每經(jīng)記者 葉燕婷 羅碧 楊羚強發(fā)自深圳、上海

近日，央視《每周質(zhì)量報道》報道稱，2005年至2012年間，45家上市房企應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，其中雅居樂以83億元 “欠繳額”排名榜首，SOHO中國、富力、萬科、招商地產(chǎn)等公司亦榜上有名。

一石激起千層浪。華遠地產(chǎn)董事長任志強首先以“愚蠢與無知”評價央視，并列舉8條理由予以反駁。而富力、萬科等房企已陸續(xù)就央視報道作出回應，否認欠稅或者違法。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，央視報道所指的應交土地增值稅，其實是企業(yè)自己的預估，而并非稅務部門核算后的結果。因此，僅以會計報表中所提的“應交土地增值稅”來調(diào)查房企真實的欠稅情況，很難獲得真實的結果。 全國律協(xié)財稅法專業(yè)委員會委員劉福元告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企若要真想拖欠土地增值稅，不會通過財報反映，他們有能力用更隱蔽的方法偷漏土地增值稅。

央視：房企欠稅3.8萬億

央視報道中稱，北京職業(yè)律師李勁松以國家統(tǒng)計局、財政部以及國稅總局公布的房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)為基礎，分析測算得出結果顯示，8年間（2005年1月1日至2012年12月31日）全國房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而國家在此期間實際征收到的土地增值稅為0.8萬億元，二者存在3.8萬億元的差額。報道稱，該結果已得到中國科學院社會發(fā)展與公務創(chuàng)新研究部部長康小明的重核算和確認。

據(jù)其測算，雅居樂以83億元的應交而未交土地增值稅額高居榜首；另外，SOHO中國數(shù)字為64億元、富力地產(chǎn)為58億元、萬科為58億元、深圳華僑城為49億元。

目前我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，以毛利率34.63%作為交稅門檻，針對房企銷售收入去除開發(fā)成本等支出后的增值部分，按土地增值率的高低相應收稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足銷售超過85%或獲得商品房預售許可證滿3年的條件之一，就應該由政府部分按規(guī)定對該項目進行土地增值稅的清算征繳。

報道稱，李勁松依據(jù)國內(nèi)45家上市房地產(chǎn)公司年報進行分析后，認為這些房企均存在應交而未交的土地增值稅，且數(shù)額巨大。而且不少房企將應交的土地增值稅掛在賬上，長期不交，數(shù)額不斷累積增加。

房企：不欠稅、不違法

報道播出后，任志強首先在微博上發(fā)聲，稱“看完了才知道央視的愚蠢與無知”，隨后表示“正在研究如何公開起訴央視的事宜”，并發(fā)了8個觀點予以回擊。其中包括土地增值稅的征繳是由項目所在地稅務部門而非集團總部的稅務部門征管；稅收在未達到清算條件時，可以不繳；企業(yè)在預征土地增值稅時，需要為未來的清算預提土地增值稅等。

中國指數(shù)研究院華中研究總監(jiān)李國政則表示，央視的調(diào)查有不嚴謹之處，但確實反映出大公司成立馬甲項目公司，樓盤賣完不結算，將資金轉(zhuǎn)移，拖繳土地增值稅的部分現(xiàn)實。

此后，多家房企紛紛否認“欠稅”說法。萬科對《每日經(jīng)濟新聞》表示，萬科一貫堅持守法經(jīng)營、照章納稅。央視相關報道應該是源于誤解，是把會計上的“預提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務”，其實這是完全不同的概念。房地產(chǎn)項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。

萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。

此外，金地當日下午發(fā)布澄清公告，稱截至2012年12月31日，公司計提的土地增值稅余額為25.48億元，該計提部分未達到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件，尚未實際產(chǎn)生納稅義務，公司并無欠繳土地增值稅的情況。華僑城地產(chǎn)總裁陳劍則對媒體明確表示，目前華僑城地產(chǎn)應繳土地增值稅已全額繳納。公司已達清繳條件的稅款正在繳納辦理過程中，未達清繳條件的稅款，一旦達到清繳條件將立即清算。

真相：財務處理造成“拖欠”

一位高級財務經(jīng)理告訴記者，任志強所指的預提土地增值稅，其實就是央視所指的企業(yè)應繳而未繳土地增值稅的由來。國稅總局2006年12月28日發(fā)布《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，上市房企開始普遍在預征稅收同時計提土地增值稅。

由于土地增值稅的計提都是會計師根據(jù)項目的不同情況，預先作出的會計假設。在實際操作過程中，往往會發(fā)生實際繳納額和應繳土地增值稅不一致的現(xiàn)象。由企業(yè)自己預估且并不準確的應繳土地增值稅，用來說明企業(yè)的拖欠稅收情況，其結論本身就很難站住腳。此外，按照土地增值稅的清算規(guī)定，只有滿足具體的清算條件，土地增值稅才可能清算。

劉福元告訴記者，土地增值稅清算本身難度就大。原因之一在于房地產(chǎn)開發(fā)周期漫長，有些項目開發(fā)周期往往超過10年，如果要清算，需要找到原始票據(jù)來核算土地增值稅進行清算。但由于時間久遠，這些票據(jù)早已不存在或難以找到。這樣確實會出現(xiàn)一些項目清算不了了之。

然而，無論報道是否為烏龍，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅的現(xiàn)象確實存在。此前上海市稅務部門曾多次公布拖欠稅款的名單，今年廣州市地稅局公布的1號欠稅公告中也出現(xiàn)部分拖欠土地增值稅的企業(yè)。

不過，劉福元說，拖欠土地增值稅本身很難在財務報表中顯示出來。開發(fā)商如果要想規(guī)避土地增值稅，方法要隱蔽得多。比如開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)項目時，通常使用股東借款方式向地產(chǎn)企業(yè)投資。由于房企通常會和項目公司約定借款成本，按照土地增值稅清算規(guī)定，這部分成本在清算土地增值稅時，可以根據(jù)當?shù)亟鹑跈C構的公開利率作為參照進行抵扣。部分公司就會抓住這一規(guī)定的漏洞，增加大股東借款的財務成本，達到節(jié)稅的目的。

同時，開發(fā)商還會選擇將部分集團人員工資、管理費用等分攤到項目公司來增加項目的成本?！睹咳战?jīng)濟新聞》此前還報道，有房企通過項目公司的股權轉(zhuǎn)讓方式，規(guī)避土地增值稅。有些企業(yè)甚至為項目公司專門設立了海外母體，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時直接在境外轉(zhuǎn)讓海外母公司股權，以實現(xiàn)避稅。