每經編輯 每經記者 徐杰 發(fā)自浙江臨安    

每經記者 徐杰 發(fā)自浙江臨安

曾試圖打造水務、房地產、創(chuàng)投的錢江水利（600283，SH）日前正式啟動剝離房地產業(yè)務。

據浙江產權交易所近日一則轉讓公告顯示，一家名為浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司（以下簡稱錢江水利置業(yè)）51%股權的出讓將于2月19日進行公開競價，轉讓掛牌價為1萬元，轉讓方為錢江水利。據記者了解，若此次出讓成功，錢江水利旗下的房地產業(yè)務將正式剝離。

上周五（2月14日），錢江水利董秘熊莉威向 《每日經濟新聞》記者證實，上述轉讓錢江水利置業(yè)投資公司的控股權，剝離房地產業(yè)務，是公司進一步做大做強主業(yè)的策略。

1萬元掛牌水利置業(yè)

據上述出讓公告顯示，受轉讓方錢江水利委托，2月19日，浙江產權交易所將對錢江水利置業(yè)51%股權進行公開競價，掛牌價為1萬元。

記者獲悉，被轉讓的錢江水利置業(yè)成立于2002年8月，系錢江水利和其旗下的舟山市自來水有限公司于2002年共同投資設立，前者占其股份的95%，經股權變更后，股東變更為錢江水利、錢塘房產集團有限公司，和三峽水利(600116，SH)，以及自然人裘鑫翔，分別占有公司51%、26%、16%和7%的股權。

至于錢江水利置業(yè)的現狀，出讓公告顯示，公司旗下有浙江錦天房地產開發(fā)有限公司、杭州錦天物業(yè)管理有限公司、杭州泛景苗木種植有限公司三家子公司。其中浙江錦天房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)位于臨安市的“麒麟山莊”項目；杭州錦天物業(yè)管理有限公司為“麒麟山莊”項目提供物業(yè)管理服務；杭州泛景苗木種植有限公司尚未運營。

對于此次轉讓，錢江水利在公告中稱，目的是為了進一步促進公司發(fā)展和做大做強水務主業(yè)，回籠資金，有利于降低公司資產負債率和擔保風險。

對于錢江水利置業(yè)的經營情況，最近一次由坤元資產評估有限公司的評估結果顯示，2013年1月到10月，公司營業(yè)收入139.35萬元，營業(yè)利潤為-5183.98萬元，凈利潤為-5063.44萬元，資產總計8.47億元，負債總計9.83億元，所有者權益（合并數）為-1.36億元。

上述評估報告還顯示，公司資產賬面價值為5.19億元，評估價值為3.48億元，賬面負債3.526億元，評估負債3.529億元，賬目凈資產為1.67億元，現在評估的凈資產為-538.40萬元。其中所涉及的轉讓標的對應評估值為-274.59萬元。

此外，錢江水利置業(yè)還與錢江水利存在諸多關聯(lián)債務與擔保。據錢江水利2014年1月19日發(fā)布的一則公告顯示，截至掛牌期滿日，錢江水利應收錢江水利置業(yè)的債權約4.3億元，錢江水利為錢江水利置業(yè)及其子公司的對外借款提供擔保本金約5.17億元。

正因為如此，錢江水利在出讓公告中要求，受讓方于2014年12月31日前代錢江水利置業(yè)償還錢江水利的債權款4.3億元，首期償還不得低于1億元，今年6月30日前累計償還錢江水利債權款金額不得低于2.65億元，同時承諾在錢江水利置業(yè)及其子公司各筆借款的還款到期日前，償還相關借款本息，并解除錢江水利的擔保責任。

高溢價收購虧損房企

值得注意的是，錢江水利置業(yè)投資公司當前負債累累，遭遇被拋棄的命運，不過此前該公司對另外一家地產公司的收購上卻顯得格外“財大氣粗”。

據錢江水利公告，錢江水利投資置業(yè)公司于2011年2月25日簽訂《股權轉讓協(xié)議書》，以1億元的價格收購自然人鄭燕明持有的錦天房產公司36%的股權。

