7月21日，社科院發(fā)布的《西部藍皮書：中國西部發(fā)展報告（2013）》稱，2012年西部部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過度投資現(xiàn)象；克而瑞研究中心最新公布的研究報告顯示，除了拉薩外，全國50個高風險城市中有49個是三線城市，甚至有人提出，在全國數(shù)百個城市中，真正可以搞房地產(chǎn)開發(fā)的只有90個，并由此提出了未來若干年間房地產(chǎn)將最終進入寡頭階段的觀點。

業(yè)內人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現(xiàn)象更加突出。同時，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動難以遏制。因此，應警惕樓市區(qū)域性風險。

《每日經(jīng)濟新聞》記者本周的最新調查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)轉行的房地產(chǎn)上市公司其主要開發(fā)項目都位于三四線城市，而甚囂塵上的三四線城市“鬼城論”、“崩盤論”已經(jīng)牽連了諸如貴陽這樣的二線城市。但是，今年上半年，正是由于扎根三四線城市的建設，河南建業(yè)才得以順利完成上半年銷售目標。三四線城市，究竟是房地產(chǎn)企業(yè)的“票房毒藥”，還是“待掘金礦”？決定因素還在于企業(yè)有無城市價值挖掘能力。有此能力的房企，前方一片坦途，相反，則可能處處陷阱。

貴陽樓市的真實場景：超級大盤壟斷定價

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

去年，貴陽樓市曾“被鄂爾多斯”過一次，如今，因幾個千萬級體量的超級大盤再現(xiàn)，被某些地產(chǎn)專家預言“崩盤”。不過，克而瑞研究中心在最新發(fā)布的 《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行榜》報告中，卻將貴陽列為“中國房地產(chǎn)投資TOP50強”第29位。

面對如此相左的觀點，人們不禁要問：貴陽樓市的開發(fā)前景到底如何？

多家貴陽當?shù)胤科蟮母邔尤耸肯颉睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示，他們并不回避當前貴陽樓市短期內的供需失衡、剛需被透支及利潤空間日趨收緊等核心問題，但也絕非一些房地產(chǎn)專家所把玩的 “數(shù)字游戲”，即便是千萬級體量的超級大盤，也基本上是分階段拿地開發(fā)的。在城鎮(zhèn)化紅利面前，貴陽樓市前景依然看好。只是，在本地超級大盤“花果園”和“未來方舟”等的壟斷定價下，后來者可能需要更好的產(chǎn)品、更高超的營銷及融資能力，才能把市場“錢”景轉化為財報上漂亮的數(shù)字。

超級大盤林立

繼號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目之后，如今貴陽的房地產(chǎn)市場再擴容。據(jù)中地行貴陽公司市場研究部提供的數(shù)據(jù)，目前貴陽千萬級體量的超級項目有4個。其中，花果園項目總建筑面積達1830萬平方米，目前這一“巨無霸”地位已被“中鐵·龍里生態(tài)城”項目取代，后者建筑體量為2000萬平方米，“中天·假日方舟”為1400萬平方米，“大川·白金城”達1600萬平方米。

近來提出“貴陽樓市也瘋狂”等觀點的中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋稱，“貴陽官方網(wǎng)站上已批的在建工程10000萬多平方米，三口或四口之家可住500萬人，而貴陽目前僅340萬人。也就是說，貴陽新城（觀山湖區(qū)）可再裝一個貴陽的人口，而貴州9個地州人口都往貴陽流動，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。”

“其實沒有外界說的那么嚴重，有些開發(fā)商是為了宣傳而制造概念，可能大量土地還沒有拿到。”俊發(fā)地產(chǎn)集團貴陽公司總經(jīng)理張播說。碧桂園集團戰(zhàn)略發(fā)展品牌部總監(jiān)林偉營也表示，公司現(xiàn)在拿到的土地才幾百畝。

