每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

2013年，上海老牌國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)綠地集團(tuán)在《財(cái)富》世界企業(yè)500強(qiáng)中列第359位，排名較去年上升124位。這個(gè)數(shù)字，對(duì)綠地來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是光鮮的。

不過(guò)，綠地一直沒(méi)能獲得A股市場(chǎng)融資平臺(tái)，但從近期圍繞綠地發(fā)生的一系列事件可以看到，一場(chǎng)上海國(guó)資地產(chǎn)重組大戲正在精彩上演。

2013年5月8日，綠地集團(tuán)以全資子公司格隆?，攪?guó)際有限公司為收購(gòu)主體，以總計(jì)約30億港元的代價(jià)認(rèn)購(gòu)盛高置地增發(fā)的普通股及無(wú)投票權(quán)可換股優(yōu)先股，占擴(kuò)大股本后60%的股份。7月2日，綠地集團(tuán)A股上市的重組對(duì)象金豐投資公告停牌。7月25日，中華企業(yè)公告收購(gòu)上海房地（集團(tuán)）有限公司60%股權(quán)。這一連串事件的背后，或暗示了綠地集團(tuán)借殼金豐上市的可能性。目前，上海國(guó)資委正在加速推動(dòng)旗下涉房平臺(tái)的整合,綠地集團(tuán)也將用“A+H”模式實(shí)現(xiàn)整體上市。

金豐清殼或?yàn)榫G地上市開(kāi)路

11月5日晚，金豐投資發(fā)布公告宣布將出售旗下酒店資產(chǎn)。對(duì)此，華東某券商投行人士告訴記者，目前監(jiān)管層對(duì)于房企再融資及借殼等政策態(tài)度仍不明朗，綠地目前更像是先把殼資源拿到手，等到時(shí)機(jī)成熟，再啟動(dòng)借殼注資方案。金豐投資此次剝離酒店資產(chǎn)，應(yīng)可理解為是為未來(lái)雙方重組掃清障礙，將殼資源的資產(chǎn)清理逐步給第三方。在一般重組中，最后能以凈殼（殼資源僅存現(xiàn)金）的方式進(jìn)行，是最為理想的重組方式。

最新消息顯示，11月21日，上海金豐投資召開(kāi)2013年度第一次臨時(shí)股東會(huì)議，并通過(guò)了以6億元出售富豪金豐酒店的議案。

事實(shí)上，重組金豐投資是繼收購(gòu)盛高置地六成股權(quán)之后，綠地集團(tuán)今年以來(lái)在資本市場(chǎng)的又一大動(dòng)作。

2013年5月8日，綠地集團(tuán)宣布以注冊(cè)在香港的全資子公司格隆?，攪?guó)際有限公司為收購(gòu)主體，以總計(jì)約30億港元的代價(jià)認(rèn)購(gòu)盛高置地增發(fā)的普通股及無(wú)投票權(quán)可換股優(yōu)先股，交易完成后綠地集團(tuán)持有擴(kuò)大股本后60%的股份，成為盛高置地控股股東。8月27日，雙方交易完成，盛高置地同時(shí)更名為“綠地香港”。

年報(bào)顯示，盛高置地2012年末股東權(quán)益43億元，總資產(chǎn)231億元。根據(jù)香港監(jiān)管部門(mén)規(guī)定，如果注入資產(chǎn)與被收購(gòu)公司資產(chǎn)相近，香港聯(lián)交所將按IPO方式進(jìn)行處理。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，這一規(guī)定限定了綠地在港上市的規(guī)模，即在未來(lái)兩年里，綠地不可能有太多資產(chǎn)注入到綠地香港。

而對(duì)于金豐投資來(lái)說(shuō)，有分析人士認(rèn)為，因其總股本僅有5.18億股，規(guī)模較小，預(yù)計(jì)一次性注入大規(guī)模資產(chǎn)的可能性不大，綠地將在獲得公司控股權(quán)后逐步進(jìn)行資產(chǎn)注入，最有可能是先將上海本地房地產(chǎn)事業(yè)部注入，然后依次注入外地房地產(chǎn)事業(yè)部，以及其他業(yè)務(wù)板塊。

綠地香港發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)

如果綠地借殼成功，A股+H股的模式將有利于實(shí)現(xiàn)綠地的整體上市。值得注意的是，A股和H股的發(fā)展重點(diǎn)有所不同。

目前，綠地集團(tuán)擁有六大板塊業(yè)務(wù)，主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)板塊占比約54%，次支柱產(chǎn)業(yè)能源占比33%，酒店和商業(yè)占比約7%，金融、建設(shè)建筑、汽車板塊則比重更小。