《每日經濟新聞》記者獲悉的工商注冊資料顯示，錦天房地產公司成立于2003年2月，當時的錢江水電控股有限公司 （錢江水利置業(yè)的前身）持有33%股權，鄭燕明持有34.5%，其余股份為其他自然人持有，經過幾輪增資擴股后，錢江水利置業(yè)持股比例為63％，而浙江天泓投資有限公司為37％。其中天泓投資是鄭燕明一人投資企業(yè)，如果此次收購完成，錢江水利置業(yè)對錦天地產公司的持股比例將上升到99％。

不過，當時的審計報告顯示，錦天地產公司2008年、2009年、2010年10月31日（評估基準日）的凈利潤分別為-1373萬元、-2656萬元和-951萬元。除了連續(xù)三年虧損以外，錦天房地產公司2009年以及2010年10月31日的凈資產分別為-1808萬元和-2050萬元。按照坤元資產評估有限公司出具的評估報告，錢江水利置業(yè)從鄭燕明手中收購的價格，較錦天地產公司的凈資產增值了1836％。

此外，從2010年4月開始，房地產市場遭遇了一輪長時期的調控。然而，就在錦天房地產公司業(yè)績沒有明顯好轉，同時房地產調控不斷趨緊的背影下，錢江水利置業(yè)投資公司反而以1億元高價收購上述鄭燕明手中的股份，這其中的邏輯令不少投資者感到疑惑。

對此，錢江水利董秘熊莉威向記者表示，公司一直看好房地產行業(yè)，也一直想做好房地產業(yè)務，至于與鄭燕明的收購價格，熊莉威稱，是根據當時的評估結果而定。據錢江水利公告，本次委估資產主要為房地產類存貨，資產基礎法對其主要采用了靜態(tài)假設開發(fā)法，即在評估基準日時，假設公司開發(fā)完成后按現時的市場價格和后續(xù)開發(fā)成本，扣減稅費、利息、利潤而得到其價值。

值得一提的是，記者在現場采訪獲悉，就在麒麟山莊旁邊還有一個名為“島上”的同為別墅的項目，據銷售人員稱，該項目是從麒麟山莊項目分離出去的，現在的負責人正是鄭燕明，這其中是否另有蹊蹺，截至目前，不得而知。

土地疑涉閑置風險

值得關注的是，盡管該房地產項目目前已經進入公開競拍報名階段，但難以回避的是部分土地的多年未開發(fā)問題。

據上述浙江產權交易所出讓公告顯示，麒麟山莊計劃分三期開發(fā)，目前正在開發(fā)的一期占地9萬多平方米，未開發(fā)土地21萬多平方米。據項目現場銷售人員表示，整個項目分為東西和西區(qū)，其中東區(qū)的別墅項目于2002年前后拿到土地，而西區(qū)則是在此之后拿到的土地。

《每日經濟新聞》記者進一步從浙江省臨安市國土資源局獲悉，麒麟山莊2006年拿了80多畝，2007年拿了137.58畝，2008年拿了69.34畝，2010年拿了69.43畝，土地都是分期拿到的，性質都是住宅居住用地，土地證已經辦理，然而，從現場來看，盡管這些土地已經拿了多年，但當前還只完成部分土地平整等工作。

對于上述問題，錢江水利董秘熊莉威稱，麒麟山莊的土地都是分期拿到的，因為規(guī)劃等原因導致開發(fā)進展緩慢，但不存在閑置問題。然而，上述麒麟山莊項目所涉及的土地，即使最遲一期2010年的土地也已經拿到3年時間了。

按照國土資源部的相關規(guī)定，國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地，或已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足1/3，或已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設滿一年的，均可認定為閑置土地，而閑置時間以合同約定的開工日期為起始點。若房企拿地未按約定日期開發(fā)滿一年，或開發(fā)投資強度不足而中止開發(fā)滿一年，將按土地出讓價的20%征繳土地閑置費，且土地閑置費不得列入生產成本，而土地閑置滿兩年則無償回收。

對于上述土地是否涉及閑置問題，浙江省臨安市國土資源局土地利用科負責人王立堅向記者表示，合同約定交地一年后就必須動工，二年未動工可以收回使用權，上述土地出讓合同比較早，其本人當時未調到該部門，需要進一步了解才能確定。