“萬科集團、北京萬科公司第一次做面積如此之大的商業(yè)購物中心。”在位于北京昌平的金隅·萬科廣場即將開業(yè)之際，萬科集團執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶向《證券日報》記者表示，“目前萬科廣場的招商工作已經(jīng)完成95%以上，預(yù)計年凈租金將在8000萬元至1億元之間。”

萬科此舉被業(yè)內(nèi)解讀為，其“試水”階段已經(jīng)結(jié)束了，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科將正式“下水游泳”。

值得注意的是，雖然萬科頗為低調(diào)地踏上了商業(yè)地產(chǎn)擴張之路，但其選址傾向于一線城市，僅北京一城，持有型商用物業(yè)的貨值就達到了100億元，而且更確定了“輕資產(chǎn)，會運營”的商業(yè)地產(chǎn)與資本市場結(jié)合的經(jīng)營模式。

對此，毛大慶也向記者直言，“萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是‘開著車換輪子’，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新的業(yè)務(wù)”。而這一“新的業(yè)務(wù)”，用毛大慶的話則稱之為，“準確地說，該叫做商用地產(chǎn)，同時，這些項目實際上是為了更好地服務(wù)住宅開發(fā)”。

商用物業(yè)將成新盈利點

事實上，關(guān)于萬科是否要做商業(yè)地產(chǎn)，如何做商業(yè)地產(chǎn)的爭執(zhí)，外界傳言不斷，其中不乏董事長王石(微博)堅持開發(fā)住宅，反對做商業(yè)地產(chǎn)的聲音，但也有郁亮與其意見相左，力主推進開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)的論斷。

對此，毛大慶首度明確表態(tài)：“在今天的商業(yè)環(huán)境和外部環(huán)境下，純粹的住宅用地已經(jīng)很難買到。萬科在這種情況下選擇搞商業(yè)，這種選擇是謹慎且理性的。”

毛大慶還透露，王石看了萬科在東莞開發(fā)運營的松湖生活廣場后，進一步明確了立足發(fā)展“為人服務(wù)”的社區(qū)商業(yè)配套是萬科向“城市綜合配套服務(wù)商 ”轉(zhuǎn)變的重要抓手。

《證券日報》記者也獲悉，萬科不但在業(yè)內(nèi)挖到了專業(yè)運營商業(yè)地產(chǎn)項目的精英人才，更是在兩年前就組建了專業(yè)的運營團隊，還有多位公司高管從不同維度抓商用地產(chǎn)這項業(yè)務(wù)。同時，其商用物業(yè)類型也確定為萬科廣場（區(qū)域型購物中心）、生活中心（集中的社區(qū)商業(yè)）和鄰里家（社區(qū)商業(yè)街）三大產(chǎn)品線。

此外，萬科選擇了總部加一線孵化的發(fā)展模式。“我們的大型商業(yè)現(xiàn)在更多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。而總部負責更多的是制定標準、提出要求和準確定位，具體細節(jié)則由一線公司根據(jù)實際情況自己進行管理。”毛大慶介紹。

“其實不能簡單地說萬科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為城市綜合服務(wù)型企業(yè)的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶向記者強調(diào)，“這既是萬科的轉(zhuǎn)型方向，又是我們新的盈利增長點”。

百億元在京布局持有商業(yè)

“除了缺少世界六大品牌的奢侈品之外，完全可以與市中心購物廣場媲美。”毛大慶這樣評價將于11月27日正式開業(yè)的萬科集團首個大型商用物業(yè)——金隅·萬科廣場項目。同時，他也坦言，“現(xiàn)在怎么能保障運營才是我心里唯一擔憂的問題”，不過，“這就像踢球，‘上場踢了’才知道結(jié)果”。

在記者的采訪過程中，毛大慶言語之間顯露的信心更大于擔憂，他向《證券日報》記者表示，“目前，萬科在北京有5個商用物業(yè)項目，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元”。同時，他還透露，“以后在北京，萬科的商業(yè)項目預(yù)計將會一年開業(yè)一個”。

對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，萬科已經(jīng)開始沖擊2000億元的銷售額，對于這樣一個穩(wěn)居第一的龍頭房企來說，單純地追逐銷售規(guī)模已經(jīng)沒有什么意思，接下來到底要發(fā)展成為什么樣的企業(yè)才更關(guān)鍵。

“目前來看，我們北京萬科商業(yè)和住宅的比例是2：8。”毛大慶向《證券日報》記者強調(diào)，“但我所說的80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬科自己運營的持有型物業(yè)”。

值得一提的是，多位掌舵商業(yè)地產(chǎn)的房企高層都曾向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)是靠運營盈利的。尤其對持有型物業(yè)來說，資金支撐力度和是否持久運營決定了其命運。

“資本化”后轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)運營

實際上，在接受采訪的過程中，毛大慶也坦言，一般來講，一個大型商業(yè)項目從拿地到開業(yè)至少需要兩年時間，體量為幾萬平方米的小型生活廣場則不足兩年，萬科的住宅項目從拿地到預(yù)售平均僅為6個月-8個月時間，而以北京昌平的金隅·萬科廣場為例，培育期則為開業(yè)后的6個月-8個月，這意味著大體量的商業(yè)項目要花上兩年半有余的時間才有回頭錢。

如此一來，開發(fā)和運營持有型商業(yè)地產(chǎn)項目實際上是企業(yè)在經(jīng)營重資產(chǎn)，其資金壓力可見一斑。

“資金對于我們的壓力不大。”毛大慶向《證券日報》記者表示，從開發(fā)角度上看，商業(yè)項目用地和建設(shè)成本，來自于貸款和自有資金等，所以在前期的開發(fā)成本上并不承擔太多的資金壓力。

“只是進入運營期以后，怎么做的更好？”在毛大慶看來，“北京這幾個商業(yè)項目若將來都開業(yè)了，每年將收取租金3億元至4億元，但這并不是最終的追求”。

“我認為商業(yè)領(lǐng)域與資本市場進行結(jié)合才是真正的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)的操作模式。”毛大慶稱，商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路，賣了再管或賣了不管。據(jù)記者了解，凱德商用的運營方式是很典型的賣了再管，只持有一部分股份，而將大部分股份出售，但是要從管理里面要效益、收費用、實現(xiàn)盈利，把這類商業(yè)項目的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營。

毛大慶坦言，在經(jīng)營模式上，“我們要學(xué)習(xí)凱德商用，但也要堅持自己管理特色”。他透露，以萬科目前的情況來看，預(yù)計一個商業(yè)項目進入中后期后，萬科將以股權(quán)或者債權(quán)等多種方式“資本化”這個項目，“我現(xiàn)在的目標是能夠達到開一個商業(yè)項目就可以‘資本化’一個，然后以收取管理費等方式來自己運營”。

如此一來，萬科能否打出自己運營商業(yè)項目的品牌，是否能給投資者一個很好的投資回報率等將決定其最終是否能夠得到資本市場的認可，進而將決定萬科商業(yè)項目擴張規(guī)模和節(jié)奏。當然，這一切還有待觀察。

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