每經編輯 每經記者 尚希 發(fā)自北京    

每經記者 尚希 發(fā)自北京

用數年時間迅速完成上海市場擴張的SOHO中國有限公司（00410，HK；以下簡稱SOHO中國），正開始在這一市場做“減法”。

2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司（000402，SZ；以下簡稱金融街），總交易金額為人民幣52.3億元。

從加到減，這樣的商業(yè)邏輯背后是否更利于轉型中的SOHO中國？“之前我們拿地的模式都是按照銷售來拿，在宣布自持以后發(fā)現上海占的比重太大，達到了75%，北京只有25%，而我們的目標是在這兩個城市形成50：50的均衡局面。”早在今年1月底，談及出售上海項目的傳聞時，SOHO中國董事長潘石屹對 《每日經濟新聞》記者表示。

對此，多位分析人士認為，在目前SOHO中國租金收益并未大規(guī)模兌現時，通過出售項目回籠資金，則可以有效地滿足其在持有物業(yè)轉型中對于資金的需求。

52億出售上海兩項目

“長跑要會補水，轉型持有就像是長跑，這次交易就相當于一次補水。”一位接近SOHO中國的房地產人士對《每日經濟新聞》記者說道，在他看來，潘石屹一直以來都是一個短跑高手，但此時“補水”十分及時。

早在SOHO中國發(fā)布公告的前一天，金融街發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達成一項收購協(xié)議，將以52.32億元收購SOHO中國位于上海的兩個項目。

根據金融街的公告，此次所收購的物業(yè)分別為“靜安項目”和“海倫項目”。此前SOHO中國將此兩項目分別命名為SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場，均位于上海市核心區(qū)域。金融街公告顯示，目前該兩項目均處于樁基及圍護施工階段。

對于此次收購，金融街控股表示，有利于公司擴大區(qū)域和業(yè)務發(fā)展規(guī)模，符合公司發(fā)展需要。

次日，SOHO中國再發(fā)聲明表示，本次出售將使公司所持現金增加52.3億元，有利于公司持續(xù)關注市場狀況，以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購優(yōu)質資產的機遇。SOHO中國進一步解釋稱，SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰(zhàn)略轉型前收購的項目。這次出售符合公司在北京和上海的黃金地段收購更多優(yōu)質甲級寫字樓的策略。

看起來“皆大歡喜”，買賣雙方各取所需，但關鍵點依然停留在：為什么要賣以及為何要買？雖然此前在消息傳出后，潘石屹曾在微博上喊話“不要過度解讀，做生意買入賣出都很正常”。

“如果維持上海大量項目儲備的話，資金壓力會非常大。”上述地產人士直言，持有型商業(yè)物業(yè)需要不斷地現金流入，顯然僅依靠目前的租金收益并不能滿足需求，

據SOHO中國2013年中報數據顯示，SOHO中國租金收益方面實現營業(yè)額25億元，核心凈利潤（不含投資物業(yè)評估增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬元。開發(fā)收益依然占據主導位置。

潘石屹之前在接受記者采訪時也表示，目前前門大街一期規(guī)模僅有3.6萬平方米，真正大體量自持的項目還未竣工。“包括望京SOHO、凌空SOHO以及復興路SOHO，這些交付之后，租金收益才能逐漸充裕。”

“伴隨著散售項目越來越少，持有型物業(yè)比例增大的同時，如何能夠保證在銷售項目即將完結但租金收益還未大幅體現的同時順利轉型，這是SOHO中國面臨的關鍵問題，借助大宗交易回籠資金還是最合適的。”上述人士說道。

金融街整售能力較強/

記者了解到，自2010年開始，SOHO中國在上海的擴張步伐越來越快。這使其迅速完成了11個項目的布局，并將投重直接拉升到了75%。根據2013年中報，SOHO中國在上海的11個項目中，有9個項目處于在建或規(guī)劃設計狀態(tài)。

據悉，上述出售的兩個項目均收購于2011年。當年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購上海靜安區(qū)萬航渡路716弄-794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場；4月13日，SOHO中國以24.7億元收購上海海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場。

時隔3年，這兩個項目也最終易主。

“潘石屹說得沒錯，當時這些項目是以散售為模型來測算地價的，現在轉為持有運營的話，租金的支撐力并不高，相反金融街擁有較強的整售能力。”上海一位商業(yè)地產公司的投資人士對記者說道。

在北京譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人王珂看來，上海和北京商用物業(yè)市場同樣是400億元上下的吞吐容量，不同的是，北京整售散售的比例為1:3，而上海為1:1。“在上海不會整售等于斷了一半的活路。”形成這兩個市場不同的原因則是，上海市場外資參與活躍度一直比較高，而北京的大宗交易以國資和地產企業(yè)總部為主，加上本身供應有限，造成了市場差異。

這對于一直深諳整售之道的金融街來說，再合適不過。據了解，目前金融街商業(yè)物業(yè)整售的比例相當高。資料顯示，早在2008年4月，金融街將金祺大廈出售給光大銀行，預測建筑面積約9.85萬平方米，價格約23億元，這成為當年北京寫字樓整售最大的一單。

“相比商業(yè)地產持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。”上述分析人士指出。

商業(yè)地產現分化趨勢/

王珂告訴記者，商用物業(yè)持有模式的土壤，一個是資金成本，一個是土地成本。“2008年金融危機讓外資玩不轉出局，如今影子銀行又讓內資壓力非常大，上述兩個要素構筑的土壤都十分貧瘠，要是境內企業(yè)沒有便宜的融資渠道更是寸步難行。”

“2007年起，SOHO中國憑借現金充裕，接下了大量外資撤退的項目，另一邊借助淘汰落后產能大潮，吸收了大量內資的產業(yè)資金。”在王珂看來，如今內資的活躍度接近尾聲，而金融街正好演示了一個外資-內資-國資的接力棒游戲。

SOHO中國上海兩項目易主金融街，似乎也釋放出了這樣的一個信號：在資金面逐漸收緊的大環(huán)境下，商業(yè)地產的分化也會越來越嚴重。

“之前很多瘋狂高杠桿拿項目的開發(fā)商，其實都有一個預期，通過降息帶來資產價格的上升，但現在靠國內高成本融資拿地的商用物業(yè)開發(fā)商，壓力非常大。”在王珂看來，未來商業(yè)地產市場“想玩的”和“玩得起的”涇渭愈加分明。

2014年初，銀行信貸緊縮逆襲樓市，銀行利率上浮，放款放慢，導致開發(fā)企業(yè)對于資金的需求度迅速提高。部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛、消耗資金過多，同時銷售層面面臨周轉率下降、資金面短缺的危機。

“對于擁有比較充?，F金流并且經營管理經驗較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，則會‘強者恒強’；而對于僅依靠銷售或經營不善的企業(yè)，則有可能會因為貨幣政策轉向或逐步轉型或逐步退出商業(yè)地產市場，商業(yè)地產市場由此逐漸開始‘分化’。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對此表示。