中鐵置業(yè)貴陽公司副總經(jīng)理、財務總監(jiān)王成平亦表示，“總投資500億元的國際生態(tài)城項目，當初規(guī)劃是3萬畝，這是未來好些年的規(guī)劃，目前批下來的僅2000畝，即使是這2000畝，中鐵也是分步驟滾動開發(fā)。”

貴陽大川地產(chǎn)營銷總監(jiān)朱晉儀亦稱，大川·白金城的最大投資量將會在明年，總投資額為500億元。

在中地行貴陽公司市場研究部高級項目主任劉定坤看來，貴州省人口4000萬，貴州是個沒有第二個大城市可以分流的中心單核城市，其城市化率要在10年后從目前33%達到57%，這個簡單的人口轉移運動還將持續(xù)，貴陽房地產(chǎn)還會持續(xù)快速發(fā)展。

超級大盤掌控定價權

業(yè)界公認，貴陽幾個超級大盤幾乎壟斷了市場并掌控了定價權。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貴陽市共銷售商品房近5萬套，比去年同期增長了25.4%；商品房均價4617元/平方米，同比僅增長了1.5%。在前述總成交量中，位于南明區(qū)的花果園項目就售出了2.5萬套，位居貴陽各樓盤銷冠?；ü麍@項目銷售總監(jiān)孫浩對記者表示，花果園地處老城區(qū)，以成本價銷售。

劉定坤認為，花果園成功的最大因素是其用地性質，項目大部分屬于城中村舊改用地，相關稅費大幅減免，行政審批一路綠燈，大大縮短了工程工期，使得銷售加速，為后期資金保障提供了來源。

王成平表示，“我不是特別樂觀。貴陽超級項目靠低價快速回籠資金，1平方米才3000多塊錢，一些中小房企本身資金承受力較弱，經(jīng)營壓力是蠻大的。”

劉定坤認為，市場透支嚴重主要緣于多個大盤對市場的強力吸收，大部分即將入市項目由于缺乏區(qū)位優(yōu)勢、政府導向、政策保障、價格吸引等，想取得如花果園的銷售業(yè)績不太現(xiàn)實。

在朱晉儀看來，貴陽大盤前期基本上是微利，開發(fā)商是靠后期大量人口的入駐，為項目商業(yè)帶來持續(xù)現(xiàn)金流。

“（花果園的）客戶主要來自地州，每個地州均有1名銷售經(jīng)理帶隊，每個銷售經(jīng)理有5萬元/月的活動經(jīng)費。在分銷點上累計的客戶，每個周末派大巴車接到項目售樓部成交。”劉定坤說。

差異化突圍

“下一步，我們將推洋房產(chǎn)品，價位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，現(xiàn)在市場上的產(chǎn)品同質化很嚴重。一不愿具名的央企地產(chǎn)營銷部負責人也表示，在當前剛需住宅短期失衡的情況下，市場更需要分流，產(chǎn)品也更需要多樣化，客源也需要多維度拓展。

據(jù)媒體報道，今年下半年，貴陽樓市將有500萬平方米的新房供應量。其中，中天·未來方舟下半年將推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中鐵生態(tài)城下半年推盤量將達到20萬平方米，包括低密度住宅別墅以及度假型四合院產(chǎn)品。此外，樂灣國際、中鐵逸都國際、俊發(fā)城、溪山御景、首開紫郡等項目都會相繼推出高層、花園洋房、別墅等產(chǎn)品類型，大打市場差異牌。

王成平表示，貴陽生態(tài)文明國際論壇剛開，在貴陽“宜居”與“氣候”資源上，度假型產(chǎn)品需求才剛撬動起來，隨著貴陽至周邊中心城市甚至到香港、上海等城際高鐵的開通，未來如何滿足多元化需求才是項目規(guī)劃的核心。

中期業(yè)績九成來自三四線城市 建業(yè)地產(chǎn)對走出河南說“不”

