每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

春節(jié)假期后，北京或?qū)⒂袦?zhǔn)“地王”現(xiàn)身。被稱為“近年土地市場最優(yōu)質(zhì)住宅地塊”的西城區(qū)華嘉胡同住宅地塊將于本周入市，合計出讓面積11.77萬平方米，起拍價35.5億元，樓面價30159元/平方米。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，考慮到地理位置和周邊物業(yè)價格，預(yù)計該地塊樓面價有望突破農(nóng)展館地塊的7.3萬元/平方米的全國歷史紀(jì)錄。

這只是目前全國土地市場火熱的縮影，但很多城市樓市成交量趨冷，“地?zé)岱坷洹币渤蔀闊狳c話題，甚至有人稱目前正處于房價的拐點。記者發(fā)現(xiàn)，王石等房產(chǎn)大佬對未來市場的判斷預(yù)期也不一致，言之拐點仍有待觀察。

繼續(xù)演繹“地?zé)岱坷洹?

中原地產(chǎn)報告稱，下周北京土地市場將迎來最熱鬧一周，將有至少11宗經(jīng)營性土地出讓，總建筑面積達(dá)157.6萬平方米，其中4宗住宅類用地都位于熱點區(qū)域，單周土地出讓金有望超300億元，這也延續(xù)了1月份北京土地市場的火熱行情。

今年1月份，北京土地成交總量超過300萬平方米，總價超過406億元。上海也呈現(xiàn)類似趨勢，1月共有15幅住宅類用地掛牌出讓，合計出讓面積達(dá)100.4萬平方米，創(chuàng)近13個月第二高點，較去年12月翻倍。

究其原因，偉業(yè)我愛我家報告稱，2013年北京房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，刺激了地產(chǎn)商的拿地?zé)崆?；同時樓市的熱銷也減緩了一些房企的資金壓力。

北京某大型房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)拿地的決心不會改變，因為去年地價相對處于高位，且諸多大型企業(yè)紛紛回歸一、二線城市，競爭十分激烈，導(dǎo)致企業(yè)土地儲備已經(jīng)不足，考慮到已有項目基本進(jìn)入銷售尾聲，需為今后做打算。

但反觀樓市卻呈現(xiàn)另一局面，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比、同比均萎縮了四至五成。此外，環(huán)比2013年12月，廣州、深圳、杭州等城市商品住宅成交面積降幅均在30%以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，1月份購房需求受到春節(jié)效應(yīng)的影響，春節(jié)返鄉(xiāng)因素下，大中城市的外來人口會大量流回祖籍地，這時候，此類城市的營銷蓄客效果會削弱。房企通過合理安排春節(jié)前的推盤節(jié)奏，暫時放緩入市腳步。

與此同時，保障性住房入市開始顯現(xiàn)效果，最直觀的例子就是上周北京兩個自住型商品房項目金隅匯星苑和匯景苑網(wǎng)上申購剛開始啟動，由于點擊量過大一度出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓。

馬年春節(jié)后，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京5天合計住宅簽約總量僅1553套，相比2013年春節(jié)后的開局3379套，下降了54%。

北京今年供應(yīng)的自住房預(yù)計將突破4萬套，相比2013年的商品房住宅成交，增長50%。雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求都會處于觀望中。

多因素角力房價分水嶺/

今年是否是樓市分水嶺，特別是房價漲幅能否重回穩(wěn)定，這變成了熱點話題。王石認(rèn)為2014年樓市“非常不妙”。一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)日前也忽然改口。他在日前的亞布力論壇上表示，今年房價漲幅將大幅度下滑?！昂芏嚅_發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險?！?/p>

任志強(qiáng)表示，目前土地價格這么高，面粉貴過面包，終歸會反饋到房價上，自住型商品房對北京這樣的熱點城市而言，仍屬杯水車薪。目前市場需求仍然十分大，住建委對價格的審批仍然嚴(yán)格，該企業(yè)某待售項目因幾百元的漲價被住建委退回，但項目蓄客比早已超過3倍。

從土地市場信號看，還有另一種解讀。2月13日，北京兩地塊合計成交金額超過60億元，且成交結(jié)果均伴隨著相當(dāng)數(shù)量的限價房與自住型商品房的配建。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自去年土地市場供應(yīng)增熱至今，這兩種類型的保障房源將隨著企業(yè)對土地的熱拍和政府對土地的持續(xù)供應(yīng)積累成量，并在未來逐步發(fā)揮出其對整個市場價格的平抑作用，但部分人尚未形成清晰的認(rèn)識。

另一方面，剛剛公布的1月份信貸數(shù)據(jù)或給未來樓市增添了些變數(shù)。據(jù)央行初步統(tǒng)計，2014年1月社會融資規(guī)模為2.58萬億元，分別比上月和去年同期多1.33萬億元和399億元，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高。

中原地產(chǎn)報告稱，貨幣供應(yīng)過多，直接影響房地產(chǎn)市場供給，因為貨幣供應(yīng)過多，開發(fā)商才有實力捂盤，這或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)成為了貨幣的“蓄洪池”。綜合來看，這么多年房價上漲過快的年度，恰好都是貨幣政策最寬松的時候。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，對于一些人口導(dǎo)入不理想、超級大盤逐漸入市、地方政府調(diào)控措施到位的城市和地區(qū)而言，房價下降的可能性仍然存在，但像北京這樣的熱點城市若想穩(wěn)定房價還需做更多。“比如采取‘限拍’方式，杜絕大型房企激進(jìn)拿地行為。同時應(yīng)允許放開高端市場的物業(yè)，但需要房企在中低端物業(yè)上繼續(xù)降價?！?/p>