每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“未來三到五年，中國地產(chǎn)行業(yè)的重構(gòu)是必然的，今天地產(chǎn)行業(yè)的站位，某種意義上是重新站到一條新的起跑線上，可能之前的順序?qū)桓淖儭?rdquo;在年末的一場活動上，世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅預(yù)言：地產(chǎn)行業(yè)的新一輪變革即將啟動。2013年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的一系列新生事物，則可視作商業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式變革的預(yù)兆。

海外地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、云平臺、財經(jīng)足球乃至低碳交易……一系列房地產(chǎn)行業(yè)的新業(yè)務(wù)正在提前預(yù)演這場重構(gòu)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊將從本期起，對2013年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)性回顧。“鬼城說”，成為首期盤點的關(guān)鍵詞。

2012年10月開始，“崩盤說”、“鬼城說”充斥了媒體和網(wǎng)絡(luò)。營口、鄂爾多斯等城市的大面積住宅空置和房屋滯銷現(xiàn)象被諸多媒體的報道所證實。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“鬼城”現(xiàn)象蔓延，與地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型走偏、過于依賴土地財政、城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)城融合度不高等因素確有關(guān)系。

“鬼城說”在2013年繼續(xù)成為喧囂一時的話題。2013年3~6月，一線城市的土地市場持續(xù)升溫，北京、上海等地連續(xù)出現(xiàn)高價地塊。一些開發(fā)商公開表示，即使一線城市土地價格高漲，也不會考慮在三四線城市買地。個別開發(fā)商甚至在2012年報中悄悄把原來的 “以二三線城市拓展為主”的戰(zhàn)略，改為“一二線城市開發(fā)為主”。

“鬼城說”甚至給整個地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)帶來一連串影響。為了防范一線城市房價過高的風(fēng)險，開發(fā)商們開始出海賣房；為了能增強(qiáng)業(yè)主黏性，開發(fā)商推出了云服務(wù)和云平臺，并從中看到了以地產(chǎn)作為平臺發(fā)展線下“淘寶”的新機(jī)會；同樣，也是因為擔(dān)心“鬼城說”和樓市調(diào)控的再度加碼，開發(fā)商們開始把業(yè)務(wù)向上游的金融產(chǎn)業(yè)延伸。

2013年7~8月，三四線城市仍然籠罩在“鬼城說”的陰影下，一些開發(fā)商已經(jīng)悄悄改變態(tài)度。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，包括新城控股、景瑞地產(chǎn)為代表的多家開發(fā)商認(rèn)為，三四線城市受影響的只是那些人口流出的城市，而有大規(guī)模人口流入的城市，比如蘭州、泉州等，仍然非常有機(jī)會。

然而，到了2013年9月，網(wǎng)上曝出深圳大學(xué)當(dāng)代金融研究所所長國世平在清華資本總裁班上講課的內(nèi)容，提及營口、鄂爾多斯、麗江、煙臺、北海、寧波等多個三四線城市樓市將崩盤。

戲劇性的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這一年里，即便“鬼城說”甚囂塵上，三四線城市并未真正受到冷落。無論是土地成交價格、成交面積還是成交金額，均較去年有較大幅度的增長。而包括世茂、恒大、碧桂園、新城在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商更是賺得缽滿盆滿。2013年12月，主要在三四線城市布局的碧桂園宣布，其今年前11月的累計合同銷售金額達(dá)到了967億元，有望成為繼萬科、中海、保利之后，又一家進(jìn)入銷售額千億俱樂部的房企。

這樣看來，“鬼城說”似乎并未如之前業(yè)內(nèi)預(yù)測的可怕，機(jī)構(gòu)報告所指的“三四線城市高風(fēng)險”，多少有些以偏概全的意味。誤讀了三四線城市風(fēng)險的結(jié)果，不僅讓開發(fā)商們錯過了抄底掘金的機(jī)會，也間接推高了一線城市的地價和房價。

