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每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

美國德克薩斯州直銷化妝品公司玫琳凱昨日（2月18日）宣布，擬在上海斥資人民幣8.2億元（合約1.35億美元）購買上海市中心靜安區(qū)的靜安門，目前正在洽談中。

對于此次大宗房地產(chǎn)物業(yè)交易，玫琳凱駐上海發(fā)言人張晶表示，這是基于公司在中國和全球許多其他市場的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，需要不斷對旗下設(shè)施和辦公區(qū)進(jìn)行評估，確保有適當(dāng)?shù)馁Y源來維持增長。

DTZ戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，上海大宗房地產(chǎn)物業(yè)投資交易總額達(dá)到467億元，同比增長50%，創(chuàng)下了上海大宗物業(yè)投資市場成交量新高。其中，境外買家投資額達(dá)到253億元，占比54%，同比增長145%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受自貿(mào)區(qū)發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)的需求的影響，今年上海大宗房地產(chǎn)物業(yè)投資交易量仍將繼續(xù)保持活躍。

自用型寫字樓比例提升

據(jù)了解，此次玫琳凱意向購買的靜安門包括1個(gè)零售層和11個(gè)辦公層，交易成功后，其將會(huì)是玫琳凱在中國購買的第一棟辦公樓。

據(jù)港交所1月下旬在網(wǎng)站上發(fā)布的聲明稱，靜安門的持有者為一家合資企業(yè)，由在香港上市的南洋集團(tuán)、萬順昌集團(tuán)和網(wǎng)融（中國）控股有限公司組成。聲明中說，該合資企業(yè)于2007年6月斥資人民幣4.2億元買下該樓盤。

根據(jù)RET睿意德的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年，中國寫字樓物業(yè)的大額交易額占所有商業(yè)地產(chǎn)交易總額一半以上。其中，上海大宗寫字樓交易，多集中在核心地段，其長期租金增長、資本溢價(jià)潛力，成為最大賣點(diǎn)。

RET睿意德方面指出，上海大宗寫字樓交易量攀升主要源于可銷售型寫字樓來自金融機(jī)構(gòu)的需求持續(xù)旺盛，尤其是自用買家對浦東中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的購買興趣濃厚。

與以往投資型交易相比，去年以來，自用型的物業(yè)收購占了較大比例，金額超過30%，且主要交易都集中在下半年。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，自用型寫字樓出售比例的提高說明城市吸引力提升，尤其在上海自貿(mào)區(qū)成立以后，增強(qiáng)了境內(nèi)外企業(yè)對上海的信心。陳晟指出，市場上投資型持有整棟物業(yè)比例越高，在不能有效實(shí)現(xiàn)出租的情況下，對整個(gè)市場會(huì)形成很大壓力。

新興區(qū)域今年或成熱點(diǎn)

2013年，上海新興區(qū)域銷售型寫字樓的新增供應(yīng)量顯著增加，同比增長近三倍。RET睿意德方面認(rèn)為，今年這一市場競爭格局將加劇。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)大量新成立的公司將在中短期內(nèi)促進(jìn)辦公空間需求增長。從中長期看，自貿(mào)區(qū)將促進(jìn)金融服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，繼而推動(dòng)下游專業(yè)服務(wù)企業(yè)對辦公空間的需求。

DTZ戴德梁行中國區(qū)投資部董事總經(jīng)理葉建成表示，上海自貿(mào)區(qū)成立后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值凸顯，辦公樓成為投資首選，同時(shí)也將催生外高橋、浦東機(jī)場及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項(xiàng)目的大宗交易需求。

葉建成預(yù)計(jì)，2014年境內(nèi)外投資者將繼續(xù)在大宗房地產(chǎn)物業(yè)領(lǐng)域保持活躍，上海也依舊是重要的投資目的地。

除自貿(mào)區(qū)以外，虹橋商務(wù)區(qū)也是2013年上海商辦用地出讓的重要區(qū)域。據(jù)睿意德統(tǒng)計(jì)，截至目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域30個(gè)地塊全部完成土地出讓手續(xù)，總開發(fā)面積超過555萬平方米，核準(zhǔn)和備案的社會(huì)項(xiàng)目總投資達(dá)669億元，已動(dòng)工項(xiàng)目超過50%。

2013年，虹橋板塊有零星項(xiàng)目上市，到2014年，項(xiàng)目將進(jìn)入集中上市階段，至2015年，整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項(xiàng)目供應(yīng)量將相當(dāng)于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。據(jù)悉，長三角高科技企業(yè)，有可能會(huì)把營運(yùn)中心、研發(fā)中心放到虹橋。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，項(xiàng)目上市日期接近，且趨于同質(zhì)化，也將令該區(qū)域短期內(nèi)競爭激烈。

新聞鏈接

直銷業(yè)現(xiàn)金流良好 中國市場為主要增長支撐

每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海

玫琳凱在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)并未回答購買辦公樓具體如何使用，只稱公司目前在上海的辦公樓為租賃而來。

《華爾街日報(bào)》援引玫琳凱中國負(fù)責(zé)對外事務(wù)副總裁張晶表示，考慮到公司在中國和全球許多其他市場的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，公司需要不斷對旗下設(shè)施和辦公區(qū)進(jìn)行評估，從而確保擁有適當(dāng)?shù)馁Y源維持增長。

玫琳凱于1995年首次進(jìn)駐中國，官網(wǎng)稱，1998年以來其在華銷售額增長了64倍。

直銷觀察專家胡遠(yuǎn)江告訴記者，目前直銷企業(yè)在中國市場發(fā)展較快，年均增速在20%左右，玫琳凱現(xiàn)在的市場增速應(yīng)該超過20%，2012年的收入有60億元人民幣，去年肯定仍有所增長。

之所以玫琳凱能大手筆考慮購買辦公樓，胡遠(yuǎn)江分析稱，主要原因是直銷企業(yè)銷售模式問題，直銷企業(yè)相對來講有更好的現(xiàn)金流來支持較大金額的投資。“直銷行業(yè)對于企業(yè)來講不存在鋪貨一說，產(chǎn)品到了經(jīng)銷商手里，企業(yè)就有較好的回款，因此適合做較大投資。”

實(shí)際上，雖然如康寶萊、如新等直銷企業(yè)的銷售模式受到質(zhì)疑，并不得不暫停部分業(yè)務(wù)，但是直銷企業(yè)的業(yè)績增勢很快，尤其是在中國市場。

以近期卷入“傳銷門”的如新為例，公司此前公布業(yè)績稱，2013年第三季度營收達(dá)9億美元，同比增76%。而大中華區(qū)營收為4.646億美元，與上年同期1.4億美元相比，增長了240%。

胡遠(yuǎn)江告訴記者，相比傳統(tǒng)渠道的化妝品，直銷企業(yè)雖然在體量上無法與傳統(tǒng)渠道企業(yè)相比，但就單個(gè)企業(yè)來看，其擴(kuò)張速度更快，原因是擴(kuò)張成本更低。

“傳統(tǒng)渠道的企業(yè)需要大量廣告、營銷費(fèi)用進(jìn)行支撐，總體來講投入成本很大。”胡遠(yuǎn)江說，“而與其相比，直銷企業(yè)投入產(chǎn)出比很高，企業(yè)只要將經(jīng)銷商渠道建立好，基本需要的推廣投入很小。”