每經編輯 每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

在房地產行業(yè)新一輪洗牌面前，受銀根收緊與A股融資渠道不暢等因素影響，高成本的房地產信托，也成為云南不少品牌房企眼中的“救命稻草”。

昨日 （4月17日），《每日經濟新聞》記者從四川信托官網獲悉，云南經典房地產開發(fā)集團有限公司（以下簡稱經典地產）通過四川信托進行第5期融資，計劃募資3億元，期限2年，預期年化收益率9%~11.4%，信托資金主要用于昆明“經典雙城”城中村改造項目。這也是半年來，經典地產第五次通過四川信托進行融資。

據悉，經典地產前4期信托計劃發(fā)行規(guī)模總計8.7億元，實際到位資金7億元，如果第5期3億元融資能夠全部到位，經典地產信托融資將達10億元。

而一份來自四川信托的相關推介資料顯示，上述整個信托項目募資總規(guī)模預計16億元，而經典雙城又是昆明市西市區(qū)最大的城中村改造“千畝大盤”，預計總投資200億元。

對于項目銷售回款等情況，記者多次致電經典地產董事長楊永宏，但其手機一直無人接聽。另外，接受采訪的經典地產高層也表示，這是公司的秘密，不便透露。

高成本信托融資/

早在2011年5月30日，中融信托就曾發(fā)行過“昆明神州天宇城中村改造項目”股權投資集合資金信托計劃，預期募資6.57億元，期限1.5年，年化收益率在9.5%~12%?？梢哉f，它開啟了昆明城中村改造項目，借助信托渠道融資的先河，經典雙城或是第2個。

截至目前，經典地產已通過四川信托融資5期，最早1期開始于去年10月底，其融資頻率之集中，也是較為罕見的。據悉，經典地產成立于2001年，房地產開發(fā)二級資質，注冊資本1億元，法人代表為楊永宏。截至2011年末，公司總資產為41億元，凈資產逾13億元。

《每日經濟新聞》記者了解到，由受托人四川信托發(fā)行的“昆明經典雙城城中村改造項目信托貸款集合資金信托計劃”第1期成立于2012年10月26日，計劃募資2.6億元，認購起點為100萬元，信托期限為2年，而總期限為4年，滿2年可提前結束，同時滿2年投資人可選擇贖回，信托資金主要用于經典雙城的開發(fā)建設。

此后，第2期成立于2012年11月8日且發(fā)行規(guī)模2億元，第3期成立于2012年12月21日且發(fā)行規(guī)模為2.6億元，第4期成立于2013年1月29日且發(fā)行規(guī)模為1.5億元。目前，第5期信托計劃成立于2013年4月12日，擬發(fā)行規(guī)模為3億元。

從上述5期信托的預期收益來看，A類100萬元≤認購金額＜300萬元，預期收益率為9%/年；B類300萬元≤認購金額＜1000萬元，預期收益率為11.2%/年；C類認購金額≥1000萬元，預期收益率為11.4%/年，按年分配信托收益。

對于風險控制，值得注意的是，經典地產將其開發(fā)的經典雙城項目E、F地塊土地 （土地證號分別為昆國用（2011）第00920號和昆國用（2011）第00921號）抵押給四川信托進行不動產抵押，按季度將其上的在建工程無條件追加抵押；經典地產將其開發(fā)的經典雙城項目A、C地塊在建工程抵押給四川信托進行不動產抵押。

來自四川信托官網發(fā)布的上述前4期信托管理運行報告顯示，首期實際募資2.603億元，第2期實際募資1.73億元，第3期實際募資1.102億元，第4期實際募資1.565億元。因此，前4期實際募資約7億元。

此外，報告還提到，“已成立的4期信托資金全部發(fā)放給經典地產，根據合同規(guī)定，信托資金已運用于昆明經典雙城城中村改造項目A、B、C、D地塊的開發(fā)建設”。

經典地產的資金渴求/

對于昆明的城中村改造，《每日經濟新聞》記者今年1月在昆明實地采訪時，昆明某地產機構主要負責人表示，“從投資城中村項目那天算起，每天都在產生巨大的財務成本。”

公開信息顯示，經典雙城是昆明市政府2009年城中村改造的重要項目之一，也是昆明西市區(qū)最大的綜合體項目，占地面積達1000畝，建筑體量450萬平方米，是一個集住宅、商業(yè)、教育、娛樂和廣場為一體的大型城市綜合體，預計總投資高達200億元。

就拿地而言，記者查詢昆明市國土局官網得知，2013年前3個月，經典地產一舉拿下位于昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處的四宗地塊，拿地面積合計70.74畝，支付3.08億元。

不過，記者未查到2012年經典地產相關的拿地信息。2011年，經典地產購得昆明滇池大漁片區(qū)地塊348.8畝，支付4.86億元；在梁家河片區(qū)取得約75畝土地，支付4.66億元；另取得西山區(qū)團結鄉(xiāng)龍?zhí)洞逦瘯玫丶s75畝，支付1.32億元。2010年，經典地產取得梁家河121.8畝土地，支付5.49億元。

此外，2013年也是昆明城中村改造的最后一年。若加速項目開發(fā)進度，自然對資金的需求也更為饑渴。據經典地產一內部人士向記者透露，目前集團正處于跨越式發(fā)展時期。

昆明某城中村項目的一位資深操盤手表示，2008年啟動城中村改造時，地方政府的支持力度很大，優(yōu)惠也多，但隨著政府換屆及樓市調控等，后來的城中村改造項目越做越難，項目推進緩慢，尤其是資金鏈問題較重。

（實習生閆瑩對本文亦有貢獻）