每經(jīng)記者葉燕婷發(fā)自深圳 自2007年進(jìn)入青島以來(lái)，中國(guó)海外發(fā)展有限公司（00688，HK；以下簡(jiǎn)稱中海地產(chǎn)）首次在山東主城區(qū)之外大規(guī)模拿地。由于所拿地塊緊鄰省級(jí)旅游度假區(qū)，亦令業(yè)內(nèi)猜測(cè)，該項(xiàng)目或?qū)⒊蔀橹泻５禺a(chǎn)為數(shù)不多的超過(guò)千畝的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方了解到，中海地產(chǎn)的旅游項(xiàng)目已在云南、重慶等多地布局。由于商品房長(zhǎng)期受制于政策因素的影響，以中高端住宅為主的中海地產(chǎn)也開始思考多元化之路。在此前的中海高層媒體聯(lián)誼會(huì)上，董事會(huì)主席郝建民明確表示，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年，中海商業(yè)項(xiàng)目的建筑面積占比能達(dá)到20%。 做旅游地產(chǎn)可能性大/ 據(jù)山東省即墨市國(guó)土資源局2月14日消息，中海地產(chǎn)成功競(jìng)得即墨郊區(qū)田橫鎮(zhèn)13宗地塊，位于即墨田橫鎮(zhèn)王村中心社區(qū)附近，地塊總面積87.2萬(wàn)平方米，總成交價(jià)約9.2億元，以住房用地為主。 目前，中海地產(chǎn)已經(jīng)在山東開發(fā)中海銀海一號(hào)、中海清江華府等6個(gè)項(xiàng)目，但大多位于青島主城區(qū)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到，其樓盤以中高端住宅為主，均價(jià)在10000元~20000元/平方米不等。本次拿下超過(guò)千畝的青島的衛(wèi)星城市——即墨市郊區(qū)土地，則是中海地產(chǎn)首次大規(guī)模進(jìn)軍山東非城區(qū)。 值得注意的是，該地塊毗鄰田橫島省級(jí)旅游度假區(qū)，目前該度假區(qū)尚未上報(bào)審批。按照規(guī)劃，區(qū)內(nèi)48個(gè)村莊規(guī)劃為7大新型農(nóng)村社區(qū)，5年內(nèi)打造成一個(gè)國(guó)際生態(tài)旅游島的核心城區(qū)。 綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從拿地規(guī)模和地塊位置來(lái)看，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)在該地塊上做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性比較大。目前青島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量繁多，中海在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇競(jìng)爭(zhēng)。 目前，多家大型開發(fā)商均在青島布局旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括萬(wàn)達(dá)的東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)、碧桂園十里金灘、萬(wàn)科東郡等。 近日，記者就地塊規(guī)劃用途向中海地產(chǎn)方面發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿時(shí)，暫未獲得回復(fù)。 記者注意到，這并不是中海地產(chǎn)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 此前，中國(guó)海外集團(tuán)曾操作重慶南川區(qū)運(yùn)作中海黎香湖項(xiàng)目，以黎香湖區(qū)和重慶市生態(tài)大觀園為景觀依托，該項(xiàng)目體量更加龐大，整個(gè)項(xiàng)目總占地2萬(wàn)余畝，項(xiàng)目總投資超過(guò)100億元。該項(xiàng)目已于2012年入市，以別墅、洋房和公寓為主，目前均價(jià)8500元/平方米，高于搜房網(wǎng)上重慶郊區(qū)5092元左右的均價(jià)。 宋丁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前旅游地產(chǎn)在政策方面的優(yōu)勢(shì)雖然有所減弱，但還是較城區(qū)住宅、商業(yè)地產(chǎn)有較大的優(yōu)惠。一是地價(jià)相對(duì)低廉，有大量森林、荒地可改造利用；二是在郊區(qū)、農(nóng)村拿地，可以獲得一些政策優(yōu)勢(shì)。此外，一般來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拿地規(guī)模大，項(xiàng)目回旋余地也會(huì)大一些。所以近幾年的旅游地產(chǎn)、健康地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)的一大趨勢(shì)。 商業(yè)板塊看中寫字樓/ 面對(duì)國(guó)內(nèi)二三線城市住宅市場(chǎng)疲軟，中海地產(chǎn)和眾多房企巨頭一樣，開始思考下一顆棋子落在何處。在萬(wàn)科試水購(gòu)物廣場(chǎng)，保利、龍湖等宣布加碼商業(yè)比重時(shí)，中海地產(chǎn)也在低調(diào)試水旅游地產(chǎn)，成為又一個(gè)提出擴(kuò)張商業(yè)的龍頭房企。 在此前的中海高層媒體聯(lián)誼會(huì)上，郝建民明確表示，目前公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建樓面面積大約65萬(wàn)平方米，占整體建筑面積的5%，未來(lái)5年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的占比將提升到20%。他透露，加上中國(guó)建筑（601668，SH）旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，公司的商業(yè)項(xiàng)目資源約有300多萬(wàn)平方米，因此5年內(nèi)達(dá)到20%的目標(biāo)并不難以實(shí)現(xiàn)。 對(duì)于具體形態(tài)，郝建民稱，目前電子商務(wù)對(duì)零售商業(yè)的沖擊影響較大，酒店商業(yè)項(xiàng)目也因?yàn)榻?jīng)營(yíng)難度大而利潤(rùn)較低。因此，公司未來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)板塊會(huì)集中發(fā)展寫字樓綜合項(xiàng)目。 在中海地產(chǎn)的商業(yè)版圖中，包含了寫字樓、購(gòu)物中心及星級(jí)酒店三部分。其中，“中海系”寫字樓定位高端，以香港“中國(guó)海外大廈”及內(nèi)地各城市“中海廣場(chǎng)”、“中海國(guó)際中心”、“中海大廈”為代表，主要分布在香港及內(nèi)地一二線城市。 事實(shí)上，在眾多開發(fā)商加持下，目前國(guó)內(nèi)寫字樓供應(yīng)量已經(jīng)持續(xù)處于高位，而租金則微幅下跌。根據(jù)世邦魏理仕報(bào)告顯示，2013年第四季度，全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)總量達(dá)176.7萬(wàn)平方米，單季供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，而全年供應(yīng)總量接近500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.1%，新增供應(yīng)中逾七成來(lái)自二線城市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)主要市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金水平環(huán)比下跌0.3%。 世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，今年優(yōu)質(zhì)寫字樓將迎來(lái)新的供應(yīng)高峰。他表示，今年一線城市中，上海及深圳預(yù)計(jì)將有大量新增供應(yīng)入市。部分二線城市在今年將迎來(lái)又一個(gè)供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)未來(lái)二線城市整體空置率將繼續(xù)上行。 宋丁認(rèn)為，中海地產(chǎn)選擇寫字樓項(xiàng)目，可能是考慮到與購(gòu)物中心和酒店相比，當(dāng)前寫字樓形態(tài)的商業(yè)機(jī)會(huì)比較多。但發(fā)展何種類型的商業(yè)，則要基于城市整體的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r，也需要具體到各個(gè)城市、區(qū)域，看與市場(chǎng)需求是否匹配。