每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

“過(guò)去說(shuō)，銷(xiāo)售規(guī)模2000億元以上沒(méi)可能，但我告訴你，現(xiàn)在輕松就可以實(shí)現(xiàn)2000億元以上，就看你怎么轉(zhuǎn)型。”當(dāng)以萬(wàn)科總裁郁亮為代表的地產(chǎn)大佬在2013年提出，未來(lái)五到十年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將遭遇“天花板”時(shí)，綠地董事長(zhǎng)張玉良卻高調(diào)表示：綠地的發(fā)展還沒(méi)有遇到“天花板”。

為此，張玉良為綠地提出了一個(gè)目標(biāo)：今年成為全球200強(qiáng)規(guī)模的企業(yè)，明年則將是全球100強(qiáng)。到了2015年，綠地經(jīng)營(yíng)目標(biāo)直指4000億。

或許可以理解，作為一家即將通過(guò)借殼登陸A股市場(chǎng)的以地產(chǎn)為主業(yè)的綜合集團(tuán)，綠地有必要給投資者打“雞血”。

?？诳湎铝耍@4000億背后，張玉良的底氣何在？

海外業(yè)務(wù)收益遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)

張玉良覺(jué)得沒(méi)有“天花板”，他把目光指向海外。

今年1月，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，張玉良透露，綠地在海外的房地產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)高，今年開(kāi)拓的海外領(lǐng)域?qū)⒛繕?biāo)定位在發(fā)達(dá)國(guó)家，針對(duì)中國(guó)游客、中國(guó)投資移民需求進(jìn)行布點(diǎn)。

張玉良舉了綠地投資的亞洲一個(gè)國(guó)家的例子，“每平米成本是10000~16000元，售價(jià)卻是23000元，（收益）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)內(nèi)。”

截至目前，綠地的海外業(yè)務(wù)已布局四大洲七國(guó)十一城，確定項(xiàng)目投資額超過(guò)100億美元，穩(wěn)坐房企海外投資頭把交椅。

張玉良稱(chēng)，去年綠地的海外業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入為30億元人民幣，預(yù)計(jì)今年將進(jìn)入加拿大、法國(guó)、新加坡等3~5個(gè)國(guó)家，全年計(jì)劃新增海外投資50億~80億美元，海外業(yè)務(wù)實(shí)際銷(xiāo)售收入達(dá)到130億元人民幣。

房地產(chǎn)專(zhuān)家陳晟指出，近年來(lái)房企大規(guī)模向海外發(fā)展，在很大程度上將海外市場(chǎng)看成國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的延伸，因此找準(zhǔn)正確的城市將成為關(guān)鍵。“開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)都聚集在北上廣深等一二線城市，出海淘金就必須在世界范圍內(nèi)尋找‘北上廣深’。”陳晟說(shuō)。

張玉良表示，今年開(kāi)拓的海外領(lǐng)域?qū)⒛繕?biāo)定位在發(fā)達(dá)國(guó)家，理由是，利用國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩種資源，針對(duì)中國(guó)游客、中國(guó)投資移民需求進(jìn)行布點(diǎn)，“有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，澳洲70%的新房都是賣(mài)給中國(guó)的消費(fèi)者。”

通過(guò)投資海外市場(chǎng)嘗到甜頭的不只有綠地，碧桂園甚至希望未來(lái)海外地產(chǎn)的業(yè)務(wù)收入能占到其總收入的一半。據(jù)張玉良介紹，未來(lái)海外業(yè)務(wù)占比將占公司20%的標(biāo)準(zhǔn)線之上。

去年綠地海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅30億元，如果按照至少20%的的業(yè)務(wù)占比，達(dá)到4000億元總銷(xiāo)售規(guī)模時(shí)，這一塊業(yè)務(wù)收入至少需要達(dá)到800億元，綠地還有很長(zhǎng)一段路要走。

陳晟認(rèn)為，找到好的城市、控制拿地成本、暢通的融資渠道對(duì)于綠地的海外發(fā)展至關(guān)重要，也成為其超越萬(wàn)科的一張王牌。

商業(yè)地產(chǎn)盈利模式占優(yōu)

張玉良所夸“?？?rdquo;，另一股底氣還來(lái)自綠地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，他認(rèn)為，綠地的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式可以幫助綠地頂破“天花板”。“綠地通過(guò)運(yùn)行機(jī)制、商業(yè)模式及區(qū)域布局的不斷優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)從單一開(kāi)發(fā)到綜合開(kāi)發(fā)、從國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)到國(guó)際開(kāi)發(fā)、從單純開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)并重的深刻轉(zhuǎn)型。”

受電商沖擊及成本高企的影響，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)正處于寒冬之中。然而，張玉良認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是綠地大盤(pán)子中的一抹亮色。目前，綠地在商業(yè)地產(chǎn)部分的銷(xiāo)售額占到房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的60%。

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶說(shuō)，綠地布局商業(yè)地產(chǎn)，時(shí)間上比萬(wàn)科早得多，且很早之前就提出了“超高層”戰(zhàn)略，這使得他們?cè)谶@一領(lǐng)域較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有很大優(yōu)勢(shì)。

綠地商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，保證了其穩(wěn)定的收入來(lái)源?？硕鹧芯恐行目偙O(jiān)薛建雄說(shuō)，綠地商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線之一——城市中心的 “超高層”，不像其他公司那樣全部持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，需要15~16年時(shí)間才能回收成本，綠地的模式是只持有最好的部分，其他全部賣(mài)掉。

統(tǒng)觀綠地的地產(chǎn)布局，其延續(xù)聚焦一二線及重點(diǎn)省會(huì)城市的策略，2013年中，先后在北京、上海、廣州、杭州、南京、重慶、成都等33個(gè)城市新增土地儲(chǔ)備101幅，土地投資款近800億元，可建筑面積3127萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)遍及全國(guó)29個(gè)省份80多座城市。張玉良在做妥了以上基本完善的全國(guó)化布局的基礎(chǔ)上，下一步將重點(diǎn)加強(qiáng)華東、中部及珠三角地區(qū)重點(diǎn)城市的布點(diǎn)和深耕?；谀壳暗捻?xiàng)目?jī)?chǔ)備情況，今年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入超過(guò)2400億便是鐵板釘釘了。

張玉良向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，轉(zhuǎn)型只有進(jìn)行式?jīng)]有完成式，綠地將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“擴(kuò)體量、提質(zhì)量、增能量”。