住建部政策研究中心主任陳淮說，“鬼城”是暫時的，從一個城市開始建設(shè)，到最終成熟，必然會經(jīng)歷“鬼城”的階段。世茂房地產(chǎn)品牌總監(jiān)孫靜更是坦言，一線城市利潤薄，反倒是三四線城市的房地產(chǎn)更有機(jī)會一些。

從人見人怕，到銷售重地，“鬼城”一詞折射出國人對房地產(chǎn)業(yè)復(fù)雜的心態(tài)與情感：既厭惡過高房價，抱怨買不起房，又擔(dān)心出現(xiàn)大量 “鬼城”，經(jīng)濟(jì)崩盤影響自身生活，更期望房地產(chǎn)市場能走向平穩(wěn)和健康。

剛剛結(jié)束的十八屆三中全會，對城鄉(xiāng)一體化、戶籍改革方向作出了明確界定，并允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。種種跡象表明，即將到來的2014年，三四線城市將成為土地市場上新的增長點。

“鬼城”不見鬼？部分房企掘金三四線城市

每經(jīng)記者 區(qū)家彥、沙斐發(fā)自廣州、上海

對三四線城市的不同認(rèn)識，帶來了兩個截然不同的結(jié)果。在一線城市的土地市場遭搶購的同時，三四線城市的土地市場卻給了開發(fā)商們一個又一個可以抄底的機(jī)會。

去年在香港上市的新城控股就是這樣一個幸運(yùn)兒。新城控股董事長王振華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司在張家港拿了塊土地，樓面價才1千多元/平方米，而周邊其他同類型的地塊樓面地價在7000元/平方米左右。

和新城控股一樣，碧桂園、雅居樂、世茂都成為三四線城市的受益者。

三四線城市業(yè)績大亮

今年前10月，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額797億元，遠(yuǎn)超年初制定的620億元的銷售目標(biāo)，今年內(nèi)極有可能邁進(jìn)千億俱樂部?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%。

10月6日，碧桂園蘭州新城在蘭州會展中心正式開盤，當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場人數(shù)累計近3萬人，4400套房全部售罄，銷售額接近50億元，碧桂園用單盤創(chuàng)造了蘭州房地產(chǎn)市場的銷售奇跡。

江蘇丹陽，是一個約百萬人口的縣級市。今年7月，碧桂園集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐氖讉€樓盤開盤，當(dāng)天狂銷約2000套房，銷售額近20億元，讓碧桂園南京區(qū)域總裁劉森峰驚呼“創(chuàng)造了縣級市的銷售神話”。

實際上，對于堅持深耕三四線城市的碧桂園而言，類似的銷售奇跡今年并不罕見。今年6月，位于南通的如東碧桂園開盤3小時銷售700套，成交金額破6億元；10月5日，位于黃石的碧桂園江灣城開盤，僅2小時973套房源全部售罄，單日銷售近8億元；同樣在“十一”黃金周，衢州碧桂園開盤銷售金額超12億元。上述項目均地處三四線城市，卻屢屢創(chuàng)造了當(dāng)?shù)氐匿N售奇跡。

世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂的家鄉(xiāng)福建石獅，是一個連四線城市都稱不上的地方。世茂摩天城于10月末開盤單日熱銷20億元，震驚了這個僅有40萬戶籍人口的小城市。

今年4月22日，世茂集團(tuán)公告在石獅以僅20.6億元的價格，拿下了總規(guī)劃面積71.51萬平方米的地塊。高額的利潤和極短的開發(fā)銷售時間，為世茂貢獻(xiàn)了極高的收益率。

在距離石獅不遠(yuǎn)的福建晉江，世茂去年單靠御龍灣一個項目實現(xiàn)了43億元的銷售額。

此外，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達(dá)67%。由于雅居樂清水灣、佛山雅居樂御景名門以及公司在中山的項目取得佳績，三四線城市貢獻(xiàn)度較去年進(jìn)一步提高。

與此同時，在今年上半年雅居樂的新增土地儲備中，三四線城市占比高達(dá)80.7%。雅居樂今年以來陸續(xù)在海南文昌、云南瑞麗、西雙版納等地打造多個面向全國市場的大型旅游地產(chǎn)項目，首個項目雅居樂·云南原鄉(xiāng)于11月23日開盤首推的200余套房源全部售罄，預(yù)估銷售金額達(dá)到3億元。

