每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

馬年春節(jié)長(zhǎng)假剛結(jié)束，上海土地市場(chǎng)便迎來(lái)首拍。昨日（2月10日），銀億房地產(chǎn)聯(lián)合體以12.28億元競(jìng)得浦東新區(qū)洋涇社區(qū)C000204單元2-03-02地塊，折合樓板價(jià)14896元/平方米，溢價(jià)率0.08%。

值得注意的是，此次土地出讓最終成交價(jià)格略高于12.27億元的底價(jià)，而同區(qū)域3年前出讓的土地樓板價(jià)達(dá)到1.49萬(wàn)元/平方米，甚至高出此次成交樓板價(jià)。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，浦東新區(qū)洋涇社區(qū)地塊雖在內(nèi)環(huán)內(nèi)，但周邊商業(yè)氛圍不足，同時(shí)地塊面積不大，可塑造空間較小，是溢價(jià)能力不足的主要原因。

他指出，今年上海樓市表現(xiàn)不會(huì)太差，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和擴(kuò)張欲望都非常強(qiáng)，但地塊或?qū)⒊蕛蓸O分化態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊仍將非常搶手。

低溢價(jià)成交

昨日，上海市共有三幅土地進(jìn)入出讓階段，包括浦東新區(qū)洋涇社區(qū)C000204單元2-03-02地塊；金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)涇波路以東，涇荷路以南地塊；青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)浦泰路西側(cè)B1、B2地塊。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局信息顯示，銀億房地產(chǎn)此次聯(lián)合了上?？翟峦顿Y管理有限公司以及上海星可實(shí)業(yè)有限公司共同拿浦東新區(qū)洋涇社區(qū)C000204單元2-03-02地塊，出讓面積3.3萬(wàn)平方米，容積率2.5，出讓底價(jià)12.27億元，折合樓板價(jià)14896元/平方米，溢價(jià)率0.08%，為辦公、文體、商業(yè)用地。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該土地以低溢價(jià)率成交有多方面原因：首先，該地塊屬性為商辦用地，沒(méi)有住宅用地那么搶手；其次，浦東洋涇地區(qū)并不屬于商務(wù)區(qū)，拍出高地價(jià)的可能性較低。

記者了解到，此次該地塊共有4家公司參與競(jìng)拍，而銀億房地產(chǎn)聯(lián)合體為唯一報(bào)價(jià)的競(jìng)拍人。薛建雄認(rèn)為，此次競(jìng)拍價(jià)格不高，除了土地屬性等原因外，與過(guò)年期間參與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)較少有關(guān)系。

據(jù)悉，今年2月份上海土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有15幅經(jīng)營(yíng)性用地入市，總出讓面積為71.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.6%，同比增長(zhǎng)188.3%；起始出讓總額達(dá)94.7億元，環(huán)比下降34.6%，同比上漲223.2%。

投資回報(bào)率低

值得注意的是，此次出讓是時(shí)隔3年后浦東新區(qū)洋涇社區(qū)再次推出經(jīng)營(yíng)性用地。2011年2月23日，洋涇社區(qū)C000204單元1-03-06地塊被上海電氣集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司以3.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率42.74%，樓板價(jià)為15601元/平方米。此次同區(qū)域出讓地塊，最終樓板價(jià)比3年前的成交價(jià)格還低。

記者了解到，上海電氣集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司在洋涇社區(qū)所建的商務(wù)樓——浦東建平商務(wù)大廈，目前每天每平方米租金為3.9元。

另?yè)?jù)中國(guó)采招網(wǎng)公布新建“建平商務(wù)大廈（暫定名）”辦公用房監(jiān)理招標(biāo)公告，上述商務(wù)樓的工程總投資額為2.5億元，地上建筑面積25177.5平方米。以此計(jì)算工程成本約在1萬(wàn)元/平方米左右。如果上述浦東新區(qū)洋涇社區(qū)地塊，也采用建平商務(wù)大廈相同的工程成本和租金價(jià)格，那么租金回報(bào)率將不足5%。

德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果單純按照租金回報(bào)率來(lái)看，該地塊建成后物業(yè)的成本回收時(shí)間可能超過(guò)10年，利潤(rùn)空間單薄。根據(jù)目前市場(chǎng)行情，開(kāi)發(fā)商很少會(huì)自己持有商辦物業(yè)，除非地理位置特別優(yōu)越，一般都是整棟出售，由于該地塊面積較小，建酒店公寓的可能性更高一些。

宋會(huì)雍認(rèn)為，從宏觀上看，上海商辦市場(chǎng)不同于住宅市場(chǎng)，其供大于求的特征已經(jīng)非常明顯；另外，外圍區(qū)域商辦的實(shí)際入住率60%~70%跟核心區(qū)入住率的90%以上落差巨大。洋涇社區(qū)這種次核心區(qū)的辦公文體商用地塊，具有一定運(yùn)營(yíng)難度，投資回報(bào)前景不會(huì)特別樂(lè)觀。

從微觀看，洋涇社區(qū)在歷史發(fā)展中以陳舊居住、產(chǎn)業(yè)為主題，周邊的舊城拆遷工作尚未進(jìn)展完畢，有工廠，還有社會(huì)市場(chǎng)。上述地塊系整個(gè)區(qū)域中升級(jí)改造的啟動(dòng)性項(xiàng)目，該項(xiàng)目很可能在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)被老舊城區(qū)的風(fēng)貌所包圍，這是商辦項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)硬傷。估算該項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)單價(jià)應(yīng)該在4萬(wàn)元以下，起始樓板價(jià)已經(jīng)比較貼近其市場(chǎng)底線，這也導(dǎo)致上述項(xiàng)目溢價(jià)率最終只有0.08%。