每經(jīng)評論員 葉檀

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之聲甚囂塵上，有人把“農(nóng)用地入市”理解為小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，大錯特錯。

市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之一是保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)在十八屆三中全會上得到了確認(rèn)。產(chǎn)權(quán)不僅僅是一紙契約，包含了很多層面，如對既有合法產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，對產(chǎn)權(quán)價值基礎(chǔ)的維護(hù)，對租賃權(quán)與所有權(quán)的統(tǒng)一保護(hù)。只講小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正維護(hù)了社會公平，必然失去產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

圍繞小產(chǎn)權(quán)房的爭論，大多圍繞法律、規(guī)劃與利益。

反對小產(chǎn)權(quán)房者認(rèn)為，現(xiàn)行《土地管理法》第43條明確規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”也就是，必須從集體土地變成國有土地后，才能進(jìn)行建設(shè)。土地溢價由政府主導(dǎo)，由此而來。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文先生則認(rèn)為：小產(chǎn)權(quán)房的要害在于規(guī)劃，“有人說小產(chǎn)權(quán)房不合法是對農(nóng)民集體土地所有權(quán)的一種歧視，其實(shí)根源不在這里，根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上不是用來建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制”。

更多的人則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將沖擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)價格體系，因此包括地方政府在內(nèi)的很多人不愿意，正因為如此，小產(chǎn)權(quán)房更應(yīng)該轉(zhuǎn)正以平抑房價、實(shí)現(xiàn)公平。

表面上看來，很有道理，其實(shí)錯漏百出。在所有理論中，沒有提到對合法產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，可見對產(chǎn)權(quán)是多么的漠視，在這樣的理論與實(shí)踐土壤上，也就不可能有真正的公平。

我們應(yīng)該保障公平守法交易所獲得的產(chǎn)權(quán)，購買商品房的人支付的高房價中，包括土地轉(zhuǎn)性成本、土地級差地租在內(nèi)的所有的溢價。購房者相信政策不會輕易改變，相信未來也會執(zhí)行同樣的政策，才愿意支付房地產(chǎn)價格。一旦從根本上改變游戲規(guī)則，原有購房者的產(chǎn)權(quán)收益將因為小產(chǎn)權(quán)房的沖擊大幅縮水。

也許有人會說，北京房價上升，購買商品房者已經(jīng)得利，所以這些購房者該把得利部分吐出來。把這樣的邏輯推到極致，那么是不是應(yīng)該剝奪多買房的“土豪”們的產(chǎn)權(quán)來實(shí)現(xiàn)社會公平？問題是，投資者是在法律的框架內(nèi)行事，一不犯法二不違規(guī)，他們的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)受到保護(hù)。反過來說，小產(chǎn)權(quán)房合法化，那些小產(chǎn)權(quán)房的購買者憑空得利，是否合理？

這里牽涉到一個激勵機(jī)制的問題，正確的激勵機(jī)制是鼓勵遵紀(jì)守法地進(jìn)行交易，盈虧自擔(dān)，而不是通過改變游戲規(guī)則的方式，讓遵紀(jì)守法的老實(shí)人吃虧，而讓投機(jī)者大獲其利。購房者不愿意平等入市，投資者不用研究貨幣、存量、稅收等因素，只要投機(jī)買一線城市的小產(chǎn)權(quán)房就能發(fā)大財。

在小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正傳言的推動下，近期，北京周邊多個小產(chǎn)權(quán)房項目價格出現(xiàn)上漲，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場暗流洶涌。這顯然是對既有市場秩序的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

還有一種說法是，讓小產(chǎn)權(quán)房購買者補(bǔ)交土地價款，再行轉(zhuǎn)正。如果按照當(dāng)年土地市場價補(bǔ)交價款，購買小產(chǎn)權(quán)房者無利可圖，不要說購房者，就是農(nóng)民，如果雙手一攤，就是不轉(zhuǎn)正，你又奈我何？

面對嚴(yán)峻的形勢，如果不及早澄清，局面將日益復(fù)雜。今年開始，國土部將在邯鄲、昆山等28個市縣開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，預(yù)計于2015年6月試點(diǎn)結(jié)束。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)水到渠成，而農(nóng)村隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，宅基地總量只會減少不會增加，不能再給市場發(fā)出錯誤的信號，讓小產(chǎn)權(quán)房的建造者、購買者突破底線。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的前提，是不能挑戰(zhàn)合法產(chǎn)權(quán)，不能鼓勵投機(jī)，做到真正的守法與公平。這也正是法治市場、公平市場的題中應(yīng)有之義。