低廉優(yōu)質(zhì)的大面積土地儲備

對于開發(fā)商來說，今年也許是介入三四線城市開發(fā)的最好機(jī)會。很多城市目前正處于新型城鎮(zhèn)化的初期，這為房企大規(guī)模參與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和城區(qū)改造帶來了機(jī)會。

以碧桂園蘭州新城為例，2013年碧桂園與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級開發(fā)整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的碧桂園一手包辦。在建設(shè)蘭州新城的同時，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個城市的快速交通路網(wǎng)，當(dāng)大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業(yè)主們只需十分鐘便能通達(dá)市區(qū)，同時帶來了社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。

“碧桂園在三四線城市取得成功，很大程度得益于其強(qiáng)大的一級土地開發(fā)能力，能直接介入城市開發(fā)建設(shè)。”克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，碧桂園一般在城郊拿下大片土地，然后積極參與土地一級開發(fā)，幫助地方政府將未形成建設(shè)用地條件的 “生地”，同時完成地上建筑物、構(gòu)筑物的動拆遷，開發(fā)成具備建設(shè)用地條件的土地。由于碧桂園同時做一級地產(chǎn)開發(fā)商和二級房產(chǎn)開發(fā)商，因此土地成本很低，其項目定價能比周邊樓盤低一截。

同時，城市級的配套設(shè)施是三四線城市熱銷大盤共有的特征，碧桂園大部分新項目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，部分項目還建造水廠等城市配套設(shè)施。

誤讀“后遺癥”：一線城市土地樓板價較一年前翻番

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

雖然部分房企嘗到了三四線城市的甜頭，但開發(fā)商參與競拍一線城市土地的熱情并未受到影響，“地王”紀(jì)錄不斷創(chuàng)下新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)計算，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地出讓金額較去年的2042億元增長超過了一倍多，總成交金額為4724億元。

盡管土地成交金額大幅增長，但是總的土地供應(yīng)量卻沒有大幅上升。今年前11月北上廣深的土地成交總建筑面積只比去年增加了不到800萬平方米。在這樣的背景下，平均成交樓板價上漲了近一倍，由2012年的2463.12元/平方米，上漲至2013年的5205.65元/平方米。

如此高的土地成交價格，顯然推高了原先的房地產(chǎn)市場價格預(yù)期，并給未來一兩年的房地產(chǎn)市場的整體健康帶來隱患。這使得一線城市的監(jiān)管層在年末大量出臺地方性的樓市調(diào)控政策，大幅增加土地供應(yīng)，以減少市場系統(tǒng)性風(fēng)險的隱患，一線城市的房地產(chǎn)市場面臨著再度調(diào)整的局面。

一線城市土地市場高燒難退/

在這場浩浩蕩蕩的回歸熱潮中，恒大無疑是最為典型的代表。

7月4日入京首戰(zhàn)之后，恒大在接下來半年時間連入三宗地塊，共花費(fèi)127.35億元。隨后，恒大又將戰(zhàn)線鋪展到華東區(qū)域。12月4日，恒大地產(chǎn)在上海連拿四宗地塊，共計41.28億元，并在當(dāng)日下午斥資55.1億元在南京奪地兩宗。

一天之內(nèi)高達(dá)96.38億元的購地支出，讓多位業(yè)內(nèi)人士直呼“恒大太瘋狂”，而恒大絲毫不掩飾自己回歸一線城市的決心。在今年恒大地產(chǎn)的中期業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局副主席夏海鈞曾表示，未來公司將適度增加一二線城市的開發(fā)比例，以平衡一二線城市和三線城市的合理布局。

恒大的表現(xiàn)只是今年眾多房企扎堆一線城市的縮影，包括泰禾、旭輝、合景泰富等京外房企，都頻頻現(xiàn)身參與北京土地的競拍。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，十大標(biāo)桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海）在一線城市權(quán)益購地金額為905億元，相比去年同期的414億元，同比上漲119%，此外，二線發(fā)達(dá)城市所占的購地金額為651億元，相比去年同期的321億元，同比上漲103%。

