每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 王杰發(fā)自廣州、北京    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 王杰發(fā)自廣州、北京

在內(nèi)地資金面趨緊的預(yù)期下，進(jìn)入2014年后，包括富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)在內(nèi)的多家在內(nèi)地經(jīng)營(yíng)且在香港上市的房地產(chǎn)公司 （以下簡(jiǎn)稱內(nèi)房股）公布海外發(fā)債計(jì)劃。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，多家內(nèi)房股選擇在1月份大規(guī)模融資，主要是由于目前內(nèi)地資金面趨緊，預(yù)計(jì)整個(gè)一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

在過(guò)去幾年房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)遭遇調(diào)控的背景下，房企在內(nèi)地金融及資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的難度較大，不少房企紛紛轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)融資，相比內(nèi)地市場(chǎng)的信托等融資形式，海外融資的成本也相對(duì)較低。但從中長(zhǎng)期看，隨著美國(guó)量化寬松政策的逐步退出，因融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)增加，未來(lái)房企在海外融資的難度將大增。

多家房企發(fā)布海外融資計(jì)劃/

2014年1月7日，富力地產(chǎn)（02777，HK）發(fā)布公告稱，發(fā)行人兆運(yùn)有限公司將發(fā)行2019年到期的10億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)，扣除包銷折扣、傭金以及其他費(fèi)用后，估計(jì)票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額將約為9.82億美元。富力地產(chǎn)表示，所募集的資金將用于再融資和其他一般公司用途。

穆迪副總裁及高級(jí)分析師曾啟賢表示，富力地產(chǎn)擬發(fā)行票據(jù)所募集的資金將有助于改善公司的財(cái)務(wù)靈活性，延長(zhǎng)債務(wù)限期，但發(fā)行票據(jù)對(duì)于公司主要信用指標(biāo)的影響有限，因?yàn)槟技拇蟛糠仲Y金將用于償付短期債務(wù)。

同日，佳兆業(yè)（01638,HK）發(fā)布公告表示，額外發(fā)行于2018年到期的2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據(jù)。此外，合景泰富（01813，HK）也宣布，擬進(jìn)行擔(dān)保美元定息優(yōu)先票據(jù)國(guó)際發(fā)售。據(jù)了解，兩家公司發(fā)行所得款項(xiàng)凈額均用于現(xiàn)有債項(xiàng)再融資，以及投資到公司現(xiàn)有及全新項(xiàng)目上。

對(duì)此，盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面，由于2014年市場(chǎng)預(yù)期內(nèi)地資金面呈趨緊態(tài)勢(shì)；另一方面，目前香港市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，存在融資窗口，因此許多內(nèi)房股希望能利用短暫的窗口期實(shí)現(xiàn)融資。

張大偉則認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，雖然內(nèi)地房企的銷售較為樂(lè)觀，但由于市場(chǎng)預(yù)期一二線城市土地競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，各企業(yè)都比往年更關(guān)注資金安全，因此才會(huì)有較多的企業(yè)發(fā)布海外融資計(jì)劃。

一位上市房企的代表在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，年初是房企發(fā)債的窗口期，房企上一年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，會(huì)影響發(fā)債成功與否和融資成本高低。

這位上市房企的代表還表示，融資企業(yè)除了緩解資金壓力的考慮，更多的是為以后的發(fā)展做準(zhǔn)備，更多的是蓄力。

海外融資難度或加大/

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上市房企前40強(qiáng)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年前11月，40家上市房企的海外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)于內(nèi)地信托等融資渠道，較低的資金成本導(dǎo)致內(nèi)地房企對(duì)于海外融資的依賴程度愈加明顯。但張大偉指出，隨著美國(guó)量化寬松政策的逐漸退出，海外市場(chǎng)的資金使用成本也將逐漸提高，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加，預(yù)計(jì)內(nèi)地房企未來(lái)在海外融資難度將大增。

黃立沖進(jìn)一步對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前美國(guó)量化寬松政策退出的影響還不明顯，內(nèi)地房企抓緊機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)海外融資可謂是未雨綢繆。預(yù)計(jì)最快到下半年，美國(guó)量化寬松政策退出的影響將逐步呈現(xiàn)，屆時(shí)無(wú)論是海外還是內(nèi)地資金面都將趨于緊張，即便企業(yè)能發(fā)債，但是否能融資成功則值得觀察。”

高周轉(zhuǎn)成主流開(kāi)發(fā)模式/

值得注意的是，土地支出作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最主要的成本，目前正在不斷增高。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2013年全國(guó)主要的40個(gè)城市，土地成交額高達(dá)14707億元，比2012年的10674億元上漲了45%。

上述上市房企的代表指出，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)對(duì)于資金需求較大，隨著拿地成本增高，發(fā)展壓力逐漸加大。上市公司自然會(huì)考慮通過(guò)融資來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更趨合理。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，高周轉(zhuǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)的主流開(kāi)發(fā)模式。因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)可以節(jié)約資金成本，提高資金的使用率。房企可通過(guò)高周轉(zhuǎn)的模式，提高投資回報(bào)率。

克而瑞2013年12月發(fā)布的報(bào)告指出，萬(wàn)科、保利等典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)，其2012年的新增項(xiàng)目中超過(guò)60%已開(kāi)盤(pán)，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間都在10個(gè)月內(nèi)，2013年初新增的土地儲(chǔ)備也有很大一部分已經(jīng)推向市場(chǎng)，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間在8個(gè)月左右，時(shí)間明顯縮短。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2014年房企的戰(zhàn)略路線明確，即“多拿地、多推盤(pán)”。年初就瞄向海外融資市場(chǎng)，將為企業(yè)獲得成本相對(duì)低廉的資金。高周轉(zhuǎn)在提高企業(yè)業(yè)績(jī)的同時(shí)，保障了募集資金投資回報(bào)率的最大化。但同時(shí)或許也會(huì)使這些企業(yè)的拿地心態(tài)產(chǎn)生“膨脹”。