隨著有關(guān)部門一系列動作的逐漸披露，有關(guān)土地改革的思路框架逐漸清晰。其中，在醞釀多時后，農(nóng)村集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)有望加速，“土地?fù)Q股權(quán)”、土地流轉(zhuǎn)信托等嘗試可能得到政策鼓勵。旨在現(xiàn)有基礎(chǔ)上挖潛的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作也將擴(kuò)大試點。

由于二元結(jié)構(gòu)的存在，在涉及到城鄉(xiāng)之間的土地轉(zhuǎn)換中，制度設(shè)計恐難有實質(zhì)性突破。為規(guī)范城鄉(xiāng)土地轉(zhuǎn)換，在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度將會長期化運(yùn)行。

增減掛鉤將常態(tài)化

中國證券報記者從權(quán)威人士處獲悉，旨在規(guī)范城鄉(xiāng)用地、控制建設(shè)用地指標(biāo)、促進(jìn)節(jié)約集約用地的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度，將會長期化運(yùn)行。

8月底和9月初，國土部曾組織多路調(diào)研組赴各地調(diào)研土地整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作。福建省的永安市、德化縣，山東省德州市都是調(diào)研重點。9月11日，國土部對2013年城鄉(xiāng)用地增減掛鉤試點進(jìn)行評估，并肯定了該舉措在促進(jìn)耕地保護(hù)、促進(jìn)節(jié)約集約用地、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方面的價值。

按國土部的要求，未來將加強(qiáng)制度設(shè)計，進(jìn)一步深化試點，將這項工作作為一項長遠(yuǎn)的制度。同時，要組織開展增減掛鉤收益使用分配制度研究，讓農(nóng)民獲得更多收益。

增減掛鉤制度常態(tài)化，無疑有助于強(qiáng)化建設(shè)用地指標(biāo)的管理。分析人士認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化催生粗放式用地沖動、征地環(huán)節(jié)引發(fā)諸多社會矛盾的背景下，此舉不失為一項有效的管控手段，有助于城鄉(xiāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)換過程中的規(guī)范化。

值得注意的是，江蘇省財政廳、國土廳等多部門近日聯(lián)合發(fā)布文件，上收土地整治權(quán)限。文件規(guī)定各地每收儲、出讓一塊土地，都要經(jīng)過國土廳等部門審核同意，地方政府不能自行決定。在“新土改”背景下，該項措施被認(rèn)為頗具指向性意義。一位接近國土部的人士表示，未來對土地指標(biāo)的審批將更加嚴(yán)格，不排除其他省份也出臺類似規(guī)定。

上述人士稱，從國土資源管理部門開展的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點等舉措來看，未來的土地使用制度，傾向于鼓勵從現(xiàn)有土地中挖潛，而不是一味通過土地整治補(bǔ)充新增建設(shè)用地。

總體而言，城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地開發(fā)利用、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)，將獲得更多政策支持。但涉及到城鄉(xiāng)之間的土地轉(zhuǎn)換，制度設(shè)計慎之又慎。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速

權(quán)威人士表示，針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等工作，國土部已進(jìn)行多方準(zhǔn)備。在現(xiàn)有制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)未來將獲得更多政策支持。“土地?fù)Q股權(quán)”、土地流轉(zhuǎn)信托等嘗試可能得到政策鼓勵。

一位接近國土部的專家向中國證券報記者表示，國土部對土地產(chǎn)權(quán)制度的關(guān)注，最終目的在于為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)掃清障礙。但由于制度的破局尚需時日，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更可能在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)挖潛。

此外，與金融改革概念相結(jié)合的“土地流轉(zhuǎn)信托”，也可能得到政策支持。在福建沙縣、湖南益陽等地連續(xù)試水后，由北京信托主導(dǎo)的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品有望近期推出，涉及的土地覆蓋多個省份。

農(nóng)地確權(quán)步伐加快

在本輪土地改革預(yù)期中，外界紛紛期待實現(xiàn)農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地的同權(quán)同價，進(jìn)而達(dá)成自由交易。從現(xiàn)有制度進(jìn)展來看，短期內(nèi)恐不易實現(xiàn)。

權(quán)威人士透露，作為一項重要基礎(chǔ)工作，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望11月前完成，但集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的確權(quán)工作仍需時日。

農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作進(jìn)行抽查。

由于權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，涉及歷史遺留問題，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)工作進(jìn)展相對緩慢。今年中央一號文件提出，用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。分析人士認(rèn)為，在土地制度改革推進(jìn)的預(yù)期下，這項工作可能會提前完成。

農(nóng)地確權(quán)首先會影響征地環(huán)節(jié)。隨著確權(quán)工作的加速，醞釀已久的《農(nóng)村集體土地征收與補(bǔ)償條例》也可能加速出臺。其中，強(qiáng)調(diào)將安置和補(bǔ)償分離并提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已成為該項文件的主要思路之一。

涉及土地制度之根本的《土地管理法》修訂工作，進(jìn)展情況仍不明朗。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，上述法律的修訂工作將可能在近期有所進(jìn)展，但很難取得實質(zhì)性突破。