每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“逃離三四線”，這是從今年初就在房地產(chǎn)圈里流傳的一種說(shuō)法。由于供應(yīng)量過(guò)大，人口導(dǎo)入速度緩慢，三四線城市曾經(jīng)不被地產(chǎn)圈內(nèi)廣泛看好。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，甚至有房企提出以后不會(huì)考慮在三四線城市拿地。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中國(guó)指數(shù)研究院獲得的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年11月，全國(guó)主要三四線城市土地出讓金收入同比上漲近50%。無(wú)論是成交面積，還是平均樓板價(jià)，三四線城市的土地出讓都要好于2012年。

大型地產(chǎn)商的銷售業(yè)績(jī)構(gòu)成，足以說(shuō)明三四線城市的重要性。最具代表性的莫過(guò)于碧桂園。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額797億元，遠(yuǎn)超年初制定的620億元的銷售目標(biāo)，今年內(nèi)極有可能邁進(jìn)千億俱樂(lè)部。克爾瑞研究數(shù)據(jù)顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%。

三四線城市仍是投資熱點(diǎn)

回顧媒體報(bào)道，可以發(fā)現(xiàn)三四線城市“被拋棄”的最早論斷，是從去年末開(kāi)始的。當(dāng)時(shí)有機(jī)構(gòu)發(fā)布了《中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)榜》，榜單前50名絕大部分是三四線城市。隨后一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛拋出類似觀點(diǎn)，認(rèn)為部分三四線城市房地產(chǎn)會(huì)因?yàn)楣?yīng)量過(guò)大而崩盤。

在這個(gè)背景下，當(dāng)今年一二月份一線城市土地價(jià)格開(kāi)始走高時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士判斷認(rèn)為：主要是開(kāi)發(fā)商為躲避三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，集中大量資金搶購(gòu)一線城市地塊所致。也有開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示，三四線城市供應(yīng)量過(guò)大，且很多屬于人口流出城市，有比較高的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從三四線城市撤離，回歸一線城市。

事實(shí)上，中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)三四線城市過(guò)去一年的土地成交情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，絕大部分的開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有撤離三四線城市，反而增加了在這些城市的投資。

該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，全國(guó)主要三四線城市共出讓土地20345宗，較去年增加24.5%；合計(jì)成交建筑面積為7.4億平方米，較去年增加17.5%；土地出讓金為9693億元，較去年增加50%。

不僅土地成交金額和成交面積大幅增長(zhǎng)，成交樓面單價(jià)也出現(xiàn)了一定幅度的攀升。根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年三四線城市住宅用地的平均成交樓板價(jià)達(dá)到了1005.63元/平方米，而前一年這個(gè)數(shù)字只有878.96元/平方米。

克而瑞提供的21個(gè)典型三四線城市樣本也顯示房企大規(guī)模進(jìn)軍三四線城市的趨勢(shì)。今年1~10月土地出讓金同比出現(xiàn)下跌的城市僅有7個(gè)，其中常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江降幅在50%以上；土地出讓金同比上漲的城市有14個(gè)，其中桂林、九江、廊坊、連云港、文昌的漲幅在80%以上。

行情逆轉(zhuǎn)須待新城鎮(zhèn)化

為什么三四線城市的土地市場(chǎng)并不像很多人預(yù)期的那么低迷，反而出現(xiàn)成交價(jià)格和成交面積的整體上漲？

克而瑞研究報(bào)告也許能說(shuō)明其中的原因，今年前三季度，一線城市土地成交面積同比漲幅為17%，二線城市成交面積同比漲幅為22%，三線城市成交面積同比漲幅為16%。

其中，三線城市正逐步分化為兩類：一類是房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年1~9月商品住宅成交量來(lái)看，洛陽(yáng)、北海、廊坊、晉江等城市較去年同期市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)都在50%以上，泉州同比增長(zhǎng)了95%。

另一類是個(gè)別投資過(guò)熱的城市，這類城市由于前幾年開(kāi)發(fā)過(guò)剩，今年風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

“盡管三四線城市存在供應(yīng)過(guò)剩的情況，但并不等于說(shuō)所有企業(yè)都不去那里拿地。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于一線城市市場(chǎng)容量有限，一些大型企業(yè)的轉(zhuǎn)向更多是為了平衡業(yè)務(wù)布局。實(shí)際上，對(duì)于許多擁有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐、人口密集、鄰近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的三四線城市，仍然存在投資價(jià)值。

朱一鳴也認(rèn)為，今年三四線城市房地產(chǎn)行情回暖更多的是對(duì)過(guò)去兩年多“低迷”的彌補(bǔ)，同時(shí)也是一二線城市行情帶動(dòng)的結(jié)果，三四線城市房地產(chǎn)行情大逆轉(zhuǎn)估計(jì)要等到新一輪城鎮(zhèn)化全面展開(kāi)后才能開(kāi)始。

普華永道中國(guó)合伙人孫穎說(shuō)，雖然業(yè)界擔(dān)心二三四線城市存在供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)，但相比一線城市來(lái)說(shuō)，三四線城市的房?jī)r(jià)和成本都要低得多。在這樣的背景下，投資者的策略并不是一味撤離這些城市，而是優(yōu)化投資組合，選擇購(gòu)入城市的核心位置。