每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

今天（9月5日）將是長三角的“地王日”，起拍價(jià)高達(dá)175.26億元的上海徐家匯中心地塊、起拍價(jià)97億元的杭州華家池地塊，以及蘇州金雞湖地塊都將于今日集中出讓，上海、杭州、蘇州的“地王”紀(jì)錄將有望同時(shí)刷新。即使3地塊都以底價(jià)成交，成交額亦將接近300億元。

其中，徐家匯中心地塊將沖擊上海乃至全國總價(jià)“地王”，杭州華家池地塊和蘇州金雞湖地塊將分別沖擊當(dāng)?shù)乜們r(jià)和單價(jià)“地王”。

愛建證券分析師左紅英向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“地王日”說明房企還是不太缺資金，很可能會讓監(jiān)管層對于房企再融資再度比較謹(jǐn)慎，極有可能延后考慮。

港企搶灘一線城市中心地塊

上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱上海規(guī)土局）7月19日發(fā)布了預(yù)申請公告。據(jù)悉，地處徐家匯城市副中心的徐家匯中心項(xiàng)目地塊出讓面積為99188.80平方米，建筑面積為58.42萬平方米，起始總價(jià)為175.26億元，用途為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

至8月8月，該地塊預(yù)申請人共有4人，但其中兩名預(yù)申請人在16日之前申請退出，即該地塊最終只有兩名預(yù)申請人入圍。據(jù)媒體報(bào)道，該地塊最終的兩名潛在買家分別是新鴻基、九龍倉－恒基聯(lián)合體；申請退出的則是太古地產(chǎn)和怡和-置地聯(lián)合體。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，對于帶有經(jīng)營性質(zhì)的市中心優(yōu)質(zhì)地塊的敏感度，港資地產(chǎn)商的行動速度明顯快于內(nèi)地房企。以徐家匯中心地塊為例，其首先被新鴻基地產(chǎn)、香港怡和、恒基兆業(yè)、香港置業(yè)等這些港資房企搶先了一步。最終入圍的兩個(gè)潛在買家也被港資企業(yè)搶得先機(jī)。

徐家匯中心項(xiàng)目地塊被認(rèn)為有望沖擊全國總價(jià)“地王”。目前全國出讓總價(jià)最高的是廣州亞運(yùn)城地塊，由富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體于2009年末以255億元競得，該地塊的起始價(jià)為165億元。

同樣在今日出讓并有望沖擊“地王”的，還有杭州華家池地塊以及蘇州金雞湖地塊。

杭州華家池地塊包括3宗相鄰地塊，總建筑面積63萬平方米，起拍總價(jià)約97億元，用途為商住。據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，綠城、融創(chuàng)、濱江、萬科、世茂、綠地等房企已經(jīng)報(bào)名。值得注意的是，融創(chuàng)昨日剛以超過7萬元/平方米的樓板價(jià)拿下北京農(nóng)展館地塊。

有統(tǒng)計(jì)顯示，目前除了廣州亞運(yùn)城地塊，成交總價(jià)在90億元以上的只有兩宗，分別為上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊（92.2億元），以及長沙新河三角洲地塊（92億元）。若杭州3宗地塊打包出讓，則將成為當(dāng)?shù)乜們r(jià)地王。

此外，蘇州工業(yè)園區(qū)亦推出編號為蘇園土掛（2013）06~07號地塊的住宅、商服用地，容積率為1.01~1.05，起始總價(jià)共計(jì)約26.9億元，起始樓板價(jià)約8738元/平方米。

張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在市場基本面逐步好轉(zhuǎn)的過程中，中心土地資源的稀缺性、土地市場價(jià)格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出，一定程度上會導(dǎo)致“地王”現(xiàn)象的集中出現(xiàn)。從趨勢來看，優(yōu)質(zhì)土地資源有向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。

“聯(lián)合拿地”將成主要特征

徐家匯中心最終或由品牌房企以“聯(lián)合體”的形式抱團(tuán)拿下。杭州華家池地塊的出讓也可能會讓房企之間由競爭轉(zhuǎn)為競合，最終以聯(lián)合拿地方式獲得。

此外，今年6月27日，重慶江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)G分區(qū)G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地以底價(jià)53.72億元成交，樓面單價(jià)4342元/平方米，由萬科和保利聯(lián)合摘得。

張宏偉認(rèn)為，樓市常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，聯(lián)合拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。聯(lián)合拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的市場行為。

據(jù)悉，前兩年一些“地王”如廣州亞運(yùn)地塊，證大外灘地塊等項(xiàng)目均為幾家開發(fā)商共同拿地共同開發(fā)的合作開發(fā)模式。時(shí)至今日，大多數(shù)合作開發(fā)讓這些企業(yè)的“地王”繼續(xù)生存了下來。

在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，各個(gè)開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，為了拿地獲得今后開發(fā)收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產(chǎn)也好，未來房企之間通過收購、參股、控股等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，即使政策在“土地拍賣”開發(fā)環(huán)節(jié)上有諸如保障房配建、配套等指標(biāo)限制，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場資源配置。

近期，多家房企密集拋出再融資方案，大型房企及中小型房企齊上陣。據(jù)媒體報(bào)道數(shù)據(jù)，截至9月3日，滬深兩市已有21家房企拋再融資計(jì)劃，其規(guī)模也增加至530億元。

不過業(yè)界認(rèn)為，從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，房企由于流動性相對寬裕，土地及商品房市場表現(xiàn)已比較活躍。房企再融資并不是那么容易就開放的。