每經(jīng)網(wǎng)北京5月29日電（記者 王杰）  “國五條”細則實施的第2個月，京城房價或?qū)⑦M入下行通道。

相關機構的數(shù)據(jù)表明，北京樓市多項指標暗示房價下降的可能性加大。無論從一二手房、中低端產(chǎn)品，還是商品住宅庫存等指標，都能印證這一點。

值得注意的是，中高端產(chǎn)品卻與市場整體趨勢相背，或成降價的最大干擾項。

一二手房行情不振 房價拉漲動力削弱

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截止5月26日，北京5月份新建住宅簽約5693套，二手房住宅簽約5062套，合計住宅簽約10755套。對比去年同期數(shù)值，可以看出這一成交量正繼續(xù)下探。

在北京“國五條”細則出臺的第2個月，京城樓市繼續(xù)降溫。近3個月新建住宅成交量，截止26日，3月份16904套，4月份縮水為6801套。5月5693套，很難表現(xiàn)出強勢的一面。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止26日，北京二手房市場3月成交37247套，4月份迅速回落至4390套。雖然5月份成交5062套略強于4月份，但相比3月份，也僅相當于七分之一的水平。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從北京目前的數(shù)據(jù)來看，預計5月成交量可能低于4月份，整體市場博弈繼續(xù)。雖然最近市場出現(xiàn)了高價地的現(xiàn)象，從而影響了房價之前的下探趨勢，但對市場的拉漲影響還未明顯出現(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴躍進分析，如果北京樓市在政策打壓下一直呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，那么市場或已暗示，北京房價下降的因素已出現(xiàn)。

中低端物業(yè)交易疲軟 或促降價

中低端物業(yè)也呈現(xiàn)出降溫的態(tài)勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，150萬元以下的住宅 ，截止27日，共成交2173萬元，面積為16萬平方米，占所有住宅的比例為38.85%。 相比4月成交3712萬元、面積25.98萬平方米、所占比例46.99%的同期數(shù)值，5月行情證實了下降態(tài)勢。

150萬元至200萬元的住宅產(chǎn)品也是如此。截止27日，此類住宅共成交1125萬元，面積為10.1萬平方米，所占比例為20.12%。相比4月成交1790萬元、面積17.14萬平方米、所占比例22.66%的同期數(shù)值，5月行情也證實了其下降的態(tài)勢。

對此，張大偉表示，200萬元以下的物業(yè)成交僅占5月成交的59%，相比3月份的67.8%已顯萎縮。特別是150萬以下的物業(yè)萎縮最明顯。

張大偉分析，供應結(jié)構已出現(xiàn)了變化。整體樓市中低端物業(yè)因為預售證監(jiān)管嚴格，市場對此類項目有價格上漲的預期，因此導致了供應占比和成交的減少。調(diào)控繼續(xù)收緊相關資格，導致了購房者一步到位心理的增加。

庫存量不降反升 房價下跌動力呈現(xiàn)

衡量供求關系的庫存量也同樣呈現(xiàn)出新的特點。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，3月初，北京商品住宅庫存為878萬平方米。隨著3月的大面積消化，3月末該數(shù)值下滑為794萬平方米。4月樓市雖有降溫，但依然難擋庫存下降趨勢。到了4月末，商品住宅庫存下降為783萬平方米。

然而，5月1日至27日的數(shù)據(jù)顯示，北京庫存的下滑態(tài)勢受到了遏制，其庫存量基本圍繞760萬平方米上下波動。甚至在25日庫存量為753萬平方米的基礎上，26日該指標出現(xiàn)了反彈，達到了773萬平方米。而27日該數(shù)值繼續(xù)進階，達到了774萬平方米。

對此，嚴躍進認為，北京庫存一改常態(tài)，呈現(xiàn)了止跌反彈的態(tài)勢。前幾個月的庫存去化效果比較明顯，庫存量也呈現(xiàn)了下滑趨勢。但到了5月份，尤其是下旬，庫存量非降反升，表明了北京供求市場出現(xiàn)了新特征。

嚴躍進指出，如果單從該指標看，北京的房價上漲勢頭將受到一個阻力。庫存下跌的趨勢受遏制，且上升的苗頭出現(xiàn)，都表明北京樓市供大于求的特征已呈現(xiàn)。這種市場結(jié)構的變化，是構成房價下跌的市場基礎。

中高端物業(yè)回暖 或成降價最大干擾項

值得注意的是，中高端物業(yè)卻異軍突起。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止27日，北京新建住宅中，千萬以上物業(yè)簽約套數(shù)為138套，簽約面積為3.8萬平方米。在全市成交量有所下降的情況下，千萬級高端物業(yè)的簽約量相比4月的124套上漲了11.3%。該類型物業(yè)的成交占比，從3月份的1.28%上漲到4月份的1.57%，再上漲到5月份的2.46%。

“可購房源不足，導致剛需購房者逐漸開始觀望。從整體市場減少的比例看，低端客戶成交占比萎縮，導致了高端物業(yè)成交呈現(xiàn)了一個相對上升的態(tài)勢。”張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，高端項目之前有一定庫存，相比剛需項目，當前市場高端物業(yè)房源供應相對充足。

中高端購房者因為購房資格繼續(xù)收緊，導致之前改善需求一部到位心理的增加。另外“國五條”雖然在北京落地最為嚴厲，但從全國范圍看，房產(chǎn)升值的共識依然比較強烈。

同時，張大偉認為，從整體市場走勢看，目前市場供需結(jié)構中，剛需低端房源的房價上漲預期最強烈，限價下的預售減少主要體現(xiàn)在低端物業(yè)中。如果限價房地塊不加快供應，剛需將繼續(xù)不平衡發(fā)展，這部分少量入市供應的項目很可能會因裝修等其他辦法從而助推房價的上漲。

嚴躍進分析指出，雖然從一二手房、中低端產(chǎn)品以及庫存等指標看，房價下降出現(xiàn)一個推手，但這中間卻不能忽略中高端物業(yè)的干擾。房價形成過程中，中高端物業(yè)由于所占比例大，因此對于房價的上漲有最大的“貢獻”。

他認為，雖然多指標暗示北京房價有下降的可能，但對于中高端物業(yè)這一最大的干擾項卻不能忽視。