每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 葉燕婷 深圳攝影報道    

每經(jīng)實習(xí)記者 葉燕婷 深圳攝影報道

惠州市惠東縣憑借延綿180公里的海岸線，正在成為珠三角乃至全國最具熱度的度假海灣，而毗鄰廣州、深圳的區(qū)域優(yōu)勢，亦引得數(shù)家房企青睞。目前，包括華潤、碧桂園、富力、合正、中航、萊蒙國際等多家實力不俗的房產(chǎn)商紛紛搶灘，千畝大盤悉數(shù)來到，珠三角片區(qū)旅游地產(chǎn)的格局已然重塑。

根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，在庫存仍處高位的情況下，今年惠東片區(qū)10家開發(fā)商將入市4萬套房源，約兩倍于2012年。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地踩盤發(fā)現(xiàn)，面對巨大的去化壓力，各大開發(fā)商各自出招，銷售參差不齊。除碧桂園采取低價走量的策略，并初嘗甜頭外，定位稍高的金融街經(jīng)過7年臥薪嘗膽，隨著自身旅游度假板塊的逐漸成熟，房產(chǎn)銷售開始上揚，另外，合正、中航則采取游艇會形式大打體驗式營銷牌，富力灣則在世茂地產(chǎn)退出后，由富力集團重新推出。

兇猛開盤 年推貨量超過4萬套/

7月15日，惠東海岸線上又一家開發(fā)商——華潤地產(chǎn)正式加入“海灣大戰(zhàn)”。在其惠州濱海項目銷售中心亮相當(dāng)日，展廳內(nèi)人頭攢動。其置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者確認，首次開放認籌的華潤小徑灣放量2000套，而首個周末認籌已超過1400套，該項目預(yù)計將在8月20日入市。

同處于蓄客階段的，還有幾公里以外的萊蒙水榭灣，今年推出體量也大約在2000套左右，萊蒙品牌部相關(guān)負責(zé)人告訴記者，這只是年初的計劃，目前蓄客情況良好，最終推出套數(shù)將根據(jù)實際情況調(diào)整。

此外，富力地產(chǎn)與世茂地產(chǎn)2010年合作開發(fā)的 “富力世茂威尼斯灣”在世茂地產(chǎn)退出后，今年初最終正式更名為富力灣。下半年將開始新的推貨計劃，預(yù)計推貨量在500套左右。

事實上，6月以來，房產(chǎn)商們已在惠東小徑灣、巽寮灣沿海線掀起一股入市熱浪。上月中旬，碧桂園十里銀灘作為今年的首次推盤，已拿出3000余套。銷售人員向記者透露，今年十里銀灘的總推貨量將遠遠超出這個數(shù)量，最終“體量可能在上萬套”。同時，合正東部灣今年也已推出超過2000套的貨量。

離深圳更遠的巽寮灣中航元嶼海今年新推出189套貨量，不過其置業(yè)顧問向記者表示，年內(nèi)還將分批多次推貨，其中公寓、酒店式公寓、洋房至少超過800套，另有少量別墅放出。

《每日經(jīng)濟新聞》記者逐一統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，體量最為龐大的巽寮灣金融街項目占地竟達2900萬平方米，富力灣、十里銀灘建筑面積也均為500萬平方米以上，中航元嶼海占地超過370萬平方米，而今年新加入這場“海灣戰(zhàn)爭”的華潤小徑灣規(guī)劃建筑面積在270萬平方米，再加上萊蒙水榭灣、合正東部灣等60萬平方米左右的“袖珍”產(chǎn)品，僅僅是這七大開發(fā)商，在惠東海岸線的開發(fā)體量已經(jīng)超過4500萬平方米。

另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，本年度惠東片區(qū)，有10家開發(fā)商將入市4萬套房源。

旅游產(chǎn)業(yè)欠火候 多數(shù)開發(fā)商苦熬/

為何惠東海岸線能吸引如此多的大牌房企接盤？

綜合開發(fā)院深圳分院地產(chǎn)研究主任宋丁認為，開發(fā)商的邏輯很簡單，深圳大小梅沙以東就是惠東縣，該地坐擁未經(jīng)污染的優(yōu)質(zhì)沙灘和海景，而大小梅沙的住宅均價動輒達到上萬元，更有每平方米20萬元的天價別墅。相比之下，惠東縣政府為了吸引大型房企，給出了相對較低的地價。

實際上，即使放在惠州來看，惠東縣地價也屬低位。根據(jù)惠州市國土局數(shù)據(jù)顯示，2012年該縣平均地價為1074元/平方米，在惠州五個區(qū)域中排名倒數(shù)第二，甚至不到中心惠城區(qū)的一半。

