每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

昨日(4月18日)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與2月相比，70個(gè)大中城市中68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，66個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲。

70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格持續(xù)10個(gè)月上漲，由于4月份是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始的首月，因此這一現(xiàn)象能否得到扭轉(zhuǎn)倍受關(guān)注。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，樓市從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)不變，新政實(shí)施前，“末班車”效應(yīng)明顯，預(yù)期波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)上升明顯，成為影響商住地價(jià)變化的重要因素。

樓市熱度不減已連漲10月/

據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部測(cè)算，2013年3月，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)為101.09，比上個(gè)月增加0.01個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲；平均價(jià)格同比指數(shù)為103.28，比上個(gè)月增加1.42個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有1個(gè)，與上月持平；環(huán)比持平的城市有1個(gè)，比上個(gè)月減少2個(gè)。

環(huán)比漲幅前四位恰好是四個(gè)一線城市，其中上海環(huán)比漲幅3.2%排名第一，深圳漲幅為2.8%，北京為2.7%，廣州為2.5%。第五位是廈門，六到十名分別是鄭州、南京、岳陽(yáng)、南昌、南寧。

二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的有3個(gè)，比上個(gè)月減少1個(gè)。環(huán)比持平的城市1個(gè)。環(huán)比上漲的城市66個(gè)，與上月持平。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十分別是北京、上海、深圳、常德、廣州、宜昌、貴陽(yáng)、合肥、昆明、襄陽(yáng)。

與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為11.2%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在3月份后半月開(kāi)始，主要城市雖然都對(duì)預(yù)售價(jià)格有所限制，一定程度抑制了新建住宅市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度。但從體現(xiàn)的數(shù)據(jù)看，漲幅依然驚人。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年3月，限購(gòu)城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為101.22和100.71，未限購(gòu)城市分別為100.93和100.51。限購(gòu)城市價(jià)格漲幅依然高過(guò)未限購(gòu)城市。而新一輪調(diào)控的重點(diǎn)也恰恰是在這些已經(jīng)出臺(tái)過(guò)調(diào)控措施的中心城市。

調(diào)控“末班車”效應(yīng)更強(qiáng)烈/

在3月1日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則之后，各地陸續(xù)出臺(tái)落地政策，3月樓市成為了政策過(guò)渡期，樓市出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，一線城市表現(xiàn)最為明顯。

在價(jià)格上漲區(qū)間內(nèi)，一線城市上漲幅度最高，與二、三、四線城市漲幅的差距也在拉大。3月一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為102.8和102.38。

各地都因“國(guó)五條”落地細(xì)則的窗口期效應(yīng)出現(xiàn)了成交量?jī)r(jià)上漲。而隨著政策窗口期的關(guān)閉，各地“國(guó)五條”落地細(xì)則也悉數(shù)出臺(tái)，一線城市的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)勝于二、三線城市，調(diào)控效果或許會(huì)立竿見(jiàn)影地反映在4月數(shù)據(jù)中。

張大偉表示，4月份全國(guó)各地售價(jià)均出現(xiàn)了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價(jià)房平抑房?jī)r(jià)。目前來(lái)看本輪調(diào)控影響不均衡，一線城市有出現(xiàn)倒春寒的可能性。而二線城市目前來(lái)看可能會(huì)繼續(xù)受到一定程度抑制，而三、四線則會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

鏈家報(bào)告稱，從房?jī)r(jià)上漲、持平、下降的城市分布來(lái)看，上漲城市數(shù)據(jù)已經(jīng)接近頂峰。未來(lái)一段時(shí)期，價(jià)格上漲城市數(shù)量可能在維持一定高位的基礎(chǔ)上逐漸回落。

地市冷暖或?yàn)闃鞘姓{(diào)控關(guān)鍵/

樓市升溫，除開(kāi)“末班車”效應(yīng)，顯然也受到土地市場(chǎng)的影響。

國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3175元／平方米。住宅地價(jià)為4702元／平方米，較上一季度提高0.56個(gè)百分點(diǎn)。一線城市住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲，二線城市中除哈爾濱外全部上漲；三線城市上漲的城市個(gè)數(shù)有56個(gè)，占三線城市總數(shù)的81.15%，但其中半數(shù)漲幅低于1%。住宅地價(jià)變化態(tài)勢(shì)與房?jī)r(jià)總體趨同。

一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的33.39%，較上一季度增加7.32個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加8.38個(gè)百分點(diǎn)。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)占比提高，對(duì)于繼續(xù)保證未來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果具有積極作用。”趙松說(shuō)，但是地價(jià)上漲的壓力也同樣存在，2月末廣義貨幣（M2）余額仍達(dá)到99.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%，社會(huì)流動(dòng)性增加，投資渠道匱乏使房屋投資需求有內(nèi)在上升動(dòng)力，資產(chǎn)保值需求推動(dòng)投資商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售，帶動(dòng)地價(jià)的上漲。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，同往年一樣，出于完成年度土地供地計(jì)劃的壓力，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)完成銷售任務(wù)后儲(chǔ)備土地的積極性較強(qiáng)等因素，土地供應(yīng)與交易高峰還將繼續(xù)出現(xiàn)在三季度末以及四季度。

而土地市場(chǎng)的火爆，顯然是大多數(shù)地方政府樂(lè)見(jiàn)其成的。受訪專家表示，地市冷暖將是樓市調(diào)控的關(guān)鍵。