此外，綜合綠地香港上年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，綠地要提升平臺(tái)的價(jià)值，必須要將盈利能力較強(qiáng)的資產(chǎn)注入，當(dāng)前除了住宅之外，酒店及商業(yè)地產(chǎn)板塊是最又可能注入到綠地香港的一塊資產(chǎn)。綠地商業(yè)地產(chǎn)板塊今年發(fā)展迅速，且盈利能力大幅提升，分析人士預(yù)計(jì)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)銷售收入將突破400億元。

分析人士認(rèn)為，綠地集團(tuán)極可能通過(guò)綠地香港在H股注入資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小的酒店和商業(yè)板塊，而通過(guò)金豐投資在A股分多次注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，直至最終實(shí)現(xiàn)綠地集團(tuán)整體上市的目標(biāo)。

分析人士指出，綠地香港與綠地集團(tuán)不斷擴(kuò)張的海外發(fā)展計(jì)劃與其建設(shè)全球性企業(yè)集團(tuán)的目標(biāo)一致，其近年的資金安排中，海外融資比重有所上升。海外的低融資成本和高效的融資渠道將為其提供更加穩(wěn)定的資金支持，同時(shí)，海外豐富的金融產(chǎn)品類型，可以為其商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供有效模仿范本。

此外，綠地還啟動(dòng)了注資計(jì)劃。11月初，綠地香港就計(jì)劃以9.52億元購(gòu)入綠地集團(tuán)位于昆明的草海和五華項(xiàng)目55%股權(quán)及股東貸款。而在此之前，綠地集團(tuán)曾宣布計(jì)劃以1.455億美元向綠地香港注入杭州奧體博覽城項(xiàng)目的50%權(quán)益。短短數(shù)月，綠地集團(tuán)已經(jīng)完成兩輪注資。

與此同時(shí)，綠地香港方面也公開(kāi)表示，除了借助母公司豐富的資源，也會(huì)著重自身發(fā)展，繼續(xù)在長(zhǎng)三角、泛珠三角等成熟市場(chǎng)深耕并開(kāi)拓新的市場(chǎng)區(qū)域。

10月31日，綠地香港在上海浦東新區(qū)合慶集鎮(zhèn)拿下2宗商辦用地。資料顯示，截至2013年6月30日，綠地香港的土地儲(chǔ)備為320萬(wàn)平方米，分布于長(zhǎng)江三角洲的主要城市以及具有地區(qū)經(jīng)濟(jì)重要性的省會(huì)城市。

而A股上市方面，有分析人士認(rèn)為，選擇A股上市除了H股殼公司短期資產(chǎn)注入的規(guī)模受限外，上海國(guó)資委為了解決旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，有意將A股平臺(tái)進(jìn)行整合，且預(yù)計(jì)計(jì)劃借此機(jī)會(huì)重組一個(gè)超大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，以強(qiáng)化其平臺(tái)影響力，而綠地恰好符合相關(guān)規(guī)劃。

政府推動(dòng)涉房平臺(tái)整合

公開(kāi)資料顯示，上海地產(chǎn)集團(tuán)分別持綠地集團(tuán)、金豐投資、中華企業(yè)三家房地產(chǎn)企業(yè)股票34.68%、38.96%、36.36%，均為第一大企業(yè)法人股東。

一位分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金豐投資的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，一直以來(lái)與中華企業(yè)維持著同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，但金豐投資卻難以保持持續(xù)性盈利。

金豐投資2012年年報(bào)顯示，受限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策影響，公司在售項(xiàng)目去化未達(dá)預(yù)期目標(biāo)。

而綠地作為近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭良好的房地產(chǎn)企業(yè)，卻一直沒(méi)能獲得A股市場(chǎng)融資平臺(tái)。同為國(guó)資委旗下資產(chǎn)，由綠地來(lái)借殼金豐投資可謂順其自然。

早在2009年底，上海地產(chǎn)集團(tuán)便作出長(zhǎng)期承諾，不再新設(shè)或者兼并與金豐投資在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域綜合服務(wù)業(yè)務(wù)相同的公司，并將盡力推動(dòng)金豐投資在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域綜合服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

2010年，中華企業(yè)以8.3億元收購(gòu)上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的上房集團(tuán)40%股權(quán)，金豐投資以1.58億元收購(gòu)上海地產(chǎn)集團(tuán)下屬上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司10.5%股權(quán)，但由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)重大重組已被叫停，導(dǎo)致進(jìn)一步整合遇阻。

作為上海國(guó)資委旗下重要資產(chǎn)，推動(dòng)綠地上市符合上海國(guó)資委資產(chǎn)證券化的目標(biāo)，上海國(guó)資委旗下的上海地產(chǎn)集團(tuán)、上實(shí)集團(tuán)、綠地集團(tuán)中，當(dāng)前只有綠地集團(tuán)沒(méi)有自己的A股融資平臺(tái)。