隨著4月底的臨近，上市公司年報披露進入收官階段，曾因業(yè)績下滑引起廣泛關(guān)注的地產(chǎn)上市公司嘉凱城（000918，SZ）也于4月24日晚間披露了2012年年報，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入77.54億元，同比上升19.58%，實現(xiàn)凈利潤1.1億元，順利扭轉(zhuǎn)了去年前三季度的虧損局面。

年報顯示，2012年嘉凱城實現(xiàn)合同銷售面積44.6萬平方米，合同銷售金額78.2億元，同比分別增長了78%和98%，經(jīng)營性現(xiàn)金流由去年的-34.4億轉(zhuǎn)為16.3億，較上年同期增長147.52%，資金面情況進一步改觀。

“在連續(xù)10個季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)之后，公司三季報和年報均顯示現(xiàn)金流為正值，說明公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的造血功能大大增強。”財通證券研究員趙月亮認(rèn)為，“而隨著消費型城鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的逐步落地，與開發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)也將逐步顯現(xiàn)”。

2012年嘉凱城開始啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，引入消費型城鎮(zhèn)商業(yè)以及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)打通產(chǎn)業(yè)鏈，培育新的利潤增長點，并借此實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

布局新型城鎮(zhèn)化

“新型城鎮(zhèn)化將深刻影響中國經(jīng)濟，其中也包括房地產(chǎn)業(yè)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博導(dǎo)賈生華認(rèn)為，“在東部發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)化將主要表現(xiàn)為提高公共服務(wù)品質(zhì)，其中很大的商機就是市民化的消費。”

據(jù)嘉凱城董辦負(fù)責(zé)人介紹，嘉凱城消費型城鎮(zhèn)商業(yè)定位為最貼近老百姓生活的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，面積為3萬平方米左右、服務(wù)8萬到9萬人、輻射范圍為周邊1.5公里至2公里，主要包括形象城、美食休閑特色街、都市鄰里商業(yè)中心等多種產(chǎn)品類型。

按照嘉凱城旗下新成立的資產(chǎn)管理公司規(guī)劃，2013年為樣板店打造階段，2014年為連鎖復(fù)制模式打造階段，2015年為金融模式打造階段，而2016~2017年為規(guī)?；l(fā)展階段。

“嘉凱城控股股東浙商集團前身為浙江省商業(yè)廳，自身商業(yè)資源非常豐富，幾乎覆蓋衣食住行等各個方面，與消費型城鎮(zhèn)商業(yè)有極強的契合度，再加上嘉凱城在上海、南京、蘇州等地均開發(fā)過不少商業(yè)資產(chǎn)項目，開發(fā)模式一旦打造成功，消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目極有可能成為公司獨特的競爭優(yōu)勢和新的利潤增長點。”某一位券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員如此分析。

打造產(chǎn)業(yè)鏈運營模式

嘉凱城年報顯示，公司計劃用5年時間，將體驗式消費型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)打造為嘉凱城新的最有特色的主營業(yè)務(wù)之一，拓展城鎮(zhèn)商業(yè)項目不低于5個樣板店。

“在項目的來源上，有自主開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，也可租賃現(xiàn)成的物業(yè)進行標(biāo)準(zhǔn)化的改造，通過資源整合和嫁接及專業(yè)管理的輸出,主要以產(chǎn)業(yè)鏈運營模式發(fā)展消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目，從而與開發(fā)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)基金形成協(xié)同效應(yīng)。”曾在國際連鎖巨頭擔(dān)任高級管理人員、熟悉商業(yè)運作、有著10多年零售管理經(jīng)驗的嘉凱城資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理李存孝這樣介紹。

與年報同一天公布的嘉凱城董事會公告披露，消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目已進入實質(zhì)性啟動階段，在今年1月24日與浙江蘭通實業(yè)有限公司總經(jīng)理凌超及蘭通實業(yè)簽署 《合作意向書》之后，公司董事會已批準(zhǔn)同意公司在浙江、上海分別與凌超、王超合資設(shè)立商業(yè)管理公司，以合作公司為城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展平臺，利用各自優(yōu)勢做大做強城鎮(zhèn)商業(yè)。

“消費型城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)往上可以銜接公司開發(fā)主業(yè)，提升房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品價值，往下可以延伸至房地產(chǎn)金融，直接向房地產(chǎn)基金出售或共同持有，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈運營模式，發(fā)揮板塊協(xié)調(diào)效應(yīng)，有效提高公司的整體運營效率。”嘉凱城副總裁、董秘李懷彬指出。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等，紛紛通過旗下股權(quán)投資公司以房地產(chǎn)基金的形式聯(lián)合投資項目，以提升運營效率，嘉凱城也于2012年發(fā)行了規(guī)模為8億元的房地產(chǎn)基金，年報顯示，2013年公司將繼續(xù)拓展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，計劃新增房地產(chǎn)基金和城鎮(zhèn)商業(yè)基金規(guī)模不低于20億元，以培育新的盈利增長點，促進綜合效益的提高。

“嘗試向投資與開發(fā)管理分離的運營模式轉(zhuǎn)變，或許將成為公司未來一種新的商業(yè)模式。”湘財證券研究員張化東認(rèn)為。