每經編輯 每經記者 尚希 發(fā)自北京    

每經記者 尚希 發(fā)自北京

在順馳宣布被路勁低價收購2666天之后，孫宏斌帶領融創(chuàng)的團隊重新回歸行業(yè)一線?，F(xiàn)在的融創(chuàng)比當年的順馳更強壯，也讓競爭對手更畏懼。即使不乏質疑，但對手也不得不承認，孫宏斌已經成為2013年房地產行業(yè)的一個符號。

根據克而瑞公布的最新排名，融創(chuàng)2013年的銷售額排名在所有房企中居第11位。孫宏斌究竟靠什么辦法，在順馳倒下2666天之后，讓營業(yè)額一開始只有30億元的融創(chuàng)又站在了沖刺一線房企的位置上？他戲劇般的人生經歷，究竟是得益于十年來中國房地產市場的持續(xù)井噴，還是順馳的跌倒令他吸取了足夠的教訓？

追求速度 控制節(jié)奏/

“他小跑著上樓，大跨步，運動裝，走近我才認出來，差點沒來得及跟他問好?！比趧?chuàng)中國一位普通員工言語中的孫宏斌，與聚光燈下、錄音筆前的他略有不同，但不陌生的是他的速度。

“對，就是速度”，孫宏斌自己這樣解釋，任何一個行業(yè)對于速度的要求都是一樣的，“之前我摔倒，很快就爬起來接著跑，我們只是跑得比別人快一點。”

83億、192億、356億、508億元，這是融創(chuàng)自2010年上市以來四年跑出的成績。508億元的合同額距全國房企十強僅一步之遙。根據克而瑞的數(shù)據，2013年僅有10家全國性開發(fā)商的銷售規(guī)模超過500億元，融創(chuàng)位列第11位。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，融創(chuàng)是目前行業(yè)中唯一實現(xiàn)了“四高”的企業(yè)，“高周轉、高杠桿、高溢價以及高回報。”宋延慶對《每日經濟新聞》記者說，“過去幾年，業(yè)績增長較快的企業(yè)幾乎都是高周轉，并且有合理的產品定位?！?/p>

如此一來，在1月8日的全國媒體見面會現(xiàn)場，當孫宏斌報出2014年650億元的銷售業(yè)績時，緊隨其后的便是“是否太保守”的追問，因為一些分析師和行業(yè)人士預估融創(chuàng)今年將沖擊800億元。

“目標定得低，實現(xiàn)起來就比較容易，還能有驚喜，顯得水平比較高！”孫宏斌絲毫不掩飾他的野心，“我們肯定可以趕超龍湖”。

“對于融創(chuàng)而言，管理團隊將其自我約束總結為‘一個集中’和‘兩個關鍵點’?！比趧?chuàng)執(zhí)行董事副總裁李紹忠如是說，所謂 “一個集中”，即項目獲取與否最終決策權在集團，在確保現(xiàn)金流和負債率絕對安全的前提下由集團來整體平衡資金和資源；而“兩個關鍵點”則是支持項目價值判斷的定位與規(guī)劃方案，及確保集團整體現(xiàn)金流安全可靠的資金解決方案。

“高度集中、深耕所在城市”是孫宏斌的核心戰(zhàn)略之一，“拿錯地神仙也救不了你”的信條更是讓融創(chuàng)在拿地時極為謹慎，“我從來不關心負債率，我只關心現(xiàn)金流。每個企業(yè)、每個行業(yè)、每個項目對負債率的承受能力不一樣。又要我發(fā)展很快，又要我低負債率，不可能。”

因此，孫宏斌創(chuàng)造了銷債率（銷債率=銷售額/短期負債）的概念，更精確地了解融創(chuàng)的發(fā)展現(xiàn)狀——手中有多少現(xiàn)金，需要償還多少短期債務。根據其2013年上半年的年報數(shù)據核算，融創(chuàng)的銷債率是1.8。