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

克而瑞最新發(fā)布的《城市風險與前景榜單》顯示，入圍風險最高的50個城市中，除拉薩等外，絕大多數(shù)都是三四線城市。在過去一年中，三四線城市已被業(yè)內視為房企“票房毒藥”的代名詞。

當房企把發(fā)展目標紛紛瞄準一二線城市的當下，三四線城市真的失去了機會嗎？堅持在河南一省開發(fā)的建業(yè)地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱建業(yè)地產(chǎn)）的案例也許說明，三四線城市的市場也許并不像想象中那么灰暗。

九成業(yè)績來自三四線城市

這家河南本地地產(chǎn)商，即使遭遇投資機構的看空、輿論的不看好，也始終扎根河南，到目前為止沒有在河南以外買過一塊地，更不要說布局北上廣深了。

克而瑞研究中心發(fā)布的 《城市房地產(chǎn)發(fā)展風險排行榜》指出，三線城市大多外出務工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對清淡。而經(jīng)濟總量的相對有限，以及中心區(qū)域土地供應較為充裕，更使得三線城市土地供應過量雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。

但建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在三四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三四線城市，主要是因為“考慮企業(yè)自身的資源情況”。

首先，河南有1億人口，起始城鎮(zhèn)化率非常低，蘊含了一個非常大的市場空間，足夠容納一家大企業(yè)。

此外，早在2005年，他就已經(jīng)預測了今天房地產(chǎn)市場格局的變遷，即大的開發(fā)商將占據(jù)主要的市場份額，每一座城市的前十大開發(fā)商將有6到7個不是本地開發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒有根據(jù)地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績讓很多人擔心。但建業(yè)卻用事實證明了三四線城市也有“金礦”。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上半年合約銷售金額達60.6億元人民幣，較去年同期上升18%。而在60.6億元銷售額中，來自三四線城市的銷售額占到九成以上。

“談某個城市市場是否出現(xiàn)泡沫有一個簡單的判斷，就是看供應量與價格之間的關系。如果明顯供過于求，且價格持續(xù)上漲，基本可以判定出現(xiàn)了某種程度的泡沫。但供應量一時較大，而價格平穩(wěn)或者下降，則稱不上泡沫，只是市場階段性的供需失衡，在市場機制的作用下會逐漸回歸。”建業(yè)地產(chǎn)相關人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2013年，建業(yè)地產(chǎn)將真正進入戰(zhàn)略縱深階段，并將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發(fā)規(guī)模達到600萬平方米以上，銷售目標達到300億元。

新型城鎮(zhèn)化帶來機會

扎根三四線城市，給河南建業(yè)帶來的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)機會?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這一做法也讓建業(yè)地產(chǎn)有機會像萬科一樣成功轉型城市運營商，并通過城市淘寶獲取另一個盈利增長點。

房地產(chǎn)業(yè)對社區(qū)電商、城市運營商的轉型探索，僅僅是最近一兩年才大面積進行的事。

河南建業(yè)在這一領域的探索，卻已有相當長的時間。記者獲悉，建業(yè)今年正謀求整合足球、教育、酒店、商業(yè)、綠色基地、文化旅游等各項資源，全力打造一個覆蓋業(yè)主生活基本需求的大服務體系，利用建業(yè)的業(yè)主資源和上述服務體系，組建一個社區(qū)型的銷售平臺，最終通過平臺開發(fā)相應的產(chǎn)業(yè)鏈，獲取收入。

在建業(yè)內部，扎根河南的策略，被認為與新型城鎮(zhèn)化這一國家策略高度吻合。

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)在接受記者采訪時表示，對像建業(yè)這樣的區(qū)域龍頭房企，扎根三四線城市反而比進入河南省外的一二線城市更有機會。

首先，對區(qū)域市場的把握已經(jīng)爐火純青，對區(qū)域客戶的數(shù)量及需求特征了如指掌；其二，對區(qū)域內項目的開發(fā)成本、銷售成本的控制、風險點及防治辦法已經(jīng)形成自己的體系。因此，建業(yè)模式發(fā)展穩(wěn)健。

