了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

讓人奇怪的是，目前該項(xiàng)目并未正式開(kāi)盤銷售。房子未賣卻先預(yù)計(jì)虧損？招商地產(chǎn)的葫蘆里賣的什么藥？

招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書劉寧昨日就雍華府的跌價(jià)準(zhǔn)備的原因?qū)?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)稱，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，市值低于賬面價(jià)值，不管是否已銷售，應(yīng)需計(jì)提其減值部分予以披露。

計(jì)提7200萬(wàn)跌價(jià)準(zhǔn)備/

公開(kāi)信息顯示，南京招商雍華府原為招商地產(chǎn)南京瓏原項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于南京泰山路與怡康街交匯處，主力戶型在90~220平方米，項(xiàng)目于4月13日開(kāi)盤。

它的前身是G54地塊，2010年12月24日，招商地產(chǎn)經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)價(jià)，最終以18.6億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)達(dá)到12789元/平方米。

招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，這一項(xiàng)目的計(jì)容積率面積僅為14.54萬(wàn)平方米，但預(yù)計(jì)總投資卻高達(dá)31.5億元。這意味著每平方米計(jì)劃投入成本將達(dá)到2.17萬(wàn)元。值得注意的是，上述投資并不包括稅收支出。

銷售人員介紹說(shuō)，南京雍華府的預(yù)計(jì)售價(jià)為26800元/平方米，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3000元/平方米。而根據(jù)南京市“12366”的介紹，開(kāi)發(fā)商在銷售項(xiàng)目時(shí)僅營(yíng)業(yè)稅及附加就要支付總房?jī)r(jià)的5.6%，還要按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五征繳印花稅，另外還要2%預(yù)繳土地增值稅。上述費(fèi)用還不包括項(xiàng)目的營(yíng)銷和推廣費(fèi)用。

“招商當(dāng)年拿地的樓面價(jià)曾經(jīng)刷新了河西紀(jì)錄，所以對(duì)于招商雍華府來(lái)說(shuō)，計(jì)提7200萬(wàn)元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的很大一部分原因，在于拿地價(jià)格過(guò)高。”南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

裝修標(biāo)準(zhǔn)有待兌現(xiàn)/

在售樓現(xiàn)場(chǎng)看房的劉先生告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“周邊的毛坯房?jī)r(jià)格也就只有2萬(wàn)~2.2萬(wàn)元每平方米，雖然開(kāi)發(fā)商是精裝修交付，但是價(jià)格還是比較高。”

4月14日，該項(xiàng)目售樓部一位售樓人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商并未告知裝修標(biāo)準(zhǔn)是多少，但是我們估計(jì)大概在每平方米3000元以上。

“現(xiàn)在來(lái)看，開(kāi)發(fā)商想要盈利，只有從裝修方面下手。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“壓縮裝修標(biāo)準(zhǔn)或是開(kāi)發(fā)商唯一能從項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)盈利的手段。”

“精裝修之后的價(jià)格26800元/平方米，開(kāi)發(fā)商想要盈利恐怕比較困難。”一位房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō),“如果開(kāi)發(fā)商按照3000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)裝修，加上前期的銷售費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有盈利的空間，所以開(kāi)發(fā)商想要盈利，很有可能壓縮裝修標(biāo)準(zhǔn)。”

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪公司方面，會(huì)不會(huì)通過(guò)降低實(shí)際的住宅裝修投入，來(lái)提高項(xiàng)目的收益？此前公司計(jì)劃的每平方米2.17萬(wàn)元的投入，是否包括了精裝修部分？招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書劉寧回應(yīng)稱，公司不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格短期波動(dòng)而影響自身對(duì)質(zhì)量的追求與定位。

但上述精裝修的投入是否與銷售人員的陳述一致，還有待招商地產(chǎn)的最終兌現(xiàn)。

提升利潤(rùn)率有難度/

值得注意的是，除了南京招商雍華府之外，招商地產(chǎn)上海瓏原項(xiàng)目也作了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道，早在去年3月就取得預(yù)售許可證的上海招商瓏原項(xiàng)目，去年的預(yù)售比例僅為2%，該項(xiàng)目以六折的價(jià)格對(duì)外虧本銷售，但是降價(jià)銷售之后不僅沒(méi)有讓上海瓏原項(xiàng)目的銷售出現(xiàn)起色，還使整個(gè)項(xiàng)目陷入虧損。

招商地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，子公司上海靜園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù)可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值的金額對(duì)上海佘山瓏原項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備20649.3萬(wàn)元。

除此之外，年報(bào)顯示，佛山招商瓏原房地產(chǎn)有限公司也因?yàn)樵鲑Y擴(kuò)股，引入了新股東，從而令招商地產(chǎn)失去了控股權(quán)。

招商地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，去年公司實(shí)現(xiàn)了363億元的銷售業(yè)績(jī)，而在日前舉行的招商地產(chǎn)股東大會(huì)上，公司提出了2013年400億元的銷售目標(biāo)。招商地產(chǎn)的董事總經(jīng)理表示，今年不僅要完成銷售目標(biāo)，還要提升利潤(rùn)率。

“諸如南京瓏原（雍華府）和上海瓏原這樣的高價(jià)項(xiàng)目都做了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，如何解決這些高價(jià)地王項(xiàng)目出現(xiàn)虧本，是招商地產(chǎn)不得不面對(duì)的問(wèn)題，所以招商地產(chǎn)想要在2013年提升利潤(rùn)率恐怕較為困難。”一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

和南京瓏原項(xiàng)目一樣，上海佘山瓏原項(xiàng)目也是“地王”。瓏原樓面價(jià)達(dá)到16378元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同一時(shí)期在周邊拿地的龍湖項(xiàng)目10750元/平方米和華潤(rùn)項(xiàng)目11502元/平方米的樓面價(jià)。

大量的高價(jià)拿地項(xiàng)目，讓招商的存貨中大戶型的高端產(chǎn)品超過(guò)了1/3，也大大提高了招商的銷售壓力。招商地產(chǎn)的董事總經(jīng)理表示，今年不僅要銷售完成，還要提升利潤(rùn)率。但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，諸如南京瓏原、上海瓏原這樣的高價(jià)地王項(xiàng)目出現(xiàn)虧本的問(wèn)題，今年招商地產(chǎn)想要提高盈利恐怕并非易事。