發(fā)展已有十余年歷史的中國綠色地產(chǎn)，在2013年終于迎來了前所未有的輝煌。今年當(dāng)代、朗詩為代表的有綠色環(huán)保概念的房地產(chǎn)企業(yè)在中國香港成功上市之后，年末又出現(xiàn)了首家銷售過百億的企業(yè)。朗詩地產(chǎn)近日宣布，截至12月24日，公司成立12周年之際，年度銷售額首次突破百億，公司總資產(chǎn)突破兩百億，成為綠建科技特色的地產(chǎn)商中第一家銷售破百億的企業(yè)。 對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，朗詩地產(chǎn)的銷售破百億意義深遠(yuǎn)。特別是在今年多個(gè)城市遭遇重度霧霾侵襲，國人對(duì)環(huán)境保護(hù)的意識(shí)不斷提高的大背景下，綠色地產(chǎn)未來必然將成為購房者住宅消費(fèi)的主要產(chǎn)品類型。朗詩業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)潛力，僅僅只是剛剛開始爆發(fā)而已。 成功的產(chǎn)品策略 綠色環(huán)保是今年消費(fèi)市場(chǎng)上最主要的題材之一。尤其是在12月初，全國百余城市遭受嚴(yán)重霧霾侵襲，更引起了國人對(duì)綠色環(huán)保的重視。在城市中產(chǎn)人群中，購買環(huán)保產(chǎn)品被視為是個(gè)人社會(huì)責(zé)任感的體現(xiàn)。因?yàn)樯鲜鲈?，綠色地產(chǎn)的消費(fèi)在今年有升溫之勢(shì)。 在這一市場(chǎng)環(huán)境下，國內(nèi)綠色健康住宅開發(fā)的領(lǐng)先者——朗詩又有針對(duì)性地開發(fā)了創(chuàng)新一代的科技住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步提升了公司在綠色地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。 其中之一是朗詩南京玲瓏嶼全新健康住宅系統(tǒng)，繼續(xù)保持建筑的高節(jié)能率，但將原來以棟為單位輻射/新風(fēng)技術(shù)系統(tǒng)，創(chuàng)新為一個(gè)小型的戶式化系統(tǒng)，更加關(guān)注室內(nèi)環(huán)保健康舒適指標(biāo)，具有很高的客戶價(jià)值。該項(xiàng)目12月首批房源開盤當(dāng)天，便已實(shí)現(xiàn)破5億銷售額。 另一產(chǎn)品則是在南京鐘山綠郡項(xiàng)目的一個(gè)試驗(yàn)性創(chuàng)新產(chǎn)品——帕多瓦住宅。其由來是朗詩研發(fā)和管理團(tuán)隊(duì)在一系列國外的學(xué)習(xí)考察后，在意大利小城帕多瓦明確了更舒適、更健康、更人性、更綠色的新產(chǎn)品研發(fā)方向，并確定在鐘山綠郡進(jìn)行小規(guī)模試驗(yàn)性建設(shè)。因此，這幾幢建筑被稱為“帕多瓦”住宅。2013年首次推向市場(chǎng)70多套帕多瓦住宅，同樣受到市場(chǎng)熱捧，開盤當(dāng)天即熱銷50多套，實(shí)現(xiàn)2億多銷售額。 為了提升其產(chǎn)品創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力，朗詩一直致力于發(fā)展綠色建筑的最新技術(shù)。作為世界建筑能源利用效率最高的國家之一，德國一直是朗詩在綠色地產(chǎn)領(lǐng)域的“導(dǎo)師”。早在2010年，朗詩就在德國法蘭克福成立了朗詩歐洲建筑技術(shù)有限公司，不斷引進(jìn)歐洲最先進(jìn)的綠建理念、產(chǎn)品和技術(shù)，為朗詩在中國綠色科技建筑的前瞻性研究和住宅項(xiàng)目開發(fā)提供技術(shù)支持。 同樣是在德國，在考察了“弗勞恩霍夫”研究基地后，朗詩堅(jiān)定了建設(shè)自己的研發(fā)、檢測(cè)、交流平臺(tái)的想法，于是設(shè)立了占地4萬平米的朗詩長(zhǎng)興研發(fā)基地。在長(zhǎng)興基地，朗詩還與德國被動(dòng)房研究所、德國能源署（dena）合作，建設(shè)了面積約為2500平方米的住宅，是中國夏熱冬冷地區(qū)設(shè)計(jì)、建造的第一棟被動(dòng)式住宅。 朗詩的產(chǎn)品策略，不僅僅體現(xiàn)在創(chuàng)新新產(chǎn)品。依照不同的需求，朗詩細(xì)分了產(chǎn)品線，將產(chǎn)品分為首次置業(yè)產(chǎn)品、改善置業(yè)產(chǎn)品、高端置業(yè)產(chǎn)品、養(yǎng)老置業(yè)產(chǎn)品四條產(chǎn)品線，四條產(chǎn)品線市場(chǎng)份額大致比例為4:3:2:1。其中針對(duì)首次置業(yè)的年輕人量身定制的青春版“未來系”住宅，在今年為企業(yè)業(yè)績(jī)的提升提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)朗詩的統(tǒng)計(jì)，上海、南京、蘇州、武漢四地未來系產(chǎn)品共熱銷近4000套，占全年產(chǎn)品銷售額的近40%。