每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年以來，高負債率一直是云南城投置業(yè)有限公司（600239，SH.以下簡稱云南城投）揮之不去的陰影。如今，云南城投即使面對旗下的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，也要忍疼割愛地集中賣掉。

6月6日晚間，云南城頭發(fā)布公告稱，公司將轉(zhuǎn)讓其持有的云南城投昆明置地有限公司 （以下簡稱昆明置地）25%的股權(quán)、云南天佑房地產(chǎn)有限責任公司 （以下簡稱云南天佑）51%的股權(quán)。

值得注意的是，2011年時曾虧損780萬元的云南天佑，近兩年來凈利增長迅猛，去年已獲凈利684萬元，今年一季度凈利已近5000萬元，旗下的二期項目正在待售。如此好的業(yè)績，為何突然轉(zhuǎn)讓？公告透露，轉(zhuǎn)讓上述公司股權(quán)的目的是補充公司的流動資金，提高公司的盈利能力。而兩天前，云南城投董秘栗亭倩向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司面對高負債問題，正在采取相應(yīng)措施。

連續(xù)轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)/

根據(jù)公告，云南城投將按照相關(guān)程序在云南產(chǎn)權(quán)交易所有限公司以公開掛牌的方式，對外轉(zhuǎn)讓持有的昆明置地25%的股權(quán)。

截至今年4月30日評估基準日，昆明置地經(jīng)審計的資產(chǎn)總額為5.46億元，凈資產(chǎn)為1.41億元；經(jīng)評估的資產(chǎn)總額達到9.49億元，凈資產(chǎn)為5.43億元。昆明置地經(jīng)評估的凈資產(chǎn)值較賬面值增加了4.03億元，增值率達到286.01%，增值的主要原因為存貨評估增值。

上述擬轉(zhuǎn)讓的公司掛牌價格不低于擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所對應(yīng)的資產(chǎn)評估值，計算后得出掛牌價格應(yīng)不低于2.37億元。

此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，云南城投不再持有昆明置地的股權(quán)。屆時摘牌公司將為昆明置地償還云南城投為昆明置地提供的借款本息共7019.27萬元。

公開信息顯示，昆明置地成立于2008年4月，由當時的云南城投置地有限公司（云南城投的子公司，以下簡稱云南城投置地）聯(lián)合云南合泰豐實業(yè)有限公司 （以下簡稱云南合泰豐）發(fā)起設(shè)立，原注冊資本為人民幣1000萬元。其中，云南城投置地出資人民幣510萬元，持股比例為51%，云南合泰豐持股比例為49%。2011年3月，云南城投置地將持有的51%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給上市母公司云南城投。

此次掛牌已經(jīng)不是云南城投第一次轉(zhuǎn)讓昆明置地的股權(quán)了。2012年6月30日，云南城投曾公告稱，公司將在云南產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓昆明置地26%股份。當年10月，云南中天世紀房地產(chǎn)開放經(jīng)營有限公司（以下簡稱云南中天世紀）以1.39億元的價格摘得前述股權(quán)。

作為摘牌方的云南中天世紀，還代償了1.47億元的債務(wù)給云南城投，并按照取得股權(quán)后比例支付含息的款，總計約3.4億元。

如果此次掛牌的25%股權(quán)也能順利以不低于掛牌價的價格出讓，那就意味著在1年的時間里，云南城投至少能從昆明置地變現(xiàn)約3.76億元，收回債務(wù)約2.17億元。

如今，云南城投再次公告稱，將對外轉(zhuǎn)讓所持有的云南天祐51%股權(quán)。據(jù)悉，云南天祐經(jīng)審計的資產(chǎn)總額為12.82億元，凈資產(chǎn)值為4.43億元；經(jīng)評估的資產(chǎn)總額為13.33億元，凈資產(chǎn)值為4.95億元，掛牌價格應(yīng)不低于6.79億元。

環(huán)湖東路項目拖業(yè)績/

2012年年報顯示，雖然云南城投實現(xiàn)營業(yè)收入3.5億元，較上年同期增長了115.8%，凈利潤2.18億元，同比增長了11.6%。不過，截至去年底，云南城投的負債總額高達181.46億元，較年初增長了83.5%，其資產(chǎn)負債率達到81.6%，較年初增長了10個百分點。

云南城投解釋稱，公司融資增加以及大部分項目處于建設(shè)階段，未能結(jié)轉(zhuǎn)收入轉(zhuǎn)化為凈資產(chǎn)。實際上，在上述年報所指項目中，最具代表的就是昆明環(huán)湖東路的一級土地開發(fā)項目，云南城投前后投入了73億元，但回收收益一直不順。

2008年5月，云南城投與昆明市土地礦產(chǎn)儲備辦公室簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，對環(huán)湖東路沿線4.18萬畝的土地進行一級開發(fā)。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依據(jù)合同，土地一級開發(fā)所需資金全部由云南城投籌措和墊付。作為回報，云南城投將與昆明市政府對相關(guān)土地出讓凈收益實行 “五五”分成；若收益不足全部土地一級開發(fā)總成本的5%，則可獲得市政府支付的5%保底收益。

不過，出乎意料的是2011年6月底，云南城投原本等待了3年的1600余畝一級整理土地進入出讓環(huán)節(jié)，但結(jié)果僅成交5宗共182.7畝，交易金額僅為7.8億元，其余均流拍。至于原因，不少業(yè)內(nèi)人士認為，受政策變動影響便是其一，因涉及規(guī)劃調(diào)整，當時已出讓地塊被收回。

今年1月，云南城投成功出讓了6宗地塊，成交額29.84億元，均為底價成交，拿地者也為云南城投旗下子公司或其參股公司競得。相關(guān)人士指出，由于上述土地都將由云南城投子公司開發(fā)建設(shè)，之后的收入確認時間將難以保證。同時，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長。

如今，昆明環(huán)湖東路一期的一級土地開發(fā)已在今年5月30到期。那么，下一步是否會續(xù)約呢?云南城投公告提示，目前公司正在跟地方政府積極磋商。近日，董秘栗亭倩進一步告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，尋求利益的平衡點將是雙方談判的核心。

也就是說，雙方不排除談崩的可能。去年底，昆明市政府推出數(shù)萬畝一級整理土地，而接盤者主要是昆明市一級的平臺公司。業(yè)內(nèi)稱，昆明市與云南城投都有各自的利益算盤，相對于上市公司，昆明市政府仍起著決定性的作用。

一個值得關(guān)注的重大變化是，今年初以來，云南城投宣布參與運營重慶、蘭州以及遼寧等外地的地產(chǎn)開發(fā)，謀求省外發(fā)展和改變，項目總投資高達120億元。

業(yè)內(nèi)人士猜測，云南城投的運營戰(zhàn)略或?qū)l(fā)生變化。不過，董秘栗亭倩仍表示，公司戰(zhàn)略并無變化，做大云南市場，未來還將會更加注重二級市場。

（實習生周以軒對本文亦有貢獻）