300多項目中只選19個/

人們記得融創(chuàng)出手“兇猛”，從北京亦莊到農展館再到天津手表廠地塊，融創(chuàng)的“地王”之戰(zhàn)上演“連續(xù)劇”；人們不了解的是，背負著順馳慘痛教訓的孫宏斌，其實比任何人都算得精。

“2013年融創(chuàng)在研判了340多個項目的基礎上，最終獲取19塊地，比率不到6%。北京有些地塊我們跟蹤了五六年，但最終也放棄了。”李紹忠透露，具體到每個項目的研判，公司財務部門、研發(fā)部門都會參與其中。

融創(chuàng)在2013年獲取的每一幅土地，事先都經過精心選擇，絕非偶爾為之的神來之筆。

在看似出價很高的北京市場，融創(chuàng)拿地的平均樓板價僅1.9萬元/平方米，銷售價格卻可以達到4萬元/平方米以上；在上海市場，接近1.4萬元/平方米樓板價獲得的項目，卻可以為融創(chuàng)帶來7萬元/平方米以上的銷售單價。

正是預測的可觀利潤，讓孫宏斌敢于出重手。

“我現(xiàn)在最大的困擾是，我拿的地不貴，但別人非說貴。”孫宏斌如是說。在融創(chuàng)的測算中，雖然全國各地略有差異，但基本上都保持了土地成本與售價之間有2萬元的空間。

“大家都不理解，要都理解我可能就拿不著了?！睂O宏斌說，即使判斷出錯，融創(chuàng)所需要承擔的風險也極其有限。

李紹忠透露了這樣一個細節(jié)，雖然2013年融創(chuàng)拿了450億元的地，且拿地純權益占到將近70%，但凈投入卻不超過150億元。

在很多人質疑，一旦市場出現(xiàn)逆轉，融創(chuàng)將步當年順馳后塵時，他們并沒有想到孫宏斌其實早就留了一手。上述融資安排，意味著即使有一兩個項目判斷失誤，也不易危及融創(chuàng)的生命線。

“1000億已經不是我們的目標，我覺得這是水到渠成的事情，我在乎的是一線房企的陣營，我們現(xiàn)在只是二線或者是一線半。”孫宏斌說。

綠城合伙人/

李紹忠用了一句文藝范兒十足的詩句總結融創(chuàng)的2013年——心有猛虎，細嗅薔薇。這只猛虎兇猛的一面便是在2013年連續(xù)奪下的“地王”，薔薇則隱喻著對產品的苛求。

孫宏斌愿意慢下來的地方，蘇州桃花源算一個。這個偏安蘇州江南小城的絕世之作出自宋衛(wèi)平之手，也讓孫宏斌直呼，“這樣的項目，這輩子也就做這么一次?！?/p>

桃花源的精湛濃縮了“融綠合作”的絕妙，一人因此重生，一人因此涅槃，這兩個中年男人惺惺相惜的背后便是孫宏斌的策略所在：股權開放戰(zhàn)略以及全方位的合作，而他們共同追求之一便是產品。“我們都想把產品做好，都有英雄主義的情節(jié)，老宋非常追求完美，對他來說是一個目的?！睂O宏斌說。

在他看來，融創(chuàng)過去十年最成功的便是跟綠城合作在上海發(fā)展，“對融創(chuàng)的發(fā)展，對產品品質的提升，這就是我過去一直說的一生就一次的機會?！?/p>

孫宏斌的感慨，源于融綠過去一年的極佳業(yè)績。盡管成立只有一年半時間，融綠在上海就已經銷售了112億元，成為上海銷售額前三的房企。無錫的融綠則繼2012年之后，2013年再次成為無錫市場的第一名。

事實上，綠城不是融創(chuàng)唯一的合作伙伴。世茂、九龍倉、保利、方興……幾乎每一個和融創(chuàng)合作的企業(yè)都是業(yè)內翹楚，而融創(chuàng)也通過和這些同行合作，獲得不菲的收益。