每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳文坤 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 吳文坤 尚希 發(fā)自北京

“房企欠稅門”事件在持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威組織終于坐不住了。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)11月26日下午兩點(diǎn)召開緊急座談會(huì)，中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等出席了會(huì)議。

任志強(qiáng)在會(huì)上指出，此次將以行業(yè)協(xié)會(huì)名義與央視交涉。在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)也就此事發(fā)布了《對(duì)于央視“多家房企欠繳巨額土地增值稅”報(bào)道的鄭重聲明》。

昨日，國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人針對(duì)“房企欠稅門”表態(tài)稱，近日引起社會(huì)關(guān)注的有關(guān)人員對(duì)土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。昨日晚間，萬(wàn)科也發(fā)布公告稱，公司在土地增值稅繳納與核算方面符合稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。

行業(yè)協(xié)會(huì)抱團(tuán)“正名”

昨日上午，北京某房企相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，將受邀參加由房協(xié)組織的關(guān)于土地增值稅的緊急會(huì)議，并稱受邀企業(yè)包括萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)等。但上述被邀請(qǐng)企業(yè)缺席，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)“單刀赴會(huì)”。

不過(guò)，任志強(qiáng)并未令眾房企失望，他進(jìn)一步詳述了央視報(bào)道中存在的問(wèn)題，并稱“目前已經(jīng)有十幾家房企發(fā)了正式通告，估計(jì)明天所有企業(yè)都會(huì)發(fā)公告。”任志強(qiáng)在現(xiàn)場(chǎng)指出，這次將以協(xié)會(huì)之名保護(hù)整個(gè)行業(yè)，挽回名譽(yù)。

隨后，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)針對(duì)央視的“欠稅門”報(bào)道也發(fā)布了鄭重聲明?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從聲明中看到，“目前報(bào)道披露的信息，尚不足以推論出漏稅結(jié)論，更不用說(shuō)數(shù)額之巨，不免有聳人聽(tīng)聞之嫌疑，為此我會(huì)已決定聯(lián)合有關(guān)機(jī)構(gòu)，徹查相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，并盡快將調(diào)查結(jié)果公諸于眾。”

聲明中同時(shí)指出，“若經(jīng)過(guò)我會(huì)及相關(guān)企業(yè)之查證，確認(rèn)央視之報(bào)道誤導(dǎo)公眾，將聯(lián)合企業(yè)依法維護(hù)權(quán)益，挽回名譽(yù)損失及可能因此事件導(dǎo)致的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。”

對(duì)此，中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在現(xiàn)場(chǎng)表示，“我們還是要求企業(yè)能夠及時(shí)依法進(jìn)行清算，如果項(xiàng)目完了，就依法進(jìn)行清算。”朱中一補(bǔ)充說(shuō)，在清算過(guò)程當(dāng)中難免遇到各類扣除成本的復(fù)雜性，房企應(yīng)該和稅務(wù)部門協(xié)商解決好這個(gè)問(wèn)題。

就在該會(huì)議結(jié)束后不久，國(guó)稅總局也就此事公開回應(yīng)稱，土地增值稅欠稅金額巨大一說(shuō)存在誤讀。我國(guó)土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強(qiáng)，今年1至10月收入2710.78億元，增長(zhǎng)22.2%。

業(yè)內(nèi)：數(shù)據(jù)來(lái)源不充分

此前，輿論關(guān)注的焦點(diǎn)在于拖欠的巨額稅費(fèi)是否存在？如果存在誤讀，誤讀的關(guān)鍵問(wèn)題在哪里？

值得注意的是，任志強(qiáng)在講話中引用了昨日新浪樂(lè)居上發(fā)表的一篇文章中的相關(guān)內(nèi)容。記者隨后查閱到了這篇名為《專家解讀房企3.8萬(wàn)億欠稅榜單：數(shù)據(jù)混亂存在重大偏差》的文章。

在“欠稅榜單數(shù)據(jù)來(lái)源混亂存在重大偏差”這一部分內(nèi)容中，根據(jù)央視報(bào)道中提供的上市房企欠稅排行榜，通過(guò)逐一比對(duì)這些公司2012年財(cái)務(wù)報(bào)告中可能相關(guān)的各科目之后，該文總結(jié)出央視所指的“欠稅金額”來(lái)源有三種情況。

