每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

18公里長的京通快速路，2分半鐘一班的八通線城鐵，一早一晚擠滿無數(shù)“僅僅睡在通州的人”。他們被喻為“新通州人”。在常住人口超過130萬的通州，“新通州人”的比例超過兩成。通州 “睡城”之名由此而來。只用來“睡覺”的通州，成就了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場。

消費(fèi)力的外流延緩了區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，令通州難以留住 “家門口”的生意，與CBD僅僅十來公里的距離仿佛隔著一個時代。“通州目前已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)存量面積在15萬平方米，未來3年左右的時間，供應(yīng)量將達(dá)到89萬平方米。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)華北區(qū)域商業(yè)顧問部總監(jiān)吳濤已經(jīng)察覺到了市場的“異動”，他對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，“通州區(qū)域未來的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將達(dá)到500%的增速。”

新城規(guī)劃推動“睡城”蘇醒/

喚醒“睡城”最大的一股力量無疑來自政策利好的推動。

2009年底至2010年上半年，“通州新城”這一概念剛剛被提出后，區(qū)域內(nèi)在售的新房價格幾乎瞬間翻了一番，飆漲至3萬元/平方米。對于搶占了先機(jī)的開發(fā)商而言，幸福來得太突然，不過，房價飆漲最終沒能實(shí)現(xiàn)。2010年4月18日出臺的 “國十條”，刺破了這一“肥皂泡”，房價應(yīng)聲而降。

然而，緊鄰朝陽區(qū)的地理位置，以及其特有的歷史背景也決定了，通州在北京區(qū)域的整體規(guī)劃發(fā)展中，扮演著難以替代的角色。

“早在2002年前后，關(guān)于北京市發(fā)展未來規(guī)劃的會議上，就提出了北京市應(yīng)該啟用雙城模式，一個中心城一個副中心城，通州無疑最合適。”北京城市規(guī)劃學(xué)會秘書長高毅存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“2012年北京市第十一次黨代會明確提出落實(shí)聚焦通州戰(zhàn)略，打造功能完備的首都城市副中心，這對于通州的定位又提高到一個新高度。”北京市通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長吳濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，通州將被打造為目前首都唯一的首都城市功能完備的城市副中心，未來將成為疏解中心城和承載北京建設(shè)世界城市新增功能的承載力。

通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長吳濤進(jìn)一步指出，目前通州幾大重點(diǎn)區(qū)域集中在以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的宋莊，整個區(qū)域規(guī)劃14.6平方公里；其次是規(guī)劃面積12平方公里的通州旅游文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前萬達(dá)集團(tuán)打造的萬達(dá)文化旅游城和影視類為主題的泰格項(xiàng)目以及以音樂為主題的新悅城項(xiàng)目已經(jīng)簽約，正在進(jìn)行土地一級開發(fā)工作。

此外還包括15平方公里的北京國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)，17平方公里的環(huán)渤海高端組織基地以及國際組織聚集地。

“在通州區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)中，高端商務(wù)、高端制造、現(xiàn)代物流、文化旅游以及醫(yī)療健康是其五大產(chǎn)業(yè)，總規(guī)模超過16平方公里的運(yùn)河核心區(qū)將成為通州新城建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。”通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長吳濤說道。

不難看出，大量土地資源的供給加速了通州區(qū)域核心商業(yè)的開發(fā)。“從區(qū)域項(xiàng)目本身所依托的商業(yè)用地量來說，最近一兩年出讓了十多塊，未來還將有六七塊地出讓，對整個區(qū)域面貌改善和提升起到至關(guān)重要的作用。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者表示。

開發(fā)商“豪賭”通州/

對于開發(fā)商而言，政策層面的利好無疑是一針“興奮劑”，刺激他們加快速度布局通州。

“京杭廣場項(xiàng)目包括酒店、購物中心，這部分自持物業(yè)的投資已經(jīng)超過了30億。”綠城北方房產(chǎn)建設(shè)有限公司副總經(jīng)理強(qiáng)月飛告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該項(xiàng)目作為通州新城運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)第一個開工建設(shè)的城市綜合體項(xiàng)目，建成后將成為區(qū)域內(nèi)最高的地標(biāo)性建筑，商業(yè)部分的投資額更是占到總投資的一半以上。

據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目所附帶的8萬余平方米的商業(yè)綜合體將鎖定在高端奢侈品消費(fèi)類型，而這樣的購物中心也將超越目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的所有商業(yè)項(xiàng)目。“目前我們商業(yè)招商的團(tuán)隊來自英國，是曾經(jīng)打造過國貿(mào)、世茂等多個高端購物中心的原班人馬。”北京東部綠城置業(yè)有限公司總經(jīng)理欒吉鵬認(rèn)為，通州這個市場完全具備這樣的消費(fèi)能力，也正是如此，希望能夠彌補(bǔ)區(qū)域市場的空白。