同時，2013年前11月，標(biāo)桿房企在三四線城市拿地的金額總計147億元，相比去年同期的110億元，僅增加了37億元。

即將出現(xiàn)的樓市調(diào)整/

一線城市的土地成交價格和金額的大幅上漲，讓業(yè)界更加相信一個觀點：因為房企的紛紛撤離三四線城市，所以一線城市的土地價格才會出現(xiàn)暴漲。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為這一種判斷找到了證據(jù)支撐。根據(jù)統(tǒng)計，標(biāo)桿房企今年前11月在三四線城市的拿地金額占整個拿地總支出的比例僅為5%，而去年同期，該比例還有9%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些大型企業(yè)在一線城市增加布局，是為了平衡業(yè)務(wù)布局，實現(xiàn)資產(chǎn)分散配置的考慮，目的仍然是為了規(guī)避投資過于集中的風(fēng)險。

與龍頭房企的考慮不同，成長性的房地產(chǎn)企業(yè)所以會更多選擇一線城市，是因為這些城市成交價格高，市場需求集中，便于大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行管理。今年一線城市的拿地大戶融創(chuàng)、泰禾，之所以砸下重金，高溢價拿地，均是受了上述管理理念的影響。

在這些因素的共同影響下，一線城市的土地成交價格一再創(chuàng)新高。

亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年11月北京市共實現(xiàn)土地出讓34宗，環(huán)比增加了15宗，規(guī)劃總建筑面積432.4萬平方米，成交總金額407億元，環(huán)比上月分別增長189.6%、381%。不管是成交塊數(shù)還是成交面積、金額，都創(chuàng)下了今年以來的最高值。

與此同時，11月北京土地市場當(dāng)中住宅用地共實現(xiàn)成交18宗，規(guī)劃總建筑面積315.6萬平方米，環(huán)比增加431.3%，同樣創(chuàng)下今年來的新高。

不光是北京，包括上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，土地市場交出的成績單都十分可觀。根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月，一線城市土地成交建筑面積為850.9萬平方米，環(huán)比增長66.2%，同比增長8.9%；成交均價為7490元/平方米，環(huán)比增長29.5%，同比增長81.5%。本月一線城市土地成交量明顯回升，成交價格進(jìn)一步反彈向上，創(chuàng)45個月以來的新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，北上廣深四地2013年至今共計成交地塊1115塊，共計建筑面積9074.8萬平米，共計成交金額4724億元，平均成交樓面價為5205.65元/平方米。對比自2003年以來的數(shù)據(jù)，不管是成交金額還是樓面價均創(chuàng)造了最高紀(jì)錄。

張大偉認(rèn)為，在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場空間可能不樂觀，地王上市的風(fēng)險也在加大。

在這一背景下，一部分資金已經(jīng)流露出轉(zhuǎn)向二線乃至三線城市的動向。城市土地學(xué)會和普華永道昨日發(fā)布的 《2014年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》稱，資金轉(zhuǎn)向二線乃至三線城市將是大趨勢。盡管，市場對于二三線城市的供應(yīng)量有爭議，但比起一線城市因房價過高帶來的風(fēng)險來說，這些城市的風(fēng)險仍然要小得多。

逃而不離三四線：土地出讓金額同比增加50%

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“逃離三四線”，這是從今年初就在房地產(chǎn)圈里流傳的一種說法。由于供應(yīng)量過大，人口導(dǎo)入速度緩慢，三四線城市曾經(jīng)不被地產(chǎn)圈內(nèi)廣泛看好。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，甚至有房企提出以后不會考慮在三四線城市拿地。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中國指數(shù)研究院獲得的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年11月，全國主要三四線城市土地出讓金收入同比上漲近50%。無論是成交面積，還是平均樓板價，三四線城市的土地出讓都要好于2012年。