第一種為適用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的中國(guó)海外、恒大、龍湖、碧桂園、世貿(mào)、華潤(rùn)置地、綠城、萊蒙8家公司，媒體所指的“欠稅金額”，為其財(cái)務(wù)報(bào)告中“應(yīng)付所得稅”科目的數(shù)字；其次，適用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的雅居樂(lè)、SOHO中國(guó)、富力3家公司，媒體所指的“欠稅金額”，為其財(cái)務(wù)報(bào)告中“應(yīng)付所得稅”之次級(jí)科目 “應(yīng)付土地增值稅”的數(shù)字；第三為使用中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的萬(wàn)科、華僑城、招商地產(chǎn)3家公司，媒體所指的“欠稅金額”，為其財(cái)務(wù)報(bào)告中“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”和“其他應(yīng)付款-預(yù)提土地增值稅”科目的加總數(shù)值。

對(duì)此，該文章中未具名的受訪人士認(rèn)為，在上述公司中，媒體報(bào)道在采集數(shù)據(jù)時(shí)，并未采用統(tǒng)一口徑。尤其是同樣采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的11家公司，數(shù)據(jù)出口也不一樣，其中恒大、雅居樂(lè)、富力、萊蒙4家公司，均同時(shí)披露了一級(jí)科目“應(yīng)付所得稅”和二級(jí)科目“應(yīng)付土地增值稅”，但報(bào)道在采集數(shù)據(jù)時(shí)，恒大、萊蒙采用了前者，而雅居樂(lè)、富力則采用了后者。

據(jù)了解，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，一級(jí)科目“應(yīng)付所得稅”包含的內(nèi)容，除二級(jí)科目“應(yīng)付土地增值稅”外，還包括兩項(xiàng)，分別為預(yù)提中國(guó)企業(yè)所得稅，以及預(yù)提境外分紅企業(yè)所得稅。

“正是由于數(shù)據(jù)來(lái)源的錯(cuò)亂，導(dǎo)致了以中海為主的8家公司，被媒體所指的欠交稅款均明顯高于雅居樂(lè)及萬(wàn)科等6家公司。其應(yīng)付所得稅科目亦被理解為拖欠土地增值稅。”該文章中未具名的受訪人士表示。

資深財(cái)務(wù)專家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生客座導(dǎo)師馬靖昊昨日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，3.8萬(wàn)億元這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)源可能不是很充分。他表示土地增值稅一般在二級(jí)科目中核算，如果純粹依據(jù)上市公司報(bào)表，很難推算出土地增值稅的實(shí)際情況。他表示，如果是利用反推的辦法推算出3.8萬(wàn)億元，那也需要公布反推的具體辦法和依據(jù)。

爭(zhēng)議關(guān)鍵在繳稅時(shí)點(diǎn)

任志強(qiáng)指出，企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)，必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說(shuō)明這些應(yīng)交而未交的稅項(xiàng)，“但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。”

在昨日國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政策和征管情況答記者問(wèn)中，也對(duì)土地增值稅清算條件進(jìn)行了解讀，包括兩類：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過(guò)85%、或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿3年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補(bǔ)。

其中第二種情況引人關(guān)注，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從某種程度上來(lái)說(shuō)，這為房企“拖延”土地增值稅繳納提供了操作的空間。“爭(zhēng)議的關(guān)鍵其實(shí)在于土地增值稅繳納的時(shí)點(diǎn)。”馬靖昊表示，這個(gè)時(shí)點(diǎn)就是“清算”，“很多年沒(méi)有清算的也有。”在他看來(lái)，如果房企通過(guò)對(duì)清算時(shí)點(diǎn)的把控和調(diào)節(jié)，就可以延緩?fù)恋卦鲋刀惖睦U納，這也是目前房企一種普遍的避稅現(xiàn)象。

在 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，任志強(qiáng)直言，不排除個(gè)別小房企會(huì)通過(guò)人為控制銷售速度來(lái)操控清算時(shí)間，“但大的上市房企基本不可能，一方面是項(xiàng)目本身銷售就很快，另一方面如果每個(gè)項(xiàng)目都留百分之十幾不銷售，對(duì)于較多項(xiàng)目的大房企來(lái)說(shuō)得不償失。”

對(duì)此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企在目前的規(guī)則下，的確不存在偷稅漏稅，只是按照正常的合理延遲繳納稅費(fèi)，“出現(xiàn)這一誤解的主要原因是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲，導(dǎo)致這一稅費(fèi)的預(yù)征與清盤結(jié)算差距比較大，所以有大量的待征稅費(fèi)延遲。”