程浩業(yè)認為，建業(yè)地產(chǎn)的模式適合區(qū)域型房企和有擴張需要的中小地產(chǎn)公司效仿，前提是企業(yè) “區(qū)域內開發(fā)過的項目已成為精品或標桿”、“產(chǎn)品已經(jīng)逐步形成精品系列，并有與之匹配的標準化開發(fā)流程”、“為當?shù)卣鉀Q過民生問題，是有責任的企業(yè)，與政府建立了較好的關系”。

不可否認的是，這一模式也是有成本的。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文認為，建業(yè)地產(chǎn)如果當初不選擇 “省域化”發(fā)展模式，可能規(guī)模會大于現(xiàn)在。

三四線城市泡沫隱憂 多家中小房企被迫轉型

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

盡管外有新型城鎮(zhèn)化帶來的契機，內有行業(yè)成交量與房價數(shù)據(jù)的堅挺，但對中小房企而言，退出房地產(chǎn)的現(xiàn)象也仍蔓延。

日前，停牌逾三個月的萬好萬家（600576，SH）公布其重組預案：山東莒南浩德投資有限公司（以下簡稱浩德投資）將以置換資產(chǎn)的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產(chǎn)，以實現(xiàn)借殼上市，交易一旦完成，萬好萬家主營業(yè)務將由房地產(chǎn)開發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工。這也是今年A股首例房企退出。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，今年上半年，房企分化加劇。以杭州為例，一邊是萬科、中海、龍湖等大鱷競相拿地，一邊則是中小房企沉默不語。除萬好萬家外，還有金都房產(chǎn)項目轉讓、美都控股(600175，SH)染指美油氣田等。

同時，這些房企的項目開發(fā)不約而同地集中在三四線城市。它們的轉型與三四線城市的泡沫隱憂是否有關？

退出房地產(chǎn)或跨界多元

7月3日，萬好萬家公布其重組預案，浩德投資將以置換資產(chǎn)的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產(chǎn)，以實現(xiàn)借殼上市。這是今年A股首例房企退出房地產(chǎn)行業(yè)。

“如果這次交易完成，公司將從房地產(chǎn)、連鎖酒店投資等徹底退出來，公司主營業(yè)務將由房地產(chǎn)開發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工。”萬好萬家證券部相關人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

事實上，近年來萬好萬家在房地產(chǎn)行業(yè)已 “停步不前”。記者獲悉，自房地產(chǎn)調控出臺的2010年以來，該公司發(fā)展就出現(xiàn)減速或停滯，2012年度無新的項目開發(fā)，未新增土地儲備。萬好萬家上述證券部人士稱，“鑒于上述市場環(huán)境及公司整體戰(zhàn)略調整，2013年公司將通過加強存量項目開發(fā)、工程建設、產(chǎn)品銷售等工作完成現(xiàn)有項目的開發(fā)工作，保持房產(chǎn)公司工作的延續(xù)性，并適時逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。”

2013年已過半，伴隨樓市回暖的卻是中小房企的日子更加難熬。

金都房產(chǎn)是杭州老牌房企。6月2日晚間，融創(chuàng)中國（01918，HK）與綠城中國 （03900，HK）均公告稱，雙方聯(lián)合以12億元的總代價收購了金都房產(chǎn)持有的浙江金盈50%的股權，金都房產(chǎn)為緩解資金壓力，將旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創(chuàng)和綠城。

7月12日復牌的美都控股公告稱，正在運作總計劃投資41億元的Woodbine油田產(chǎn)能建設項目，以推進公司對國內尚屬空白的致密油氣田、頁巖油氣田核心開發(fā)技術的掌握，尋找新的利潤增長點。

資料顯示，美都控股以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，涉足貿易業(yè)、酒店服務業(yè)、金融及準金融業(yè)、股權投資等領域。

