每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

2月24日，一則關(guān)于興業(yè)、交行等大型銀行暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域貸款的消息，引發(fā)當(dāng)日地產(chǎn)板塊全線(xiàn)大跌，A股地產(chǎn)板塊132只個(gè)股中僅有11只上漲，上實(shí)發(fā)展（600748，SH）、格力地產(chǎn)（600185,SH）、華夏幸福（600340,SH）等5只個(gè)股跌停，行業(yè)龍頭萬(wàn)科A（000002，SZ）與保利地產(chǎn)（600048，SH）分別下跌6.56%和8.51%。一時(shí)間市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

地產(chǎn)股集體受挫后，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)那些價(jià)格遭遇重挫的房地產(chǎn)企業(yè)的股票，從而間接持有這些企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所花費(fèi)的費(fèi)用，或許比通過(guò)土地市場(chǎng)招拍掛獲取土地后再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用更低。

部分房企市值低于拿地金額/

實(shí)際上，自2013年起，地產(chǎn)股就成為資本市場(chǎng)拋售的主要對(duì)象。通信達(dá)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊指數(shù)于2013年初開(kāi)盤(pán)報(bào)1437.56點(diǎn)，截至2014年2月24日收盤(pán)，該指數(shù)報(bào)收于1092.87，整體跌幅達(dá)到24%，同期滬深300指數(shù)跌幅僅為13.2%。

彭博的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等18家重要上市房企中，僅有碧桂園（02007，HK）、世茂房地產(chǎn)（00813，HK）、旭輝控股集團(tuán)（00884，HK）等5家上市房企的股價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲，多數(shù)地產(chǎn)股走勢(shì)低迷。

此外，2013年共有金輪天地、五洲國(guó)際、當(dāng)代置業(yè)等7家房企成功上市，但這些公司的股價(jià)表現(xiàn)大多不理想。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年2月7日，金輪天地、當(dāng)代置業(yè)、景瑞控股與時(shí)代地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)依然低于招股價(jià)。

此外，截至2014年2月27日收盤(pán)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)（03333，HK）、 中 國(guó) 海 外 發(fā) 展（00688，HK）、佳兆業(yè)集團(tuán)（01638，HK）等公司的總市值分別為726億元、477億元、507億港元 （約合402億人民幣）、1684億港元（約合1335億人民幣）、129億港元 （約合102.3億人民幣）。而克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、佳兆業(yè)2013年的拿地金額分別為888億元（前10個(gè)月）、582億元、486億元、381億元、141億元。

對(duì)此，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，有并購(gòu)意向的房企只要通過(guò)資本市場(chǎng)以目前的市值收購(gòu)這些上市公司，就可以“低價(jià)”獲取上述公司去年花高價(jià)獲得的土地。當(dāng)然，這種直接從資本市場(chǎng)收購(gòu)上市地產(chǎn)公司股票，進(jìn)而獲得公司土地項(xiàng)目的情況在現(xiàn)實(shí)中多數(shù)難以實(shí)現(xiàn)。

旭輝集團(tuán)副總裁朱瑜就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在港股市場(chǎng)形成5%以上的股權(quán)收購(gòu)即形成要約收購(gòu)，需要向投資者公告。另外，控股股東也不會(huì)輕易把自己手上的“肥肉”割舍給他人，類(lèi)似2013年綠地收購(gòu)盛高置地，以及上實(shí)城開(kāi)收購(gòu)中新地產(chǎn)的案例，其實(shí)在資本市場(chǎng)上并不多見(jiàn)。

“曲線(xiàn)拿地”更劃算？/

相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)旗下項(xiàng)目公司之間的并購(gòu)更為現(xiàn)實(shí)。

中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)周，內(nèi)地一些產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目達(dá)到了27宗，其中2014年以來(lái)掛牌的項(xiàng)目達(dá)到了19宗。上海產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目也達(dá)到了16宗，合計(jì)市值接近百億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前資金緊張逐漸開(kāi)始對(duì)部分融資壓力大的中小企業(yè)產(chǎn)生影響，出售股權(quán)換取資金成為這部分中小企業(yè)融資的一個(gè)重要手法；從全國(guó)的情況來(lái)看，部分區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)“洗牌”跡象，隨著大量房企開(kāi)始回歸一二線(xiàn)城市，這些區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力在加大。與此同時(shí)，在三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于已經(jīng)持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間的停滯，中小企業(yè)退出市場(chǎng)的情況也在增加。

此外，部分中小型上市房企也面臨被整合的壓力。輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，周期性行業(yè)進(jìn)入下行通道時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)行業(yè)整合的浪潮。由于目前土地的價(jià)格依然高企，而一些企業(yè)的股價(jià)卻持續(xù)低迷，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)公司股票從而實(shí)現(xiàn)“曲線(xiàn)拿地”相對(duì)來(lái)說(shuō)比直接拿地更劃算。

盛富資本與協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖則表示，過(guò)去幾年，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r良好，大多數(shù)上市房企都沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)危機(jī)，即使個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金緊張狀況，往往會(huì)通過(guò)出售項(xiàng)目來(lái)解決，大多數(shù)房企并不需要通過(guò)出售股權(quán)求生存，因此市場(chǎng)上也就沒(méi)有出現(xiàn)太多股權(quán)并購(gòu)案例。

“雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不像過(guò)去那樣平坦，但也還遠(yuǎn)沒(méi)有到最壞的時(shí)候，如果未來(lái)市場(chǎng)與資金面持續(xù)惡化，或許會(huì)造成部分擁有良好土地儲(chǔ)備的中小型上市房企財(cái)務(wù)狀況惡化，這些企業(yè)為了保命可能愿意將股權(quán)打折出售，類(lèi)似2012年的綠城，這將為資金充裕的大型地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的抄底機(jī)會(huì)。”黃立沖進(jìn)一步指出。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，港資房企九龍倉(cāng)已嘗到了 “抄底”地產(chǎn)股的甜頭。2012年6月，綠城中國(guó)（03900，HK）宣布向九龍倉(cāng)配售兩批新股，認(rèn)購(gòu)價(jià)為5.2港元，截至今年2月26日，綠城中國(guó)股價(jià)攀升至10.5港元，這意味著九龍倉(cāng)此筆股權(quán)投資僅賬面增值已達(dá)到100%。