強(qiáng)月飛補(bǔ)充說，“我們希望這個項(xiàng)目真正能夠提升通州新城建設(shè)的品位，滿足人們?nèi)找嬖黾拥母叨讼M(fèi)以及商務(wù)接待需求，同時也能夠滿足本項(xiàng)目五萬平方米住宅生活配套功能。”

在北京市場鮮有布局的綠城選擇了“豪賭”通州，素有樓市“預(yù)言帝”之稱的任志強(qiáng)也將戰(zhàn)場定在通州。

“通州過去只是一個小縣城，現(xiàn)在不但成為北京市的一個城區(qū)，更是在城市人口逐漸過渡中變成了北京的副中心。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，正因如此，其將目前最大的一個商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃落地在通州。

值得注意的是，華遠(yuǎn)布局通州的這一商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)緊鄰東六環(huán)，項(xiàng)目本身超過10萬平方米的體量將采取自由街區(qū)的形式，著力打造體驗(yàn)式消費(fèi)。“通過前期調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，目前通州商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重、業(yè)態(tài)單一，且較為本土化，檔次也不是很高，導(dǎo)致很多消費(fèi)群體外流，這就決定了未來將會由創(chuàng)新型的商業(yè)來引領(lǐng)整個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，”華遠(yuǎn)·好天地商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊負(fù)責(zé)人對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

萬達(dá)、綠城、華遠(yuǎn)等標(biāo)桿房企的進(jìn)駐，加快了通州區(qū)域價值的飆升。“我們住宅部分聽說報批的是4萬，但好像沒有批下來，但肯定會在3萬元以上。”在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的走訪中，通州萬達(dá)廣場的項(xiàng)目銷售人員對記者表示。顯然，這一價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前區(qū)域內(nèi)住宅的銷售均價。

“現(xiàn)在已經(jīng)可以看到，通州逐漸形成了大型的商業(yè)集群，對于住宅地產(chǎn)的價格提升有非常大的作用。”在郭毅看來，通州現(xiàn)有商業(yè)集群對于項(xiàng)目本身以及整個區(qū)域環(huán)境來說，已經(jīng)營造出一個集中式消費(fèi)的商業(yè)環(huán)境。

將出臺開發(fā)優(yōu)惠政策/

“通州目前已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)存量面積在15萬平方米，而未來3年左右的時間，供應(yīng)量將達(dá)到89萬平方米。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司華北區(qū)域商業(yè)顧問部總監(jiān)吳濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)將達(dá)到500%的增速。”

吳濤進(jìn)一步指出，近兩年通州占到整個北京商業(yè)用地供應(yīng)和成交的1/10，再過三年，這一比例可能會放大到20%。

從通州新華大街原始古老的商場，到如今華遠(yuǎn)、綠城等項(xiàng)目的蓄勢，通州的商業(yè)地產(chǎn)一時間進(jìn)入了新的發(fā)展級，“通州真正實(shí)現(xiàn)首都副中心的核心規(guī)劃從目前的狀況來看一到兩年能初見成效，三到五年形成一個規(guī)模，”在郭毅看來，運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)依然處于價值洼地。

北京市通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長吳濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2011年出臺的《通州新城建設(shè)計劃》是北京市政府唯一一次，也是第一次針對一個區(qū)域的建設(shè)提出具體的建設(shè)行動計劃，“目前市政府組織發(fā)改委、住建委、衛(wèi)生局、經(jīng)信委對城市副中心的建設(shè)進(jìn)行探討，未來也會出臺針對通州新城開發(fā)建設(shè)的相應(yīng)優(yōu)惠政策。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家獲悉，目前涉及到的優(yōu)惠政策將針對不同產(chǎn)業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目具體確定，對于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)也涉及到一些優(yōu)惠政策，但最終方案還在探討之中。

通州區(qū)域商業(yè)市場的爆發(fā)并非偶然?？v觀今年以來北京商業(yè)地產(chǎn)的布局不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的分布越來越“郊區(qū)化”。

世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示：目前北京現(xiàn)有3萬平方米以上商業(yè)地產(chǎn)為109個，總量為986萬平方米；而3年后，商業(yè)個數(shù)將增加至158個，體量增加至1586萬平方米?？偭糠耐瑫r，供應(yīng)量則更多集中在五環(huán)以外。

據(jù)了解，目前已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目中，70%集中在四環(huán)內(nèi)，而未來供應(yīng)中，四環(huán)內(nèi)僅占30%，55%將位于五環(huán)之外。“目前來看，房山、通州、順義三年后商業(yè)量都將是目前的5倍，大興也將實(shí)現(xiàn)翻番，但不排除一些郊縣會出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象。”世聯(lián)地產(chǎn)吳濤說道。

然而，談及目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域顧問事業(yè)部總經(jīng)理韓靖用了“高燒”二字。他表示，中國正處于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱的時期，但在經(jīng)營管理方面仍然薄弱，人才、經(jīng)營管理技術(shù)、營運(yùn)理念等還不成熟。“零售與商業(yè)面積增長速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過快的最重要指標(biāo)，”韓靖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去5年，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額增長，風(fēng)險激增。