首置產(chǎn)品獲得市場(chǎng)認(rèn)可的同時(shí)，朗詩的改善產(chǎn)品、高端置業(yè)產(chǎn)品依然走俏市場(chǎng)。 強(qiáng)大的融資能力 創(chuàng)新新產(chǎn)品，細(xì)分產(chǎn)品線乃至于研究新的綠色建筑技術(shù)，需要朗詩能源源不斷地獲得資金。而在今年，朗詩獲得了前所未有的融資能力優(yōu)勢(shì)。 朗詩集團(tuán)6月斥資約8.63億元，收購深圳科技63.4％股權(quán)，借殼成為第一大股東，成功登陸中國香港資本市場(chǎng)。上市后不久，朗詩綠色地產(chǎn)就成功獲得朗詩集團(tuán)提供數(shù)筆大股東低息貸款，合計(jì)約人民幣17億元的資金額度。11月25日，上市公司透過供股向合資格股東發(fā)行993303029股新股份集資7.45億港元，并獲朗詩集團(tuán)全數(shù)包銷，利用所得款項(xiàng)進(jìn)一步推動(dòng)綠色科技住宅地產(chǎn)的發(fā)展，積極投資開發(fā)新項(xiàng)目。另據(jù)透露，上市公司現(xiàn)正與朗詩集團(tuán)討論將集團(tuán)原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的絕大部分管理機(jī)構(gòu)人員整合至公司，由公司向朗詩集團(tuán)的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供開發(fā)建設(shè)委托管理服務(wù)，該整合將為公司帶來額外的收益及現(xiàn)金流。 目前朗詩資本平臺(tái)已經(jīng)具備部分融資操作條件，據(jù)田明估計(jì)，明年將恢復(fù)上市平臺(tái)的融資功能。 與此同時(shí)，朗詩去年成立的青杉資本也為集團(tuán)今年銷售規(guī)模的擴(kuò)大奠定了堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。今年，青杉資本實(shí)現(xiàn)的資金管理規(guī)模近40億元。資料顯示，青杉資本募集資金用于朗詩自有的地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，未來還將由于投資綠色建筑相關(guān)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)。 高效益的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制 朗詩運(yùn)營始終奉行的高效益原則，同樣成為朗詩銷售額實(shí)現(xiàn)大突破的一大利器。和那些單純追求利潤率的公司相比，朗詩將利潤率僅設(shè)定為行業(yè)均值，強(qiáng)調(diào)銷售速率和現(xiàn)金回款。朗詩通過差異化產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)其高速周轉(zhuǎn)的策略，是朗詩競(jìng)爭(zhēng)利器，在市場(chǎng)好時(shí)售價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)者高，在市場(chǎng)不好時(shí)，也不會(huì)壓貨。 為了提升現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)率，朗詩制訂了嚴(yán)格的賬面現(xiàn)金余額的預(yù)警機(jī)制，分為黃色預(yù)警、橙色預(yù)警和紅色預(yù)警，一旦觸發(fā)警報(bào)，將按緊急預(yù)案應(yīng)對(duì)處置。 朗詩對(duì)拿地和投資有著近乎苛刻的嚴(yán)格要求：從來不投資金量太大的項(xiàng)目和拆遷改造等不確定性太大的項(xiàng)目。其投資的地塊或項(xiàng)目一般屬于“不大不小、不高不低、不遠(yuǎn)不近、干干凈凈”，絕大部分都是小、快、靈項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目在投資、開發(fā)、銷售上都銜接流暢，不易產(chǎn)生現(xiàn)金流不可控的狀況。 朗詩要求，購買的地塊，要在三年左右開發(fā)完成，不會(huì)把大量現(xiàn)金沉淀在土地里，同樣的投資額度下，項(xiàng)目數(shù)量會(huì)多一些。從拿地到開盤銷售的時(shí)間，對(duì)技術(shù)復(fù)雜程度高的“三恒”項(xiàng)目而言，一般是8~9個(gè)月，對(duì)技術(shù)不太復(fù)雜的“未來系”等其他項(xiàng)目而言，一般是6~7個(gè)月時(shí)間。 銷售許可證獲得后，會(huì)迅速開盤銷售，由于產(chǎn)品差異化和定價(jià)適中，銷售速度比較快，項(xiàng)目的現(xiàn)金流很快會(huì)回正溢出。每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流快速回正，因而朗詩整體的現(xiàn)金流狀況很好。 