◎譚浩俊

土地抵押是企業(yè)獲得貸款最主要的手段之一。凡是土地資源比較豐富的企業(yè)，獲得貸款的難度就小。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，土地抵押則是風(fēng)險(xiǎn)最小、可控性最強(qiáng)的一種貸款方式。

從過(guò)去的情況看，土地抵押貸款，一般都發(fā)生在實(shí)體企業(yè)身上。因?yàn)椋挥袑?shí)體企業(yè)才會(huì)掌握一定的土地資源，才能通過(guò)土地抵押獲得相應(yīng)貸款。更重要的，由于實(shí)體企業(yè)的土地一般都是按照實(shí)體產(chǎn)業(yè)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值很低，獲得的貸款數(shù)量也很少。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。即便企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)關(guān)閉、歇業(yè)和破產(chǎn)，銀行也能從土地上將風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，特別是城市建設(shè)步伐的加快，土地抵押不僅成為貸款的主要發(fā)放渠道，而且土地的抵押價(jià)格也在不斷上漲，絕大多數(shù)土地的抵押價(jià)格都達(dá)到了過(guò)去的幾倍、十幾倍，甚至幾十倍。

據(jù)國(guó)土資源部近日公布的《2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，截至2012年底，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積已達(dá)34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額則高達(dá)5.95萬(wàn)億元。按照這一數(shù)據(jù)測(cè)算，每畝土地抵押貸款的金額已達(dá)到110萬(wàn)元以上，比起過(guò)去十多二十萬(wàn)一畝的貸款金額，高出了過(guò)去實(shí)體企業(yè)貸款幅度的5~10倍。

貸款折價(jià)幅度大幅提高的主要原因，在于這些土地絕大多數(shù)都是建設(shè)用地、開發(fā)用地，商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于實(shí)體產(chǎn)業(yè)用地。

眾所周知，這些年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，最關(guān)鍵的原因，就是土地價(jià)格的過(guò)快上漲。一方面，土地價(jià)格的上漲，能夠給地方政府帶來(lái)巨大的收益，可以為政績(jī)工程、形象工程等提供強(qiáng)有力的財(cái)力支撐；另一方面，銀行為了確保貸款不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)助推土地價(jià)格的上漲。因?yàn)椋谶@些充當(dāng)了抵押物的土地上，還有大量的居民用房、經(jīng)營(yíng)用房等，如果土地價(jià)格不拉上去，貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。

正因如此，34.87萬(wàn)公頃的抵押土地，就極有可能成為下一步房?jī)r(jià)上漲的重要推手。特別是掌握在政府融資平臺(tái)手中的土地，更會(huì)成為地方政府抵制樓市調(diào)控、推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的一種隱形力量。開發(fā)商為了將掌握在手中的土地升值，也會(huì)與地方政府結(jié)成利益共同體，共推地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。

要確保房?jī)r(jià)不再上漲，需采取強(qiáng)有力的手段，將政府通過(guò)融資平臺(tái)抵押在銀行的土地釋放出來(lái)，將掌握在開發(fā)商手中的土地以調(diào)控和執(zhí)法的方式盡快開發(fā)，不然，就依法沒(méi)收或收取土地占用費(fèi)，而不讓開發(fā)商在捂地中獲取暴利。只有這樣，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力才會(huì)降低，房?jī)r(jià)也才會(huì)回歸理性。