每經(jīng)記者 宋思艱

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月13日閉幕后，市場(chǎng)各方都注意到有關(guān)會(huì)議報(bào)道的措辭里沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，有人認(rèn)為：不談地產(chǎn)調(diào)控是一種進(jìn)步。那么，“不談地產(chǎn)調(diào)控”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)究竟傳遞出怎樣的信號(hào)呢？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在12月21日北大匯豐商學(xué)院在蓉舉辦的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)直言，不談?wù){(diào)控并不意味著沒有調(diào)控，但部分企業(yè)或利用“混合制經(jīng)濟(jì)”繞過“招拍掛”來開發(fā)房地產(chǎn)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)接到組建“混合制”企業(yè)邀請(qǐng)

任志強(qiáng)表示，在十八屆三中全會(huì)以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，有人表示對(duì)地產(chǎn)界的一個(gè)好消息是沒有房地產(chǎn)調(diào)控了，但他認(rèn)為不是沒有調(diào)控了，只是在不同的政策里把有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的問題分解了。

從對(duì)企業(yè)的要求而言，以前要求“國進(jìn)民退”，現(xiàn)在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）則提出“混合所有制”原則，意味著國企不能再用原來的辦法做大做強(qiáng)了。

任志強(qiáng)稱，要由市場(chǎng)來決定資源配置時(shí)，國有企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中是很難活下去的，因?yàn)楝F(xiàn)在的國企不是用市場(chǎng)的辦法來進(jìn)行資源配置的。他還舉例稱，如果給騰訊發(fā)一張4G的牌照，可能很快就會(huì)把另外3個(gè)持有4G牌照的企業(yè)擠垮。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，任志強(qiáng)在評(píng)論了國企競(jìng)爭(zhēng)力后話鋒一轉(zhuǎn)，表示三中全會(huì)提出的發(fā)展混合制經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)是有關(guān)系的。任志強(qiáng)稱，在上述說法提出后，他接到了很多企業(yè)的邀請(qǐng)，不少是產(chǎn)能過剩或破產(chǎn)的企業(yè)，他們要求劃出一塊地和華遠(yuǎn)地產(chǎn)合作，組建混合制企業(yè)，這塊土地可以不經(jīng)過“招拍掛”，而是作為入股，然后來開發(fā)房地產(chǎn)。那么對(duì)于一些國企而言，也可以利用混合制，拿出相當(dāng)一部分土地來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

部分地方政府或限制集體土地入市

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在談及《決定》在政策層面對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)，任志強(qiáng)表示，《決定》中提出，集體土地可以同股、同權(quán)、同價(jià)入市（《決定》原文是：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”），但設(shè)有兩個(gè)前提，一是規(guī)劃前提，二是用途前提。因此，在具體操作時(shí)，可能出現(xiàn)地方政府利用上述兩個(gè)限制條件，在土地指標(biāo)充裕時(shí)搞壟斷，不讓集體土地入市，從而將自己手里的土地賣得更貴；在沒有土地指標(biāo)而希望利用集體土地來擴(kuò)大城市建設(shè)用地時(shí)，將會(huì)積極讓集體土地入市。

12月8日住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，近期住房保障制度改革將推進(jìn)廉租房公租房并軌和探索共有產(chǎn)權(quán)保障房。任志強(qiáng)認(rèn)為，保障性住房是近期召開的各種會(huì)議中表示要堅(jiān)決完成的任務(wù)之一，保障性住房中的租賃性住房對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊有限，因?yàn)槿胱∽赓U性住房的人群基本屬于無能力購買商品房者；但明年可能推出具有共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房相關(guān)政策，這對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊力要遠(yuǎn)大于租賃性住房。

國土部完成8家房企再融資審批

在談及地產(chǎn)融資動(dòng)態(tài)時(shí)，任志強(qiáng)表示，《決定》提出推進(jìn)股票發(fā)行注冊(cè)制改革，即在申請(qǐng)上市過程中，降低證監(jiān)會(huì)審批管理的條件，但沒有降低市場(chǎng)監(jiān)管條件，審批可能轉(zhuǎn)移到兩個(gè)交易所，且沒有盈利和注冊(cè)資本的限制。這與美國和中國香港地區(qū)相關(guān)規(guī)則基本接軌。

任志強(qiáng)表示，在此之前，已公告的再融資房地產(chǎn)企業(yè)約有40家。對(duì)上市房企再融資，證監(jiān)會(huì)需征求國土部意見，目前國土部完成審批程序者大概有10家，其中有兩家未被批準(zhǔn)。

鐘偉：今年四季度銀行已不愿放房貸

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，21日的論壇上，在任志強(qiáng)提及地產(chǎn)市場(chǎng)多重隱憂時(shí)，之后發(fā)表演講的平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉同樣表達(dá)了憂慮觀點(diǎn)。

鐘偉認(rèn)為，目前購房主力需求主要有改善性需求和剛性需求兩大類，但對(duì)于剛性需求要具體分析，因?yàn)樯弦惠喩备叻迨菑?987年～1991年，之后生育率明顯下降?，F(xiàn)在1987年之后出生的人都在26歲及以上，因此以后幾年新婚人數(shù)增長(zhǎng)會(huì)減少。今年是連續(xù)第4年高考人數(shù)大幅下降，18歲以上的人口減少，也將導(dǎo)致首次置業(yè)需求下降。

同時(shí)，鐘偉還表示，利率市場(chǎng)化也將導(dǎo)致財(cái)富管理方式多樣化，投資者不一定非要買房投資了。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在未來兩到三年仍將處于高位，但在更長(zhǎng)時(shí)間將緩慢下滑，但還要取決于政策的支持，如果房地產(chǎn)稅實(shí)施，就將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。

而從銀行來看，當(dāng)銀行負(fù)債成本不斷提高時(shí)，自然會(huì)砍掉貸款中收益低的部分，個(gè)人按揭貸款就屬于貸款中安全性很好但流動(dòng)性差、效益不佳的部分。因此，今年四季度，商業(yè)銀行紛紛不愿發(fā)放房貸了。

在任志強(qiáng)認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房可能沖擊地產(chǎn)市場(chǎng)之后，鐘偉也提及這一話題。

他認(rèn)為，保障性住房的層次有廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房等，而經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等帶有“準(zhǔn)商品房”性質(zhì)的房屋，可能作為一些單位的“定向限價(jià)房”。

鐘偉表示，從現(xiàn)在起到今后四年，保障房供應(yīng)量可能會(huì)占到商品房供應(yīng)量的10%～20%，這對(duì)于商品住宅銷售是較大的抑制。