大型地產(chǎn)商的銷售業(yè)績構(gòu)成，足以說明三四線城市的重要性。最具代表性的莫過于碧桂園。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額797億元，遠(yuǎn)超年初制定的620億元的銷售目標(biāo)，今年內(nèi)極有可能邁進(jìn)千億俱樂部?？藸柸鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%。

三四線城市仍是投資熱點

回顧媒體報道，可以發(fā)現(xiàn)三四線城市“被拋棄”的最早論斷，是從去年末開始的。當(dāng)時有機(jī)構(gòu)發(fā)布了《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險榜》，榜單前50名絕大部分是三四線城市。隨后一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛拋出類似觀點，認(rèn)為部分三四線城市房地產(chǎn)會因為供應(yīng)量過大而崩盤。

在這個背景下，當(dāng)今年一二月份一線城市土地價格開始走高時，就有業(yè)內(nèi)人士判斷認(rèn)為：主要是開發(fā)商為躲避三四線城市的風(fēng)險，集中大量資金搶購一線城市地塊所致。也有開發(fā)商對媒體表示，三四線城市供應(yīng)量過大，且很多屬于人口流出城市，有比較高的風(fēng)險，應(yīng)該從三四線城市撤離，回歸一線城市。

事實上，中國指數(shù)研究院對三四線城市過去一年的土地成交情況統(tǒng)計說明，絕大部分的開發(fā)商不僅沒有撤離三四線城市，反而增加了在這些城市的投資。

該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，全國主要三四線城市共出讓土地20345宗，較去年增加24.5%；合計成交建筑面積為7.4億平方米，較去年增加17.5%；土地出讓金為9693億元，較去年增加50%。

不僅土地成交金額和成交面積大幅增長，成交樓面單價也出現(xiàn)了一定幅度的攀升。根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，今年三四線城市住宅用地的平均成交樓板價達(dá)到了1005.63元/平方米，而前一年這個數(shù)字只有878.96元/平方米。

克而瑞提供的21個典型三四線城市樣本也顯示房企大規(guī)模進(jìn)軍三四線城市的趨勢。今年1~10月土地出讓金同比出現(xiàn)下跌的城市僅有7個，其中常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江降幅在50%以上；土地出讓金同比上漲的城市有14個，其中桂林、九江、廊坊、連云港、文昌的漲幅在80%以上。

行情逆轉(zhuǎn)須待新城鎮(zhèn)化

為什么三四線城市的土地市場并不像很多人預(yù)期的那么低迷，反而出現(xiàn)成交價格和成交面積的整體上漲？

克而瑞研究報告也許能說明其中的原因，今年前三季度，一線城市土地成交面積同比漲幅為17%，二線城市成交面積同比漲幅為22%，三線城市成交面積同比漲幅為16%。

其中，三線城市正逐步分化為兩類：一類是房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年1~9月商品住宅成交量來看，洛陽、北海、廊坊、晉江等城市較去年同期市場規(guī)模增長都在50%以上，泉州同比增長了95%。

另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，今年風(fēng)險快速積蓄，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

“盡管三四線城市存在供應(yīng)過剩的情況，但并不等于說所有企業(yè)都不去那里拿地。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于一線城市市場容量有限，一些大型企業(yè)的轉(zhuǎn)向更多是為了平衡業(yè)務(wù)布局。實際上，對于許多擁有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐、人口密集、鄰近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的三四線城市，仍然存在投資價值。

朱一鳴也認(rèn)為，今年三四線城市房地產(chǎn)行情回暖更多的是對過去兩年多“低迷”的彌補(bǔ)，同時也是一二線城市行情帶動的結(jié)果，三四線城市房地產(chǎn)行情大逆轉(zhuǎn)估計要等到新一輪城鎮(zhèn)化全面展開后才能開始。

普華永道中國合伙人孫穎說，雖然業(yè)界擔(dān)心二三四線城市存在供應(yīng)過量的風(fēng)險，但相比一線城市來說，三四線城市的房價和成本都要低得多。在這樣的背景下，投資者的策略并不是一味撤離這些城市，而是優(yōu)化投資組合，選擇購入城市的核心位置。