由于周轉(zhuǎn)率高，現(xiàn)金回流速度快，朗詩一直是銀行和其他金融機(jī)構(gòu)眼中的“金龜婿”，有能力獲得大量的貸款。但朗詩由開發(fā)貸、委貸、信托、基金等組成的有息負(fù)債水平一般控制在35%以下。 但是，公司卻用大量的預(yù)售款，作為無息負(fù)債拉高了債務(wù)杠桿率，進(jìn)而提升公司的凈資產(chǎn)收益率。因?yàn)檫@一原因，這些年朗詩的ROE水平一直顯著高于上市房企水平。 下一站：海外拓展和養(yǎng)老地產(chǎn) 2013年朗詩開始將戰(zhàn)略版圖擴(kuò)大到美國市場(chǎng)。8月，朗詩美國控股公司在特拉華州正式注冊(cè)成立，兩家項(xiàng)目公司在加州注冊(cè)建成，此外，更分別簽署了JORDANRANCH項(xiàng)目的購買協(xié)議以及新澤西PIS項(xiàng)目3套公寓的預(yù)售協(xié)議，朗詩在美國的戰(zhàn)略部署初具雛形；其后的9、10兩個(gè)月，THERIDGE首批4套樣板房及第二批5套房屋分別成功交付。12月，朗詩在加州都柏林市取得一幅6.3英畝的住宅土地，規(guī)劃建設(shè)109個(gè)聯(lián)體別墅。 朗詩所以如此積極布局海外市場(chǎng)，其中重要原因是集團(tuán)近十萬個(gè)客戶中，大部分是高端人群，相當(dāng)比例的客戶具有海外投資需求、子女留學(xué)需求、海外置業(yè)甚至移民需求。 基于此，朗詩團(tuán)隊(duì)遠(yuǎn)赴美國，另辟蹊徑，在客戶意向集中的城市開發(fā)樓盤，并提供留學(xué)、移民、生活配套等系列服務(wù)。西海岸城市諸如舊金山、洛杉磯以及圣地亞哥一帶，東海岸紐約、華盛頓、波士頓等地，都在朗詩計(jì)劃范圍之內(nèi)，項(xiàng)目將星羅棋布于美國社區(qū)之內(nèi)，合理且穩(wěn)健。 相比于海外市場(chǎng)，朗詩在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資，眼光更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。此前，王健林就曾稱，養(yǎng)老地產(chǎn)是未來全行業(yè)最有前途的一個(gè)業(yè)態(tài)。而朗詩也敏銳地嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)。專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的朗詩常青藤投資有限公司于2013年正式成立，正式宣布了朗詩進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的決心，明確了深耕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)深綠戰(zhàn)略的使命和責(zé)任。 朗詩養(yǎng)老地產(chǎn)依托已有的地產(chǎn)開發(fā)、綠建技術(shù)及物業(yè)服務(wù)能力，探索適老性物業(yè)及服務(wù)體系，確立以養(yǎng)老服務(wù)為主的發(fā)展思路。積極與國內(nèi)外優(yōu)秀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)保持溝通合作的態(tài)勢(shì)，研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，建立多層次、連續(xù)性的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)能力。 目前朗詩已確立養(yǎng)老服務(wù)輸出和養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)并舉的經(jīng)營策略，實(shí)現(xiàn)在已有項(xiàng)目上的長(zhǎng)者日間照料中心，產(chǎn)品配建中的“一碗湯”產(chǎn)品，“老少居”產(chǎn)品和集中性社區(qū)的“類如家”服務(wù)連鎖項(xiàng)目的朗詩養(yǎng)老全體系產(chǎn)品目標(biāo)，形成對(duì)長(zhǎng)者從居家養(yǎng)老到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的全覆蓋。 今年朗詩養(yǎng)老地產(chǎn)已完成了南京國際街區(qū)日間照料中心的設(shè)計(jì)和運(yùn)營論證、南京綠色街區(qū)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目的總體進(jìn)度計(jì)劃、南京玲瓏嶼養(yǎng)老項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、朗詩常州新北綠郡養(yǎng)老項(xiàng)目的定位，有計(jì)劃、有節(jié)奏的向市場(chǎng)推出朗詩的各系養(yǎng)老產(chǎn)品。而明年這些產(chǎn)品將正式推向市場(chǎng)，接受客戶的檢驗(yàn)。 站在百億基石上，朗詩引領(lǐng)的中國綠色地產(chǎn)加速發(fā)展的浪潮或許才剛剛開始。（文/楊涵茗）