美都控股財報說明，“在房地產(chǎn)調控的大背景下，預計房地產(chǎn)市場抑制投資、投機需求將以常態(tài)化政策基調存在，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭也將進一步加劇，大型、高周轉率房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯，企業(yè)轉型發(fā)展已成為必然趨勢。”

美都控股證券部人員在電話中向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司將逐步轉型成為綜合類業(yè)務企業(yè)。

7月17日晚間，萊茵置業(yè)（000558，SZ）發(fā)布公告稱，接大股東通知，擬籌劃重大事項……自7月18日起停牌。有市場消息稱，公司擬進軍清潔能源行業(yè)，公司已經(jīng)于近日公開招聘能源技術總監(jiān)。對于該消息的真?zhèn)?，昨日?月22日），記者試圖向萊茵置業(yè)核實，公司未予正面置評。

實際上，萊茵置業(yè)這家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)近期一直在多元擴張尋求突破，在礦業(yè)投資、園區(qū)開發(fā)、城市綜合運營和新能源投資等方面展開探索。4月26日，萊茵置業(yè)發(fā)布公告，擬在杭州成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“浙江萊茵達新能源發(fā)展有限公司”，主營新能源項目的投資、開發(fā)、建設與經(jīng)營。

三四線城市泡沫現(xiàn)隱憂

據(jù)Wind統(tǒng)計，截至7月18日，A股房地產(chǎn)板塊已有61家上市房企發(fā)布2013年中報業(yè)績預告，29家“預喜”，占已發(fā)布業(yè)績預告上市房企總數(shù)的47.54%；20家“預虧”，占比32.79%。

但是，中報業(yè)績“預喜”的上市房企第一梯隊，仍由“萬保金招”等大型房企領銜；而在“預虧”的隊伍中，則擠滿了中小房企。市場分化一目了然。

“目前，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持著從緊的樓市調控總基調，同時，因房價、地價的持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為一個寡頭壟斷的行業(yè)，中小型房企生存困難。”萬好萬家在其年報中直言不諱。

浙江省一規(guī)模較大上市房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，眼下一二線城市地價高漲，不少中小房企囊中羞澀，而三四線城市樓市泡沫很大，他們又不敢出手，因此普遍面臨著土地儲備缺乏，后續(xù)不足的尷尬境地。

眼下，這些變賣資產(chǎn)退出房地產(chǎn)行業(yè)，或者跨界發(fā)展的企業(yè)，不少項目都處于二、三、四線城市，如萬好萬家的房地產(chǎn)項目均地處溫州市下屬的瑞安市。美都控股的項目則主要集中在杭州以及杭州周邊地區(qū)德清等地，“近年來，公司根據(jù)自身實際情況，逐步確立了房地產(chǎn)二三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略。”在2009年年報上，美都控股圈定了自己的地域范圍。萊茵置業(yè)公告中稱，公司項目主要分布在杭州、揚州、泰州、南京、南通、上海等長三角重點城市。

中小房企分化明顯加劇，也引發(fā)了市場對三四線城市泡沫的擔憂。近期，市場上關于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點不斷被熱炒。

高策地產(chǎn)服務機構董事長陶紅兵日前向媒體表示，對房產(chǎn)開發(fā)商及未來市場來說，機會首先是在一線城市，然后才是二、三、四線城市。但是泡沫的分布正好相反，三四線城市泡沫最大，“從房價上看，這些城市沒有泡沫，但從供應量上看，有巨大的泡沫”。

浙江大學經(jīng)濟學院金融系教授、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所副所長向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，三四線城市的“鬼城”現(xiàn)象是泡沫化的表現(xiàn)，這些城市的市場需求并非部分開發(fā)商想象的那么大，在就業(yè)、服務配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力，這些城市缺乏有效需求以及產(chǎn)業(yè)支撐，實質為人為造城，而且目前呈現(xiàn)過快發(fā)展，存在房產(chǎn)投資虛旺的現(xiàn)象。