低廉的地價成為諸多超級大盤產(chǎn)生的重要原因之一。富力灣項目在2010年首次拿地，面積為2萬平方米的地塊，最終以960萬元底價競得，計算下來，每平方米地價僅480元，而2009年富力以255億元取得廣州亞運村項目，樓面地價高達6400元/平方米，二者形成鮮明對比。同樣，金融街巽寮灣項目擁有16公里的海岸線，占地29平方公里，由公司2005年一次性拿下，地價不過2.6億元，粗略計算，每平方米地價竟不到10元。

除此之外，惠東縣政府2009年的一份旅游規(guī)劃文件更是為開發(fā)商注入一劑強心劑。這份名為《惠東縣落實<珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）>打造珠三角濱海旅游休閑基地實施細則》中，描繪了一幅惠東區(qū)旅游發(fā)展的美麗景象：“到2012年，實現(xiàn)游客人數(shù)達750萬人次左右，旅游總收入達45億元左右，力爭建成1個國家5A級旅游景區(qū)、5個以上國家4A級旅游景區(qū)，新建8家五星級飯（酒）店、8家以上四星飯（酒）店……把我縣濱海旅游打造成廣東省最負盛名的濱海旅游勝地之一。”

由此，惠東旅游地產(chǎn)的大幕拉起，但4年已過，現(xiàn)實卻不盡如人意。根據(jù)惠州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，惠東縣2012年全年旅游營業(yè)收入16.7億元，尚未達目標(biāo)收入四成，旅游總?cè)藬?shù)530.3萬人次，占目標(biāo)七成。

旅游業(yè)尚未達到火候，惠東的部分房產(chǎn)商也在煎熬。盡管碧桂園十里銀灘創(chuàng)造了連續(xù)兩年不低于30億元的銷售奇跡，但惠東片區(qū)盈利的房產(chǎn)商寥寥無幾，“成本在那里，大家普遍不愿意低價賣，咬著牙也得慢慢熬。”宋丁表示。

記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，包括金融街、中航元嶼海、華潤小徑灣在內(nèi)的多個惠東大盤均價都在每平方米8000~15000元之間，而更不乏2萬元/平方米以上的別墅型樓盤，金融街巽寮灣項目銷售副經(jīng)理王明偉認為，海景和沙灘都是不可二次獲得的稀缺資源，低價是對其極大的浪費。

根據(jù)金融街年報顯示，截至2012年，公司在惠州資金投入已超過31.72億元，但《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱歷年年報顯示，該巽寮灣項目所在的惠州公司最近三年的營業(yè)收入分別為4.95億元、7.44億元、4.18億元，共計16.57億元，目前虧損超過15億元。

配套設(shè)施匱乏 開發(fā)商各自出招/

美聯(lián)地產(chǎn)全國研究中心主任何倩茹表示，自從開發(fā)商推崇體驗式營銷以來，惠東旅游業(yè)的成熟度很大程度上影響了惠東區(qū)域海濱房產(chǎn)的銷售，而目前該地旅游面臨兩個難題：即是否方便和是否吸引人。

對于前者，開發(fā)商能看到希望，廈深鐵路、廣惠高速延長線、范和港大橋都要在今年開通，“深惠1小時交通圈”也即將實現(xiàn)。

不過，深圳泰豐投資集團房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理嚴奉煥認為，除了深惠之間的快速通道打通以外，灣區(qū)內(nèi)公共交通始終沒有突破，這成為制約惠東旅游的關(guān)鍵。

交通問題尚存曙光，旅游區(qū)設(shè)施配套卻成為大多數(shù)惠東開發(fā)商苦等不來的“晴天”?；葜輨?chuàng)成集團總經(jīng)理姚惠認為，政府對巽寮灣的定位趨于模糊，沒有多元化的濱海生活模式。目前巽寮灣的度假項目，除了在海水里游泳，別無其他。寶安虹海灣總經(jīng)理助理、營銷負責(zé)人陳日榮也表示，目前惠東海濱片區(qū)公共配套、商業(yè)配套依然很匱乏，同一個游客，在三亞能玩上一周左右，到這里至多待兩三天。此外，開發(fā)商各自為政，沒有統(tǒng)籌，濱海板塊很難有合理的發(fā)展。

目前，苦等政府配套不得的開發(fā)商們已開始行動。記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金融街巽寮灣項目商業(yè)部分已經(jīng)建造完畢，巽寮灣五星級酒店良好的運營也為地產(chǎn)銷售帶來更多人氣，同時中航元嶼海則通過海岸酒吧街、樹屋酒店等項目實現(xiàn)產(chǎn)品差異化定位，今年上半年項目累計銷售達到4.5億元，另外，多家灣區(qū)地產(chǎn)公司都已開戰(zhàn)游艇會項目，以此吸引更多買家。