新華網(wǎng)?？冢苍拢玻橙针姡ㄓ浾吒涤聺?、馬超）１５０套商品房被開發(fā)商一房多賣，涉及資金１．４億元；１２００余戶購房者２億多元的團購預(yù)訂金也被挪作他用；開發(fā)商“五證全無”，相關(guān)部門三年熟視無睹……這樁發(fā)生在海南房地產(chǎn)市場的咄咄怪事，發(fā)人深省。商品房預(yù)售制度緣何變成“一紙空文”？諸多監(jiān)管部門為啥變?yōu)?ldquo;睜眼瞎”？

低劣圈錢屢屢得逞，“一房多賣”曝出黑洞

高息借款購買土地、拿土地作抵押換取銀行貸款、一房多賣償還貸款和借款……這是開發(fā)商聶仲根在資金鏈吃緊的情況下，拆東補西圈錢的“連環(huán)計”。海南澄邁縣“陽光花苑”小區(qū)１５０名業(yè)主驚呼：“用大半輩子積蓄買來的房子戶主卻是別人？”

此案目前已被警方偵查終結(jié)。據(jù)知情人士透露，聶仲根在２００８年成立兩家公司，經(jīng)營房地產(chǎn)項目時，注冊資金僅１０００萬元，他買地款絕大部分是高息借款籌集。“按照４％的月息計算，一個月需要支付的利息多達９００多萬元。”

在銀行貸款收緊、樓盤銷售不暢的情況下，部分房企往往利用一些擔(dān)保公司、投資公司來進行融資。在明知資金回籠乏力的狀況下，聶仲根是如何利用兩家資質(zhì)偏差、實收資本為零的公司一步步圈地，開發(fā)房地產(chǎn)項目呢？

虛報注冊資本提高公司“身價”，高息攬金購置土地，以土地為抵押向銀行貸款。據(jù)辦案民警王偵偵介紹，聶仲根在２０１１年通過中介公司虛報注冊資本４０００萬元，故意夸大公司履行合同的能力。

“占地９９畝的陽光花苑小區(qū)，土地出讓金７０００多萬元，其中５０００多萬元是通過各種途徑獲得的高息借款。購置土地后，又以土地和地上建筑為抵押物，向銀行貸款１．１億元。”王偵偵說。

一房多賣，回籠資金用于償還債務(wù)和銀行貸款。記者采訪了解到，“陽光花苑”的商品房售價每平方米９０００元，聶仲根要求售樓人員將已經(jīng)出售的房屋，以每平米４０００元左右的團購價再次出售，每平米至少凈賺８０００元。

商品房團購預(yù)訂金支付土地出讓金。聶仲根在開發(fā)占地２００畝的一樓盤時，１２００余戶、２多億元的新疆一家單位的團購預(yù)訂金用于繳納５４００多萬元的土地出讓金。然而，在簽訂商品房預(yù)定合同前，已將這個項目中的一宗土地抵押給一家擔(dān)保公司，獲取資金用于償還貸款和后續(xù)開發(fā)。

開發(fā)商“五證”不全，多重詐騙“暢行無阻”

一些澄邁縣的干部也為聶仲根的違法行為大開方便之門。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，聶仲根在未辦理工程規(guī)劃許可證、人防建設(shè)審批、招投標(biāo)手續(xù)、建筑工程施工許可證和房屋預(yù)售許可證，也未取得圖紙審查合格證的情況下，就擅自開工建設(shè)和預(yù)售房屋，而國土、城建、稅務(wù)等諸多監(jiān)管部門竟成了“睜眼瞎”。

據(jù)了解，澄邁縣委原副書記盧勇、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長林中校在土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項目容積率調(diào)整、在審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項中，多次收受聶仲根的賄賂，日前被海南省紀(jì)委“雙開”，案件移送司法機關(guān)。

前幾年，隨著海南地價一漲再漲，房地產(chǎn)開發(fā)成為“香餑餑”。聶仲根的公司在設(shè)立之初，就存在法人機構(gòu)不健全、運營機制和規(guī)范管理制度不成熟等情況，導(dǎo)致公司在后期經(jīng)營時資金和人員管理混亂。“員工挪用公司資金動輒近百萬元，多名員工利用公司融資平臺詐騙圈錢。”王偵偵說。

事實上，海南實施購房“網(wǎng)簽”，其主要目的是為了防止開發(fā)商捂盤惜售，避免一房二賣。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大部分房企在對房屋的實際銷售過程中，普遍采取的辦法就是集中網(wǎng)簽，前期先跟購房者簽訂紙質(zhì)合同。不及時網(wǎng)簽、誘導(dǎo)欺騙消費者等系列不規(guī)范的市場行為存在已久。一些購房者對記者說，對于購房網(wǎng)簽“一頭霧水”，開發(fā)商為何推遲網(wǎng)簽和不進行房屋預(yù)售登記也毫不知情。

扎緊監(jiān)管之籠，別讓消費者“霧里看花”

盡管已有較為完備的商品房合同備案制度，但市場上在售商品房多為期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要１至２年時間。因此，類似海南這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例，近年來在廣東、河南、山東等地時有發(fā)生。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，雖說為防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房多賣，規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案登記制度，但是對開發(fā)商不按規(guī)定進行商品房預(yù)售合同備案登記的，現(xiàn)行的政策、法規(guī)卻沒有任何規(guī)定如何處罰。

那么，如何加強商品房預(yù)售合同備案登記管理，避免多部門的監(jiān)管職能成為一紙空文？

“加強房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣’的首要措施。”海南大學(xué)法學(xué)院教授童偉華表示，住建部門要提高商品房預(yù)售許可門檻，嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記，切實將資質(zhì)偏差、借錢圈地的房地產(chǎn)企業(yè)擋在門外。

海南川海律師事務(wù)所主任趙建平律師說，參與項目審批的部門，都應(yīng)該建立全過程管理、責(zé)任倒查、終身負(fù)責(zé)的機制，使項目投訴和案件處理與職能部門績效考核掛鉤，彌補政府管理部門的缺位和失措，避免市場上“黑心房”大行其道。

購房者在購房前也應(yīng)做足功課。記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購房者輕易相信開發(fā)商“預(yù)售房屋不能辦理預(yù)售登記備案手續(xù)”，購房后很少上網(wǎng)查驗備案手續(xù)。一位林姓受害者經(jīng)熟人介紹，甚至在沒有看房的情況下，直接匯款預(yù)定房屋，后續(xù)購房程序和繳款完全聽任開發(fā)商擺布，出事后才直呼：“應(yīng)該當(dāng)初多查查！”

http://news.xinhuanet.com/legal/2014-02/23/c_119459669.htm